A globalizációs folyamatok éppen a hagyományos középosztály stabil helyzetét rengetik meg, ezért is kiemelkedő fontosságúak az olyan intézkedések, amelyek megóvják, ideális esetben pedig szélesítik a középosztályt. Egy szélesedő középosztály pedig együtt jár a szegénységben élők arányának csökkenésével. Ennek a törekvésnek egyik kiemelkedő fontosságú eleme a lakhatási politika, azaz minden olyan intézkedés, ami a saját otthon megteremtését támogatja.
Magyarországon – hasonlóan más közép- és kelet-európai országokhoz – magas a saját tulajdonú lakásban élők aránya. Ennek részben történelmi okai vannak: a legtöbb posztszocialista országban az 1990-es évek elején privatizálták a korábbi állami tulajdonú lakásállományt a bérlőknek, vagy visszajuttatták az eredeti tulajdonosnak. Ezzel az érintett országokban a korábban elenyésző magántulajdoni hányad vált dominánssá. Magyarországon viszont az 1990-es évek előtt is a magántulajdon dominanciája volt jellemző a lakásszektorban. Az 1960-as és 70-es években mintegy másfélmillió új lakással gyarapodott a hazai lakásállomány, de a felépült lakások kétharmada magánberuházásban készült el. Nálunk sokkal mélyebben gyökerezik az, hogy ragaszkodunk a saját tulajdonú lakáshoz. Részben egyfajta biztonságérzetet ad a saját tulajdonú lakás, másrészt a középosztályhoz való tartozás egyik fontos mutatója. Magyarországon az ingatlan egyúttal a családok legmeghatározóbb vagyoneleme is, ami a háztartások nettó vagyonának több mint a felét teszi ki. Az MNB legfrissebb kiadványa szerint, mely a háromévente ismétlődő európai vagyonfelmérés magyar változata, a magyar háztartások nettó – tehát a tartozások levonása utáni – vagyona 2023-ban 249 ezer milliárd forint volt. Ennek 51 százaléka, azaz 126,6 ezer milliárd forint volt a lakóingatlan vagyon.
A lakhatás megfizethetősége
A lakhatás megfizethetősége komoly kihívást jelent az egész fejlett világban, azonban ott, ahol van átgondolt lakáspolitika, nem fajul lakhatási válsággá. Az elmúlt évtizedben Európa-szerte meghaladta a lakásárak emelkedése a jövedelmek növekedését. Ez az Európai Bizottság Gazdasági és Pénzügyi Főigazgatóságának legutóbbi átfogó tanulmányából is kiderül. Mint ahogy az is, hogy az elmúlt tíz évben a jövedelmek növekedéséhez viszonyítva a legnagyobb drágulás Portugáliában, Hollandiában, Luxemburgban, Csehországban és Szlovéniában volt. Magyarország követi ezeket az országokat, nálunk is az európai trendhez hasonló folyamatok zajlottak le, azonban nem kirívó mértékben, hanem az EU-ra jellemző dinamika részeként. Közvetlenül utánunk Görögország, Írország, Spanyolország és Ausztria következik, ami jól mutatja, hogy az árak emelkedése egész Európában közös kihívás.
Az elmúlt évtizedben a magyarországi lakóingatlanok átlagára az uniós középmezőnyig tudott felzárkózni. Az új építésű lakások átlagárát nézve a Deloitte adatai szerint 2024-ban a legdrágább országok Ausztria, Portugália és Csehország voltak, ahol az új építésű lakások átlagos négyzetméterára meghaladta az 5 ezer eurót, de Luxemburg még ezeket az országokat is megelőzte a 8 760 eurós átlagos négyzetméterárral. A V4-es tagországokat vizsgálva, Szlovákiában is drágábbak az új építésű lakások (3 252 euró/m2), mint Magyarországon (3 087 euró/m2), csak Lengyelországban alacsonyabb az átlagár (2 792 euró/m2).
Magyarország a középmezőnyben van abban az esetben is, ha azt vizsgáljuk, hány évet kell ledolgozni egy átlagos fizetés mellett egy 70 m2-es lakás megvásárlásához. A Deloitte számításai szerint 2022-ben az Európai Unió 27 tagállamában Szlovákiában kellett a legtöbb időt dolgozni ahhoz, hogy valaki lakást tudjon vásárolni. Ott ehhez egy átlagos fizetés mellett 14,1 évre volt szükség, Csehországban 13,3 évre, hazánkban 10,2 évre.
Magyarországon európai összevetésben nem számítanak magasnak a lakásbérleti díjak aránya a háztartások jövedelméhez képest, bár vitathatatlanul így is komoly terhet ró a bérlőkre. Az Eurostat 2024-es adatai szerint hazánkban ez a mutató 20,5 százalék, ami azt jelenti, hogy akik nem saját tulajdonú lakásban laknak, a jövedelmüknek átlagosan negyedét fordítják lakásbérletre. A lakásbérleti díjak aránya a háztartások jövedelméhez képest az Európai Unióban Lettországban a legalacsonyabb, 10,5 százalék. Ennek egyik oka lehet, hogy Lettországban nagyon elöregedett a lakásállomány, a lakóépületek közel 90 százaléka 1991 előtt épült. A nagyvárosokban egész városrészek olyanok, ahol a lakóépületek még a szovjet időszakban épültek. Ezek jellemzően gyenge minőségű, rosszul szigetelt lakások, ami az áraikban is tükröződik. Lakásbérletre a jövedelmükhöz képest a bérlők a legtöbbet Svédországban, Norvégiában és Finnországban költik. Mindhárom országban az arány meghaladja a 30 százalékot, azaz a jövedelem közel egyharmada megy lakásbérletre.
Pozitív tendencia, hogy az Otthon Start Program megállította az albérleti díjak emelkedését. Az ingatlan.com októberi adatai szerint az Otthon Start hatására csökkennek az albérletárak országosan és Budapesten is. Utoljára ilyen mértékű csökkenésre két egymást követő hónapban a Covid-járvány kellős közepén, 2020 november-decemberében volt példa.
Vagyongyarapodás eladósodottság nélkül
A lakóingatlanok áremelkedése egyúttal értéknövekedés is, amely hozzájárul a már meglévő ingatlanvagyon bővüléséhez. Az MNB adatai szerint 2005 és 2014 között a háztartások nettó vagyona 63 százalékkal növekedett, azon belül a lakóingatlan-vagyon 74 százalékkal. Az ingatlanárak emelkedése együtt járt azzal, hogy a 2014 és 2023 közötti időszakban a nettó vagyon 226 százalékkal, az ingatlanvagyon pedig 219 százalékkal növekedett.
Az ingatlanvagyon gyarapodása mellett nőtt a saját tulajdonú lakásban élők aránya is, 2015-2024 között 86,3 százalékról 91,6 százalékra emelkedett. Az otthonteremtési programoknak is köszönhető, hogy többen laknak saját tulajdonú ingatlanban. Ez azonban nem járt együtt a lakosság eladósodásával. Hazánkban az EU-s átlaghoz képest az egyik legmagasabb a saját tulajdonban jelzáloghitel nélkül élő háztartások aránya, valamint az EU-s átlaghoz képest az egyik legalacsonyabb a GDP-arányos lakáshitel-állomány. Az Eurostat adatai szerint a magyarországi a GDP-arányos lakáshitel-állomány 2024-ben mindössze 8,2 százalék volt, miközben a háztartások 79,1 százaléka jelzálog nélkül élt saját tulajdonú lakásában.
A KSH adatai alapján jövedelmi szintek szerint is vizsgálhatjuk a tulajdonosi arányt és a jelzáloghitellel terhelt lakások arányát. A legutolsó, 2023-ra vonatkozó adatok szerint a háztartások több mint háromnegyede jelzáloghitel nélküli saját ingatlanban élt. Ez az arány a legalacsonyabb jövedelmi ötödben a legmagasabb (80,5%), míg a legmagasabb jövedelmi ötödben ugyanezen arány 76,3 százalék, azaz magasabb a jelzáloghitellel terhelt saját tulajdonú lakásokban élők aránya. A lakástulajdon tehát nem kizárólag a tehetősek privilégiuma, a jövedelmi különbségek inkább a finanszírozási háttérben rajzolódnak ki élesebben: a jelzáloghitellel terhelt lakások aránya a nagyobb jövedelmű csoportokban magasabb (12,7% az 5. ötödben, 5,8% az első ötödben), hiszen a magasabb keresetűek könnyebben jutnak hitelhez.
A lakásállomány komfortfokozatának változása
Nemcsak az új építésű lakások száma nő egy jól átgondolt intézkedésnek köszönhetően, de látjuk, és a népszámlálási adatok egyértelműen megerősítik, hogy a már meglévő lakások komfortfokozata is javul. Családi otthonteremtési támogatásra a kormány 2016-2024 között közel 650 milliárd forintot fordított, melyet új lakás építése és vásárlása mellett, használt lakás vásárlásra és bővítésre, felújításra fordítottak a kedvezményezettek.
Az ábra itt hivatkozható: https://www.datawrapper.de/_/5APPQ/
A megépült új lakásoknak és az elmúlt évek lakásfelújítási programjainak köszönhetően folyamatosan nő a lakások komfortossága, az ország lakásainak összetétele egyre inkább az összkomfortos lakások irányába tolódik el. A 2011. évi népszámlálás óta a komfortos, a félkomfortos, a komfort nélküli és a szükséglakások száma és aránya a lakott lakásokon belül egyaránt csökkent. 2022-ben a népszámlálási adatok szerint a lakott lakások 71 százaléka összkomfortos volt, míg 2011-ben még csak a lakott lakások 61 százaléka volt összkomfortos, azaz 10 százalékponttal emelkedett az összkomfortos lakott lakások aránya. Míg 1990 és 2001 között nőtt a lakott szükséglakások száma, ami a 2001-es népszámlálás adatai szerint meghaladta a 135 ezret, ezt gyakorlatilag 2022-re kevesebb, mint az egytizedére sikerült csökkenteni. Hasonló eredményekről számolhatunk be a komfort nélküli és a félkomfortos lakott lakások esetében is. Míg az első Orbán-kormány úgy kezdte a működését, hogy több mint 348 ezer komfort nélküli és közel 184 ezer félkomfortos lakásban laktak, addig 2022-re ezek a számok is a töredékére csökkentek. Mind a komfort nélküli lakott lakások, mind a félkomfortos lakott lakások száma közel 80 százalékkal csökkent, miközben a lakásállomány is fiatalodott.
Az ábra itt hivatkozható: https://www.datawrapper.de/_/qeYZ8/
A népszámlálási adatok szerint Magyarországon 2011-2022 között 345 ezerrel nőtt a 4 vagy több szobás lakások száma, míg közel 32 ezerrel csökkent az 1 szobás, illetve több, mint 215 ezerrel a kétszobás lakott lakások száma. A túlzsúfoltság csökkenését alátámasztják az Eurostat adatai is. 2024-ban az EU-ban átlagosan 1,7 szoba jutott egy személyre, addig Magyarországon ez a mutató 1,6 szoba/személy volt. 2010-ban még egy főre egy szoba jutott, azaz több mint egy fél szobával nőtt az életterünk. Egyre több szobában lakunk és egyre nagyobb személyes térrel rendelkezünk.
A KSH adatai alapján jövedelmi szintek szerint vizsgálva a lakások átlagos alapterületében megfigyelhető némi eltérés a jövedelmi csoportok között: az alsó jövedelmi ötöd ingatlanjai átlagosan 78,3 m²-esek, míg a legfelső kategóriában 92,3 m² az átlag. Bár ez azt jelzi, hogy a magasabb jövedelműek általában nagyobb lakásokban élnek, az eltérés mértéke nem tekinthető kifejezetten jelentősnek.
A lakhatási körülmények változása uniós kitekintésben
Az Európai Unió Statisztikai Hivatala, az Eurostat a lakások komfortfokozatára vonatkozóan főként az életkörülményekre és a lakhatási feltételekre vonatkozó mutatókat közli. Adatok és felmérések segítségével vizsgálja a lakhatási körülményeket, túlzsúfoltságot, jövedelmi terheket. Ezek az adatok nemcsak nemzetközi összehasonlításra alkalmasak, de arra is, hogy figyelemmel kísérjük a lakhatási körülmények alakulását az alacsonyabb jövedelemmel rendelkező társadalmi rétegek esetében. Így képet kapunk arról, hogy a lakhatási körülmények változása milyen módon járul hozzá a szegénység felszámolásához.
A lakhatási költségek megfizethetőségének vizsgálatára az Eurostat két mutatót használ: az egyik az úgynevezett lakhatási túlterheltségi ráta, amely azt méri, hogy a lakosság mekkora hányada kénytelen a nettó jövedelme több mint 40 százalékát lakhatási kiadásokra fordítania (ideértve a bérleti díjat vagy törlesztőrészletet, rezsit és egyéb lakásfenntartási költségeket). Magyarországon 2024-ben ez a mutató 9 százalék volt, amivel hazánk nagyjából az uniós átlagnak (8,2%) felel meg. Ez a mutató kiugróan magas Görögországban (28,9%), de a magyar mutatónál magasabb Norvégiában (15,4%) vagy Németországban (12%) is. A jóléti államnak számító Ausztriában 6,3 százalék azok aránya, akik a nettó jövedelmük több mint 40 százalékát kénytelenek lakhatási kiadásokra fordítani.
A másik fontos mutató a lakhatási költségek aránya a rendelkezésre álló jövedelemhez képest. Ez azt mutatja meg, hogy átlagosan mekkora hányadát viszi el a lakhatás a háztartások nettó jövedelmének. 2024-ben Magyarország azon háztartások, ahol a rendelkezésre álló jövedelem a nemzeti mediánjövedelem 60 százaléka alatt volt, jövedelmük körülbelül egyharmadát (34,4%) költötték lakhatásra. Ez a mutató szintén az uniós átlagot (36,9%) közelíti. Ugyanezen jövedelmi csoportba tartozó háztartások Görögországban jövedelmük kétharmadát (62,8%), Dániában több mint felét (54,6%), Németországban pedig közel felét (43,8%) költötték lakhatásra.
E két mutató együtt ad teljes képet arról, hogy az adott országban mennyire jelent valódi anyagi terhet a lakhatás. Magyarország esetében több tényező is hozzájárul ahhoz, hogy ezek az arányok kedvezőek legyenek. Egyrészt a rezsiköltségek – elsősorban a rezsicsökkentési intézkedéseknek köszönhetően - továbbra is mérsékeltek a legtöbb nyugat-európai országhoz képest. Ezt az Eurostatnak az uniós országok lakhatási költségeit (a víz-, villany-, gáz- és egyéb fűtési kiadásokat is figyelembe véve) összehasonlító legfrissebb adatai is alátámasztják. Ezek a költségek Írországban (az EU27 átlagot 87%-kal meghaladva), Dániában (+86%) és Luxemburgban (+78%) a legmagasabbak. Ezzel szemben Magyarország az EU=100 bázison mindössze 61,1-es értéket mutat, ami azt jelenti, hogy az átlagos uniós rezsiköltségeknek alig a kétharmadát fizetjük. Ennek köszönhetően míg a fűtési nehézséggel küzdők aránya 2008-ban még 9,7 százalék volt, 2024-re 6 százalékra csökkent. Az EU lakosságának viszont mintegy 11 százaléka nem tudja megfelelően kifűteni otthonát.
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/26693942/
Amennyiben a KSH adataira támaszkodva jövedelmi szintek szerint vizsgáljuk a háztartások lakhatási költségeit, akkor azt látjuk, hogy bár a tulajdonlás szintje kiegyenlített, az ingatlanok műszaki állapota és energiahatékonysága erősen jövedelemfüggő. Ugyanakkor itt is van javulás: az Eurostat adatai szerint 2024-ben Magyarországon a társadalom 9,3 százalékának volt rezsitartozása, ami gyakorlatilag megegyezik az EU-átlaggal (9,2%). Ez kiugró javulás a 2010-es helyzethez képest, amikor hazánkban a társadalom negyede (24,3%) rendelkezett elmaradással a közüzemi és a lakhatási költségei kapcsán. Az uniós átlag 2010-ben 12,4 százalék volt, azaz alig fele a magyar mutatónak. A háztartások jelentős része ma már képes tartósan fizetni a lakhatási költségeit, ami hozzájárul a hazai lakhatás fenntarthatóságához és biztonságához.
Az otthonteremtési támogatások mellett az említett mutatók javulásához az is hozzájárult, hogy hazánkban a munkanélküliségi ráta tartósan alacsony szinten mozog, így kevesebb olyan háztartás van, ahol tartósan munkanélküli családtag eltartásáról is gondoskodni kellene. Ez a körülmény növeli a háztartások összesített jövedelmét, és csökkenti a relatív terheket. Emellett a magyar lakosság lakhatási helyzete strukturálisan is kedvezőbb: nálunk a saját tulajdonú ingatlan a meghatározó, így a többséget nem érinti közvetlenül a bérleti díjak emelkedése. A fenti adatok is alátámasztják, hogy a kormány tudatos és komplex lakáspolitikája javított a lakosság lakhatási körülményein, legyen az otthonteremtés, komfortfokozat vagy a lakhatási költségek relatív terhe.
Összegzés
A fenti folyamatok és adatok tükrében megállapítható, hogy a magyar lakáspolitika – a történelmi hagyományokra és a saját tulajdon biztonságára építve – hatékony eszköznek bizonyult a középosztály stabilitásának megőrzésében és a lakhatási körülmények érdemi javításában. Bár az ingatlanpiaci áremelkedés globális kihívást jelent, a célzott kormányzati intézkedések, az otthonteremtési támogatások és a rezsiterhek alacsonyan tartása révén sikerült megőrizni a lakhatás megfizethetőségét, miközben a lakásállomány minősége és komfortfokozata is jelentősen emelkedett. Az elért eredmények – az alacsony eladósodottság, a csökkenő túlzsúfoltság és a mérsékelt lakhatási költséghányad – azt igazolják, hogy a vagyonteremtést ösztönző lakáspolitika nemcsak gazdasági, hanem alapvető szociális és társadalmi biztonsági kérdés is, amely hosszú távon alapozza meg a magyar családok gyarapodását.
Társadalomtudományi kutató, doktori fokozatát a Pécsi Egyetem Földtudományi Doktori Iskolájában szerezte. Nyolc évig vezette a Magyar Turizmus Zrt. moszkvai képviseletét, beosztott diplomata volt Minszkben. Dolgozott a versenyszférában, vezetett turizmusfejlesztési projekteket. Rendszeresen oktat és vizsgáztat egyetemeken és felnőttképzésben. Fő elemzési területei a demográfiai folyamatok, az elöregedő társadalmak, az egészségturizmus és a posztszovjet térség, azon belül is Belarusz.
Közgazdász, közpolitikai szakértő. Diplomáit a Budapesti Corvinus Egyetemen és a University of Edinburgh Public Policy mesterszakán szerezte. Számos hazai és nemzetközi ösztöndíjprogramban vett részt tanulmányai során, mint a John N. Lauer Leadership Training Program, a Young Hungarian Leaders Program, valamint a Magyar Közigazgatási Ösztöndíjprogram. Korábban a Center for European Policy Analysis agytröszt, valamint a Miniszterelnökség munkatársa volt. 2023 óta az Oeconomus Stratégiai Divíziójában dolgozik, fő elemzési területe a hazai és külföldi szociálpolitika.
Összegzés
Összességében tehát, bár továbbra is vannak lakhatási nehézségek és minőségi különbségek a jövedelmi csoportok között, a mutatók egyértelműen javuló tendenciákat és erős felzárkózási potenciált jeleznek Magyarországon. Nemzetközi összehasonlításban pedig hazánk a legtöbb lakhatási mutató alapján stabilan a középmezőnyben helyezkedik el, ami azt jelzi, hogy a fejlődés iránya kedvező és fenntartható.
