A Közép-Kelet-Európa lakáspiaci körkép sorozatunk a régió államainak ingatlanpiacait mutatja be, különös tekintettel azok statisztikai mutatóira, sajátosságaira, valamint a kormányok lakhatási programjaira. Az elemzések aktualitását adja, hogy az otthonteremtés a magyar Otthon Start Program révén a közbeszéd középpontjába került. Alábbi elemzésünkben Horvátország lakáspiacát tekintjük át. Horvátország lakáspiaca a rendszerváltás utáni örökségéből kiindulva ma is tulajdonközpontú: a lakosság 91 százaléka saját tulajdonú otthonban él, a bérlakásszektor kicsi. A 2015 utáni ciklusban a lakásárak erős, országos növekedést mutattak; a piac motorjai a turizmus, a külföldi vevők és az euróövezeti csatlakozás körüli befektetői bizalom voltak. A megfizethetőség romlott, különösen Zágrábban és az Adriai-tenger mentén; a 2020-as években a kínálat ugyan élénkült, de nem érte utol a keresletet. A háztartások eladósodottsága mérsékelt, a jelzáloghitelek állománya 2017 óta folyamatosan bővül, de a vásárlások nagy része továbbra is magas önerővel/készpénzzel zajlik.
Horvát lakáspiaci folyamatok 1990 és 2025 között
A horvát lakáspiac fejlődése az elmúlt három évtizedben szorosan összefonódott az ország gazdasági és politikai átalakulásával. A jugoszláv időszakot követően, 1990 és 2000 között, Horvátország gyors lakásprivatizációt hajtott végre: a társadalmi (állami) tulajdonban lévő bérlakásokat a bérlők kedvezményesen megvásárolhatták, ami rendkívül magas tulajdonosi arányt eredményezett. A délszláv háború (1991–1995) idején egyszerre alakult ki lokális lakáshiány és felesleg, amelyet újjáépítési programok igyekeztek orvosolni.
2000 és 2007 között a piac a szocialista rendszerből örökölt lakásállomány privatizációja és a háborús újjáépítés után konszolidálódott, majd a 2000-es években lendületes növekedésnek indult. A kereskedelmi bankok új, alacsonyabb kamatozású külföldi devizában denominált lakáshitel-konstrukciókkal jelentek meg, mely hatására a lakáshitelezés volumene nagyban bővült. 2008-tól fordulópont következett be, ugyanis a globális pénzügyi válság következtében lakások iránti kereslet drámaian visszaesett, az építkezések üteme lelassult, a piacon túlkínálat alakult ki, valamint a háztartások nehezebben tudták törleszteni korábbi hiteleiket (CHF árfolyam erősödése miatt).
2015-től kezdődően stabilizálódás jelei mutatkoztak, a kínálati oldalon növekedés indult, a kereslet élénkülni kezdett, és a lakásárak ismét emelkedésnek indultak. 2016 után a horvát lakáspiac új boom szakaszba lépett: 2016 és 2024 első fele között a lakásárak nominálisan megközelítőleg megduplázódtak. A COVID-19 járvány 2020 tavaszán rövid távon megakasztotta a turizmusától erősen függő horvát gazdaságot, de a lakáspiacon csak átmeneti megtorpanást okozott. Az utóbbi években (2021-2024) a növekedés különösen erős volt, 2022-ben a legmagasabbak közé tartozott Európában. Jelenleg egyrészt a globális inflációra adott válaszként emelkedik a horvát jegybanki jelzáloghitelek kamata, ami gyengíti a fizetőképes keresletet, másrészt a külföldi vevők aktivitása is mérséklődik, ennek ellenére az árak továbbra is emelkednek, csak mérsékeltebb ütemben.
A horvát lakáshelyzet számokban
A délszláv háború után Horvátország lakáspiacán a fókusz az újjáépítésen volt, piaci alapú új lakásépítés alig történt. A 2000-es évek közepén fellendülés következett, évente átlagosan 22 ezer új lakással (2004-2008), majd a 2008-as válság hirtelen megállította a boomot. 2015-től újra növekedett az építkezések száma (2022-ben kb. 16 ezer), de a válság előtti szintet azóta sem érték el.
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/24954240/
A lakásárak 2008 előtt meredeken emelkedtek, majd 2008-2015 között csökkentek, 2015-től kezdve pedig megduplázódtak (Eurostat: 2015=100 bázison 2024-ben 198,54). A ciklusokat gazdasági növekedés, hitelezés, valamint válság és eladósodottság váltakozása magyarázza. A 2016 utáni boomot a gazdasági növekedés és egy állami hiteltámogatási program (SSK) indította el. Az EU- és eurózóna-csatlakozás tovább erősítette a külföldi keresletet, főként Zágrábban (2684 €/m² 2024-ben) és a tengerparti régiókban (3500-4000 €/m² 2025-ben), ahol a nyaraló- és befektetési vásárlások felhajtották az árakat. 2022-ben a külföldi turisták száma 44 százalékkal nőtt (összesen 15,32 millió fő), 2023 első félévében további 9,4 százalékkal. Több mint 70 ezer külföldi birtokol ingatlant az Adrián. A külföldi kereslet főleg a part menti prémium lokációkban (Dubrovnik, Split, Hvar, Brač) hajtja az árakat.
Az ábra itt hivatkozható: https://datawrapper.dwcdn.net/vkqA3/1/
Hitelezési folyamatok a lakáspiacon
A ’90-es évek privatizációja miatt a háztartások többsége adósság nélkül jutott lakáshoz, így a jelzálogpiac marginális maradt. A 2000-es évek devizahiteleit a kormány a 2008-as válság után kötelezően eurósította, a veszteséget a bankokra hárítva. 2008 végén a háztartások kevesebb mint 10 százalékának volt lakáshitele. nagyrészt a privatizációs örökség és a készpénzes vásárlások magas aránya miatt. 2021-2024 között a lakásvásárlások 70 százaléka készpénzes volt, csak 30 százalék történt hitelből, ez csökkenti az országban pénzügyi sebezhetőséget, de felhajtja az árakat és nehezíti a fiatal vevők helyzetét. 2015 után élénkült a hitelezés (euróban), amit alacsony kamatok, gazdasági növekedés és az állami szubvencionált hitelprogram (SSK, 2017) is ösztönzött. A lakáshitel-állomány 2023 szeptemberére 10,69 milliárd euróra nőtt (+9,9%), de továbbra is kicsi: 2022-ben a GDP kb. 15,7 százalékát tette ki.
Állami szerepvállalás a lakáshitelezésben
- Államilag támogatott lakásépítés (2001-, horvátul POS): 2001-től indult program mely egy államilag támogatott lakásépítési és értékesítési rendszer volt, mely keretében önkormányzatokkal együttműködve az állami ingatlanügynökség (APN) közreműködésével kedvező feltételekkel építenek új lakásokat, amiket a jogosult vevők (elsősorban első lakást szerző fiatal családok, illetve védett bérlők) a piacinál olcsóbb, 1350 €/m² áron vásárolhattak meg 1,8%-os fix kamatú részletfizetéssel. 2025 áprilisában 1912 euróra növelték a négyzetméterár korlátot.
- Fiatalok első lakáshoz jutásának támogatása (2017-2025, horvátul SSK): A 45 év alatti elsőlakás-vásárlók támogatására indult állami szubvencionált hitelprogram. Az állam a hitel első 5 évében átvállalta a törlesztőrészletek 30-50 százalékát, a régió fejlettségétől függően. A program maximum 100 ezer eurós hitelösszegre és legfeljebb 1500 €/m² árú lakásokra volt érvényes. A konstrukció gyorsan óriási népszerűségre tett szert: a pályázati keretek kampányszerű megnyitásakor rövid idő alatt kimerültek, és több ezer fiatal család juthatott saját otthonhoz. Ugyanakkor a kereslet ilyen típusú élénkítése erősen árfelhajtó hatással járt, különösen a városi és tengerparti területeken. A horvát jegybank és több elemzés is kiemelte, hogy a szubvenciók hozzájárultak a lakások megfizethetőségének romlásához azok számára, akik kimaradtak a programból.
- SSK program kibővítése 2025-től: 2023-ban a programot meghosszabbították, és 2025-től kibővítették egy új, vissza nem térítendő támogatási elemmel: az első lakásukat vásárló 45 év alattiak visszaigényelhetik a vételár ÁFA-tartalmának 50 százalékát vagy a teljes vagyonszerzési illetéket. Ez kvázi egy 5 százalékos árkedvezménynek felel meg az új lakásoknál, illetve illeték alóli mentességnek használt lakásoknál. A támogatás feltétele, hogy az ingatlant 5 évig nem adhatják el vagy adhatják bérbe, különben vissza kell fizetni a juttatást.
- A horvát kormány emellett tervez bérlakás-programot indítani a közeljövőben, amelyben az állam (az APN ügynökségen keresztül) magántulajdonú lakásokat venne bérbe és kínálna tovább kedvezményes díjért a rászorulóknak, kvázi közvetített bérlakás konstrukcióként.
Összehasonlítás az Eurostat adatainak tükrében
Az ábra itt hivatkozható: https://datawrapper.dwcdn.net/fzJeH/2/
Összességében Horvátország lakáspiaca a rendszerváltás utáni örökségéből kiindulva ma is tulajdonközpontú: a lakosság 91 százaléka saját tulajdonú otthonban él, a bérlakásszektor kicsi. A 2015 utáni ciklusban a lakásárak erős, országos növekedést mutattak; a piac motorjai a turizmus, a külföldi vevők és az euróövezeti csatlakozás körüli befektetői bizalom voltak. A megfizethetőség romlott, különösen Zágrábban és az Adriai-tenger mentén; a 2020-as években a kínálat ugyan élénkült, de nem érte utol a keresletet. A háztartások eladósodottsága mérsékelt, a jelzáloghitelek állománya 2017 óta folyamatosan bővül, de a vásárlások nagy része továbbra is magas önerővel/készpénzzel zajlik.
Közgazdász, közpolitikai szakértő. Diplomáit a Budapesti Corvinus Egyetemen és a University of Edinburgh Public Policy mesterszakán szerezte. Számos hazai és nemzetközi ösztöndíjprogramban vett részt tanulmányai során, mint a John N. Lauer Leadership Training Program, a Young Hungarian Leaders Program, valamint a Magyar Közigazgatási Ösztöndíjprogram. Korábban a Center for European Policy Analysis agytröszt, valamint a Miniszterelnökség munkatársa volt. 2023 óta az Oeconomus Stratégiai Divíziójában dolgozik, fő elemzési területe a hazai és külföldi szociálpolitika.
Összegzés
A Közép-Kelet-Európa lakáspiaci körkép sorozatunk a régió államainak ingatlanpiacait mutatja be, különös tekintettel azok statisztikai mutatóira, sajátosságaira, valamint a kormányok lakhatási programjaira. Az elemzések aktualitását adja, hogy az otthonteremtés a magyar Otthon Start Program révén a közbeszéd középpontjába került. Alábbi elemzésünkben Horvátország lakáspiacát tekintjük át. Horvátország lakáspiaca a rendszerváltás utáni örökségéből kiindulva ma is tulajdonközpontú: a lakosság 91 százaléka saját tulajdonú otthonban él, a bérlakásszektor kicsi. A 2015 utáni ciklusban a lakásárak erős, országos növekedést mutattak; a piac motorjai a turizmus, a külföldi vevők és az euróövezeti csatlakozás körüli befektetői bizalom voltak. A megfizethetőség romlott, különösen Zágrábban és az Adriai-tenger mentén; a 2020-as években a kínálat ugyan élénkült, de nem érte utol a keresletet. A háztartások eladósodottsága mérsékelt, a jelzáloghitelek állománya 2017 óta folyamatosan bővül, de a vásárlások nagy része továbbra is magas önerővel/készpénzzel zajlik.
