Az Európai Bizottság Gazdasági és Pénzügyi Főigazgatóságának szakértői által 2025-ben publikált „Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies” című háttértanulmánya szerint a lakáskínálat az Európai Unió nagy részében szinte mindenütt rugalmatlan, vagyis alig reagál az árak és a kereslet változására. Kiemelt fontosságúnak tartjuk az Európai Bizottság szakértői által készített dokumentumot, mivel az Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány is kiemelten foglalkozik hazai és európai lakhatás kérdésével, korábban egy hosszú elemzést is írtunk a dokumentumról. Ezen elemzésünkben a mélyére szeretnénk ásni, hogy miért nem épül elegendő új otthon az EU-ban, milyen intézményi és szabályozási akadályok torzítják a kínálatot, és hogyan járul mindez a lakáspiaci feszültségek tartós fennmaradásához.
Növekvő kereslet, stagnáló kínálat
Az Európai Bizottság tanulmányát tüzetesen vizsgáló cikkünkből kirajzolódik egy tézismondat, ami leginkább jellemzi az EU lakáspiacát napjainkban: rugalmatlan a kínálat. A legnagyobb lakhatást érintő probléma, amivel szinte minden ország szembesül, hogy egyszerűen nem épül elég új lakás, így az áremelkedés tartósan beépül a rendszerekbe szerte az Unióban. A szakértők szerint ennek megfordításához mélyreható reformokra lenne szükség a szabályozásban és az építési ágazatban.
Ugyanis, a kereslet folyamatosan erősödik, mivel
- stabilan növekednek a jövedelmek,
- egyre több a kis háztartás a demográfiai változások következtében,
- a városok egyre jobban vonzzák a fiatalokat és a munkaerőt,
- miközben sokan vásárolnak ingatlant befektetési céllal.
Ezek a tényezők pedig felfelé hajtják a keresletet a lakáspiacon.
Azonban a lakáspiacon felmerülő keresleti igényekkel a lakáskínálat évek óta nem tud lépést tartani. Az Európai Bizottság tanulmánya szerint a jelenség mögött mélyen beágyazott, szerkezeti problémák húzódnak meg. Ezek a problémák országonként eltérően jelentkeznek, de a mintázat meglepően hasonló: a lakásépítési kapacitások korlátozottak, az engedélyezés lassú és nehézkes, a beépíthető telek szűkös és drága, a szabályozás pedig darabos és sokszor egymásra épülő, többszintű rendszert alkot. Míg a kereslet dinamikusan változik, a kínálat mintha „beakadt volna”: lassan reagál, és gyakran akkor sem bővül, amikor az árak már nyilvánvalóan arra ösztönöznék.
Vizsgáljuk meg részletesen, hogy milyen okokat sorolnak fel a tanulmány szerzői a lakáspiaci kínálat rugalmatlansága mögött!
A munkaerőhiány és az alacsony termelékenység megbénítja az építőipart
A lakáskínálat egyik legfontosabb szűk keresztmetszete maga az építőipar. Az EU-ban az építőipari munkások az összes foglalkoztatatott körülbelül 4 százalékát teszik ki, mintegy 7,5 millió munkahelyet betöltve. Bár a szám az évek során mindig is ingadozott, a világjárvány óta a korábbinál nagyobb volumenű változások történtek. Csak 2019 és 2020 között az építőipar 435 ezer munkahelyet veszített a gazdasági leállások miatt. Az azt követő években az ágazatban krónikus munkaerőhiány alakult ki: a dolgozók átlagéletkora emelkedik, kevés fiatal lép be a szakmába, és sok ország a külföldi munkaerőre támaszkodik. Ez rendkívül sérülékennyé teszi a kapacitásokat, különösen akkor, amikor hirtelen nőne a kereslet.
A termelékenység sem tudott érdemben javulni. Ennek oka strukturális: az európai építőipart túlnyomórészt mikro- és kisvállalkozások alkotják, amelyek korlátozottan képesek nagy volumenű projekteket lebonyolítani vagy korszerű, gyors építési technológiát bevezetni. Ez lassú, drága és kiszámíthatatlan kivitelezést eredményez, ami távol tartja a fejlesztőket a nagyobb lakóprojektek indításától. Az ágazat versenyképességének kulcsa a munkaerő fejlesztése lenne, ám ezen a téren is komoly elmaradások vannak. Az Európai Építőipari Szövetség (FIEC) és a Pact for Skills in Construction kezdeményezés becslése szerint 2022 és 2027 között az ágazat munkavállalóinak mintegy 25 százalékát át- vagy tovább kell képezni, hogy elérjék a célként kitűzött 3 millió képzett dolgozót. Ez elengedhetetlen ahhoz, hogy az építőipar – amely az EU GDP-jének közel 10 százalékát és a foglalkoztatás 6,4 százalékát adja – hosszú távon is versenyképes maradjon. A túlnyomórészt kis- és középvállalkozásokból álló ágazat számára azonban kihívást jelent az innováció integrálása és a munkaerő-fejlesztésbe való beruházás. Az új technológiák és építési módszerek elterjedése, valamint a képzett munkaerő folyamatos utánpótlása segíthetne abban, hogy a szektor hatékonyabban reagáljon a piaci igényekre, csökkentse a projektek időtartamát, és stabilabb foglalkoztatást biztosítson.
A felújítási boom kiszorítja az új lakások építését
A Bizottság tanulmánya arra is felhívja a figyelmet, hogy az EU energetikai és klimatizációs céljai (különösen az ún. „Renovation Wave”) hatalmas mennyiségű építőipari kapacitást kötnek le. A felújítások aránya drasztikusan nőtt, miközben az új építések száma nem emelkedett ennek megfelelően. Ez a helyzet paradox eredményhez vezet: miközben a lakáscélú beruházások GDP-arányosan elérik vagy meg is haladják a válság előtti szintet, a megépült új lakások száma stagnál. A felújítási boom tehát – pozitív hatásai ellenére – kiszorítja az új építéseket a szűkös kapacitások miatt.
Sokszintű szabályozás és lassú engedélyezés fogja vissza a fejlesztéseket
A lakásépítés egyik legnagyobb akadálya az európai országok többségében a bonyolult, hosszú és többszereplős engedélyezési rendszer. A szabályozások sokszor egymásra épülnek: uniós előírások, nemzeti törvények, regionális szabályok és helyi rendeletek egyaránt érintik a beruházásokat. Sok országban az engedélyezés papíralapú, rengeteg köztes szereplővel, és maga a folyamat több hónapos vagy akár éves is lehet. Ez nemcsak akadályozza az új lakások építését, de jelentősen növeli a költségeket és a projektkockázatot is. A fejlesztők számára minden plusz hónap finanszírozási teher és kockázat, ami sok esetben elhalasztja vagy ellehetetleníti a beruházást.
A zónázási korlátok miatt sok városban egyszerűen „nincs hova” építeni
A településrendezési szabályok legalább ilyen befolyásosak. Sok európai városban az elmúlt évtizedekben nem változtattak érdemben a beépítési paramétereken, így rengeteg terület továbbra is alacsony intenzitású beépítésre van kijelölve. Az EU-ban az összes föld 75 százaléka mezőgazdasági és erdészeti felhasználású, ezzel szemben mindössze 3 százaléka szolgál lakhatási célokat. Az alábbi ábrán vizualizáltuk az Eurostat 2022-es adatai alapján, hogy a NUTS2 régiók teljes földhasználatához viszonyítva a területek hány százaléka szolgál lakhatási célokat. Látható, hogy például Spanyolország egyes régióiban (Kasztília vagy Aragónia) még az 1 százalékot sem éri el a lakhatási célokat szolgáló területek aránya. A tanulmány szerint a beépíthető földek korlátozottságából eredő problémákat tovább súlyosbítja, hogy a zónázást gyakran helyi politikai érdekek alakítják. A NIMBY-típusú ellenállás (amikor a lakók helyben megakadályozzák a fejlesztéseket) sokszor erősebb, mint a városi szintű lakáspolitikai racionalitás. Ennek eredményeként a városok sűrítése – magasabb épületek, több lakás – gyakran évtizedek óta halogatott kérdés. Ez különösen a fővárosokban okoz gondot. Sok nagyvárosban a telekár már önmagában meghatározza a lakás árát, hiszen extrém módon korlátozott a beépíthető terület. A fejlesztők pedig hiába építenének nagyobb lakásszámot, a szabályozási környezet egyszerűen nem engedi.
Az ábra itt hivatkozható: https://datawrapper.dwcdn.net/07qcZ/1/
A földtulajdon-koncentráció láthatatlan, de annál erősebb korlát
A Bizottság elemzése rámutat arra a kevéssé látható tényezőre is, hogy sok helyen a beépíthető föld nagy része néhány tulajdonos kezében összpontosul. Ők gyakran nem a fejlesztésben, hanem a telekárak további emelkedésében érdekeltek. A „land banking”, vagyis a fejlesztési föld visszatartása, jelentős mértékben lassítja a piac működését. A tanulmány szerint a telekárak az EU legtöbb országában gyorsabban nőttek, mint maguk a lakásárak, különösen a fővárosokban és a tengerparti, turisztikai régiókban. Ha a telekárak gyorsabban nőnek a lakásáraknál, akkor a fejlesztők egyre nehezebben találnak elérhető árú területet új projektekhez. Ez a probléma több európai nagyvárosban már kritikus mértéket öltött.
Magyarország sem kivétel: Budapest kínálati oldalának merevsége különösen erős
A magyar lakáspiac különösen érzékeny a kínálati oldal problémáira. Budapesten a telekárak extrém magasak, kevés a rendelkezésre álló beépíthető terület, az engedélyezési folyamat pedig hosszú és kiszámíthatatlan. Az új lakások kínálata ezért tartósan alacsony, és a fejlesztői aktivitás már mérsékelt piaci visszaesésre is azonnal reagál. Az elmúlt évtized döntően keresletélénkítő hazai lakáspolitikái egy olyan környezetben hatottak, ahol a kínálat már eleve nem tudott bővülni. Itt fontos megjegyezni, hogy a helyzetre reagálva az Otthon Start Program a kínálati oldal élénkítését is célul tűzi ki, részben az adminisztratív, bürokratikus eljárások lerövidítésén, részben pedig a szigorú építési szabályok észszerű lazítására való törekvésen keresztül.
A megoldás kulcsa: a kínálati oldal reformja
A lakhatási válság valódi okai a kínálati oldal mélystruktúrájában keresendők. Az Európai Unióban a lakásállomány bővülése az elmúlt tíz évben messze elmaradt a demográfiai és gazdasági folyamatok által indokolt kereslettől. Az EU-ban a lakásépítés volumene a 2008-as válság után drámaian visszaesett, és azóta sem állt helyre. Bár a GDP-arányos lakásberuházások 2019-re elérték a válság előtti szintet, a megépült lakások száma továbbra is alacsonyabb. A Bizottság kiemeli, hogy a beruházások egyre nagyobb hányada felújításokra és energetikai korszerűsítésekre irányul, ami kiszorítja az új lakások építését egy olyan szektorban, ahol a kapacitások amúgy is szűkösek.
A nemzetközi tapasztalatok azt mutatják, hogy érdemi javulás csak akkor érhető el, ha a lakásépítés feltételei egyszerre válnak rugalmasabbá, gyorsabbá és hatékonyabbá. Ezekre a strukturális feltételekre korábbi elemzésünkben is felhívtuk a figyelmet, rámutatva, hogy a kínálati reform nélkül a támogatási rendszerek önmagukban nem tudják kezelni a lakáshiányt. A szabályozási akadályok lebontása, a beépíthető területek mobilizálása és a közösségi, illetve önkormányzati építési modellek erősítése elengedhetetlen. Emellett az építőipar versenyképessége hosszú távon a technológiai megújuláson és a munkaerő képzettségének folyamatos fejlesztésén is múlik. A lakáspolitika sikerét tehát nem a támogatások bővítése, hanem a kapacitások, innováció és szabályozási környezet együttes reformja döntheti el. Európa lakáspiaci jövője azon áll vagy bukik, hogy képes lesz-e a döntéshozatal kilépni a rövid távú ösztönzők logikájából, és a lakásépítés strukturális korlátainak felszámolására koncentrálni, mert ha ez elmarad, a lakhatási válság velünk marad.
Közgazdász, közpolitikai szakértő. Diplomáit a Budapesti Corvinus Egyetemen és a University of Edinburgh Public Policy mesterszakán szerezte. Számos hazai és nemzetközi ösztöndíjprogramban vett részt tanulmányai során, mint a John N. Lauer Leadership Training Program, a Young Hungarian Leaders Program, valamint a Magyar Közigazgatási Ösztöndíjprogram. Korábban a Center for European Policy Analysis agytröszt, valamint a Miniszterelnökség munkatársa volt. 2023 óta az Oeconomus Stratégiai Divíziójában dolgozik, fő elemzési területe a hazai és külföldi szociálpolitika.
Összegzés
Az Európai Bizottság Gazdasági és Pénzügyi Főigazgatóságának szakértői által 2025 publikált „Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies” című háttértanulmánya szerint a lakáskínálat az EU nagy részében szinte mindenütt rugalmatlan, vagyis alig reagál az árak és a kereslet változására. Kiemelt fontosságúnak tartjuk az Európai Bizottság szakértői által készített dokumentumot, mivel az Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány is sokat foglalkozik hazai és európai lakhatás kérdésével, korábban egy hosszú elemzést is írtunk a dokumentumról. Ezen elemzésünkben a mélyére szeretnénk ásni, hogy miért nem épül elegendő új otthon az EU-ban, milyen intézményi és szabályozási akadályok torzítják a kínálatot, és hogyan járul mindez a lakáspiaci feszültségek tartós fennmaradásához.
