A Közép-Kelet-Európa lakáspiaci körkép sorozatunk a régió államainak ingatlanpiacait mutatja be, különös tekintettel azok statisztikai mutatóira, sajátosságaira, valamint a kormányok lakhatási programjaira. Az elemzések aktualitását adja, hogy az otthonteremtés a magyar Otthon Start Program révén a közbeszéd középpontjába került. Alábbi elemzésünkben Szlovénia lakáspiacát tekintjük át.
Szlovénia lakáspiaca posztszocialista örökségből indulva ma is túlnyomórészt tulajdonközpontú, ahol a lakások közel háromnegyedében (74,8%) a lakók saját tulajdonosok, a bérlakásszektor az európai középmezőnybe tartozik, a posztszocialista országok közül a legnagyobb (25,2%). A 2015 utáni években országos szinten meredek lakásár-emelkedés ment végbe, üteme meghaladta az európai átlagot. A keresletet az erős gazdasági növekedés, a tartós kínálati szűkösség és a hosszú ideig alacsony hitelkamatok fűtötték. A kínálat nem tart lépést a kereslettel: ezer lakosra 424 lakás jut Szlovéniában. A háztartások eladósodottsága mérsékelt, a jelzáloghitel-piac alulfejlett: 2022-ben a háztartások 14 százaléka rendelkezett lakáshitellel (OECD-átlag: 24,7%), mivel a vásárlások jelentős része ma is magas önerővel vagy készpénzben történik.
Szlovén lakáspiaci folyamatok 1990 és 2025 között
1991-ben Szlovénia a Jugoszláviától való elszakadása után gyakorlatilag az egész állami lakásállományt privatizálta. Az 1991. évi lakástörvény lehetővé tette, hogy a bérlők kedvezményes áron vásárolják meg korábbi állami vagy szövetkezeti lakásaikat. Ennek köszönhetően néhány év alatt rendkívül magas tulajdonosi arány alakult ki – a háztartások túlnyomó része saját ingatlanban élt. Az ugyancsak ebben az évben lezajló rövid, de intenzív függetlenségi háború nem okozott komoly károkat a lakásállományban, így a piac stabil alapokról indulhatott. Az EU-csatlakozás időszaka (2000–2008) új lendületet hozott.
A 2004-es uniós és a 2007-es euróövezeti belépés után a gazdaság, a bankrendszer és a lakáspiac is felélénkült. A bankok megnyitották a hitelezés kapuit, egyre több – köztük svájci frank alapú – kedvező kamatozású lakáshitelt kínálva. A kereslet látványosan megugrott, az árak gyorsan emelkedtek, és az építkezések soha nem látott ütemben zajlottak. Szlovénia ekkor élte első modern lakáspiaci boomját. A 2008-as globális válság azonban gyorsan véget vetett a növekedésnek. 2009 és 2014 között a szlovén lakáspiac mélyrepülésbe került: az árak csökkentek, a tranzakciók száma visszaesett, és a bankrendszer is megingott. A devizaalapú hitelek törlesztőrészletei a frank erősödése miatt drasztikusan megugrottak, sok háztartás került nehéz helyzetbe. Az új építkezések gyakorlatilag leálltak, a hitelpiac befagyott. A fordulat 2015 után következett be.
2015-től stabilizálódott a piac, majd újból erőteljes növekedési szakasz indult. A gyors GDP-bővülés, a rekordalacsony kamatok és a korlátozott kínálat miatt a lakásárak 2015 után folyamatosan emelkedtek. 2015-2021 között 77 százalékkal nőtt az átlagos négyzetméterár, és 2022 elejére a reál lakásárindex meghaladta a válság előtti szint kétszeresét. A fellendülés éveiben a lakáspiaci forgalom is élénkült, a hitelezés óvatos liberalizációja mellett. 2015 és 2019 között a lakáshitel-állomány 10 százalékponttal bővült, de az összlakosság körében megfigyelt penetrációja továbbra is alacsony maradt.
A 2020 tavaszán lezajlott COVID-19 lezárások csak átmenetileg akasztották meg a lakáspiaci lendületet. 2021-2022-ben Szlovéniában regisztrálták az egyik legnagyobb éves lakásár-emelkedést Európában. A turizmus gyors visszapattanása és a külföldi befektetők érdeklődése tovább hajtotta az árakat, főként a tengerparti üdülőövezetben. 2023-2024-ben az infláció és az Európai Központi Bank kamatemelései miatt a jelzálogkamatok megugrottak, ami csökkentette a fizetőképes keresletet. A lakáspiaci tranzakciók száma 2024-ben csökkent, a teljes piaci forgalom értéke 14,7 százalékkal esett vissza. Ennek ellenére az árak a mai napig tovább emelkednek, csak mérsékeltebb ütemben.
A szlovén lakáshelyzet számokban
Ahogy az előző fejezetben említésre került, a 2000-es évek közepén a szlovén lakásépítés felélénkült, de a 2008-as válság megtörte a lendületet. Az alább látható ábrán jól látszik, hogy 2015 után ismét emelkedni kezdett az átadott lakások száma, de ez még mindig elmarad a kívánt magasabb számoktól. A kínálat nem tart lépést a kereslettel: ezer lakosra 424 lakás jut Szlovéniában (2024-es adat, HUN: 480). Továbbá, 2015-2021 között 40 ezerrel nőtt a háztartások száma, miközben csak 23 ezer új lakás épült. A COVID utáni építési boom idején (2021–2022) sok projekt indult, de 2024-től a magas kamatok és anyagköltségek nehezítik az új beruházásokat. A kormány 2023-ban átfogó lakásprogramot hirdetett: 2024-2026 között 5000 új lakást terveznek állami támogatással megépíteni (2024-ben induló 1000 egységgel), elsősorban megfizethető bérlakásként.
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/25043376/
Az árak emelkedését és csökkenését tekintve a szlovén lakásár-ciklusok hasonlóak a térség többi országához: 2004-2008 között erős drágulás, majd 2009-2014 között árcsökkenés, utána újabb dinamikus emelkedés. 2015 óta országosan duplájára nőttek az ingatlanárak (2024-es Eurostat adat 2015=100 bázison: 200,26). A 2016 utáni boomot a gazdasági növekedés mellett a korlátozott kínálat és a lakáshitelek könnyebb elérhetősége fűtötte. Az árak 2022-ben tetőztek, amikor éves szinten 10-15 százalékos drágulást regisztráltak. Ljubljana az országos átlagnál sokkal drágább (4500 €/m2 ), a második legdrágább az Adria-part, a nagyvárosokon kívül az árak lényegesen alacsonyabbak.
Hitelezési folyamatok a lakáspiacon
A ’90-es évek lakásprivatizációja miatt a szlovén háztartások nagy része adósság nélkül jutott otthonhoz, így a jelzáloghitel-piac sokáig marginális maradt. 2007-ben az euró bevezetésével a jelzáloghitelek átlagkamata csökkent. A 2000-es évek közepén a kereskedelmi bankok megjelentek devizaalapú lakáshitelekkel is (főleg CHF), ám a 2008-as válság után ezen hitelek bedőlési aránya megnőtt. Fontos megjegyezni, hogy ebben az időszakban a régió országaitól eltérően Szlovénia nem vezetett be egységes állami devizahitel-konszolidációt, ugyanis 2008 végén a háztartások kevesebb mint 10 százalékának volt jelzáloghitele, köszönhetően a privatizációs örökségnek és a készpénzes vásárlásoknak, így nem okozott akkora sokkot a külföldi devizában denominált lakáshitelek bedőlése a lakáspacon. A válság után a bankok portfóliótisztítása és a szigorú hitelezési feltételek tovább fékezték a lakáshitelezést. 2015 után a stabil gazdasági helyzet és az alacsony kamatok hatására a jelzáloghitelezés élénkült (immár euróban). Ennek üteme azonban így is mérsékelt maradt nemzetközi összevetésben: 2022-ben a szlovén háztartások mindössze 13,8 százaléka rendelkezett lakáscélú hitellel, szemben az OECD 24,7 százalékos átlagával. Ez az egyik legalacsonyabb arány Európában, ami azt mutatja, hogy a vásárlások zöménél továbbra is nagyarányú önerőt (megtakarítás, családi segítség) vesznek igénybe. 2020-2022-ben a lakáshitel-kihelyezések volumene felgyorsult, köszönhetően a reálkamatok mínuszba fordulásának és a pandémia utáni lakáskereslet felfutásának. A 2022 végétől induló globális infláció elleni jegybanki szigorítás Szlovéniában is gyorsan megemelte a lakáshitel-kamatokat (2023-ban 3-4 százalékponttal). Napjainkban kijelenthetjük, hogy a lakáshitel-piac alulfejlett, ugyanis a vásárlások nagy része magas önerővel/készpénzzel történik. A szlovén bankrendszer Hitel-Betét aránya (kb. 65%, OECD adat) nemzetközi összehasonlításban nagyon alacsony.
Állami szerepvállalás a lakáshitelezésben
- 1991-ben létrehozták a Szlovén Köztársaság Lakásalapját (SSRS) az állami lakásépítés koordinálására, de forráshiány miatt ez kezdetben kevés eredményt hozott. Jelenleg az Alap országos és önkormányzati projekteket finanszíroz: saját beruházásban bérlakásokat épít (közvetlenül üzemeltet 3042 bérlakást), illetve kedvező kamatozású hosszú lejáratú kölcsönöket nyújt önkormányzatoknak, helyi lakásalapoknak szociális bérlakások létesítésére.
- 2006-tól lakás-takarékossági és fiatal családos támogatási rendszer működött: az állam egyszeri vissza nem térítendő támogatást nyújtott 35 év alatti, első lakást vásárló családoknak, illetve kamattámogatott lakás-előtakarékossági konstrukciót kínált. Ezt a programot azonban a 2012-es megszorító intézkedések keretében kivezették. 2015-re az állami lakástámogatás minimálisra csökkent: a kormány inkább szabályozási alapon próbálta ösztönözni a kínálatot (pl. építési bürokrácia csökkentése).
- 2022-ben Ljubljanában átadták az első ifjúsági lakóközösséget (Gerbičeva Youth Community) 109 lakással, amelyet a SSRS és az Európa Tanács Fejlesztési Bankja közösen finanszírozott: itt fiatal pályakezdők juthatnak 3 éves időtartamra kedvezményes bérlakáshoz mentorálás mellett.
- 2025-ben a kormány bejelentette, hogy 2035-ig bezáróan 100 millió eurót szeretne fektetni évente bérlakásépítésekbe. A kezdeményezés 20 ezer új lakás építését célozza támogatni, elsősorban az ország Lakásalapján keresztül, részben pedig önkormányzatoknak és nonprofit lakásépítőknek nyújtott hitelek révén.
Összehasonlítás az Eurostat adatainak tükrében
Az ábra itt hivatkozható: https://datawrapper.dwcdn.net/ByWpk/2/
Összességében Szlovénia lakáspiaca a mai napig túlnyomórészt tulajdonközpontú, ahol a lakások közel háromnegyedében (74,8%) a lakók saját tulajdonosok, a bérlakásszektor az európai középmezőnybe tartozik, a posztszocialista országok közül a legnagyobb (25,2%). A 2015 utáni években országos szinten meredek lakásár-emelkedés ment végbe, üteme meghaladta az európai átlagot, ám a többi közép-európai országban tapasztaltakhoz képest kisebb volumenű volt. A kínálat nem tart lépést a kereslettel: ezer lakosra 424 lakás jut Szlovéniában, valamint 2015-2021 között 40 ezerrel nőtt a háztartások száma, miközben csak 23 ezer új lakás épült. A háztartások eladósodottsága mérsékelt, a jelzáloghitel-piac alulfejlett: 2022-ben a háztartások 14 százaléka rendelkezett lakáshitellel (OECD-átlag: 24,7%), mivel a vásárlások jelentős része ma is magas önerővel vagy készpénzben történik.
Közgazdász, közpolitikai szakértő. Diplomáit a Budapesti Corvinus Egyetemen és a University of Edinburgh Public Policy mesterszakán szerezte. Számos hazai és nemzetközi ösztöndíjprogramban vett részt tanulmányai során, mint a John N. Lauer Leadership Training Program, a Young Hungarian Leaders Program, valamint a Magyar Közigazgatási Ösztöndíjprogram. Korábban a Center for European Policy Analysis agytröszt, valamint a Miniszterelnökség munkatársa volt. 2023 óta az Oeconomus Stratégiai Divíziójában dolgozik, fő elemzési területe a hazai és külföldi szociálpolitika.
Összegzés
A Közép-Kelet-Európa lakáspiaci körkép sorozatunk a régió államainak ingatlanpiacait mutatja be, különös tekintettel azok statisztikai mutatóira, sajátosságaira, valamint a kormányok lakhatási programjaira. Az elemzések aktualitását adja, hogy az otthonteremtés a magyar Otthon Start Program révén a közbeszéd középpontjába került. Alábbi elemzésünkben Szlovénia lakáspiacát tekintjük át. Szlovénia lakáspiaca posztszocialista örökségből indulva ma is túlnyomórészt tulajdonközpontú, ahol a lakások közel háromnegyedében (74,8%) a lakók saját tulajdonosok, a bérlakásszektor az európai középmezőnybe tartozik, a posztszocialista országok közül a legnagyobb (25,2%). A 2015 utáni években országos szinten meredek lakásár-emelkedés ment végbe, üteme meghaladta az európai átlagot. A keresletet az erős gazdasági növekedés, a tartós kínálati szűkösség és a hosszú ideig alacsony hitelkamatok fűtötték. A kínálat nem tart lépést a kereslettel: ezer lakosra 424 lakás jut Szlovéniában, valamint 2015-2021 között 40 ezerrel nőtt a háztartások száma, miközben csak 23 ezer új lakás épült. A háztartások eladósodottsága mérsékelt, a jelzáloghitel-piac alulfejlett: 2022-ben a háztartások 14 százaléka rendelkezett lakáshitellel (OECD-átlag: 24,7%), mivel a vásárlások jelentős része ma is magas önerővel vagy készpénzben történik.
