A magyar lakáspiac 2025-ben fordulóponthoz érkezett. Az év elején még a 2024 végén kialakult piaci folyamatok érvényesültek: a korábban megjelent befektetői és lakossági kereslet, valamint a szűk kínálat együttesen emelkedő árszintet eredményeztek, miközben a forgalom fokozatosan lassulni kezdett. Az év második felében azonban éles fordulat következett: a szeptemberben elindított Otthon Start Program rövid idő alatt jelentősen növelte a tranzakciószámot, ugyanakkor a program feltételrendszere, a vevők fizetőképességi korlátai és a bővülő kínálat az év végére már érdemben fékezte az árak további emelkedését, különösen a drágább városi piacokon. Az alábbiakban összefoglaló jelleggel tekintjük át az MNB lakáspiaci jelentései, a KSH, valamint az ingatlan.com adatainak és kutatásainak felhasználásával, hogy mi történt az építőiparban és a lakáspiacon, valamint milyen hatásokkal járt a támogatási rendszer és a kínálat bővítését célzó intézkedések megjelenése 2025-ben.
Átmeneti ciklus az építőiparban
A magyar lakásépítés 2025-ben egy átmeneti ciklus közepén volt: az új lakások átadási száma alacsony maradt, ugyanakkor több mutató már a kínálati oldal fokozatos élénkülésére utalt. Az MNB 2025. novemberi lakáspiaci jelentése szerint az első három negyedévben országosan mintegy 7,5 ezer új lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt, ami 14 százalékkal elmarad az egy évvel korábbitól. Fontos azonban kiemelni, hogy az átadások száma tipikusan késleltetve reagál a piaci változásokra, így elsősorban a korábbi évek visszafogott fejlesztési döntéseit tükrözi. A visszaesés leginkább a saját célra épített lakóingatlanoknál volt jelentős, ahol az első kilenc hónapban 28 százalékos csökkenés történt, miközben a vállalkozói fejlesztések Budapesten csak mérsékelten, 7 százalékkal maradtak el, vidéken pedig gyakorlatilag stagnáltak. Ez arra utal, hogy a professzionális fejlesztői szegmens ellenállóbbnak bizonyult a magas kamatkörnyezet és a bizonytalan keresleti kilátások idején.
A friss makrogazdasági adatok ugyanakkor egyértelmű stabilizációs jeleket mutatnak az építőiparban. A KSH 2026 februárjában publikált gyorstájékoztatója szerint 2025 decemberében az építőipari termelés volumene éves alapon 8,9 százalékkal nőtt, és havi alapon is jelentős, 6,7 százalékos emelkedést mutatott, miközben az év egészében 2,8 százalékos bővülést regisztráltak. Ez arra utal, hogy az ágazat kiléphetett a korábbi visszaesési fázisból. Bár ez nem azonnal jelenik meg az átadott lakások számában, a növekvő kivitelezési aktivitás a következő évek kínálatának előfutára lehet.
Emellett az év második felének adatai további bizakodásra adnak okot. Az MNB 2025 novemberi lakáspiaci jelentése alapján, banki beszámolók szerint 2025 harmadik negyedévében jelentősen megugrott a kereslet a lakásfejlesztési projekthitelek iránt: nettó értelemben a bankok 67 százaléka tapasztalt élénkülést a fejlesztői hitelek iránt a megelőző negyedévhez képest. Tekintve, hogy a bankok a finanszírozási feltételeken nem szigorítottak, a következő fél évben további keresletnövekedésre számítanak. Ebben szerepet játszik, hogy az Otthon Start Program kapcsán bizonyos lakóingatlan-projektek kiemelt beruházási státuszt kaphatnak, ami gyorsabb engedélyeztetést és kedvezőbb feltételeket jelent a fejlesztőknek.
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/27540168/
Fontos megemlíteni, hogy 2025-ben életbe lépett egy új építésügyi szabályrendszer, a TÉKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata), amely szigorúbb energetikai és műszaki előírásokat tartalmaz. Ennek hatályba lépése (július 1.) előtt a fejlesztők előrehozták számos projekt engedélyeztetését, hogy még a régi szabályok szerint kaphassanak engedélyt. Országosan az év első kilenc hónapjában közel 20 ezer lakásra adtak ki engedélyt, ami 37 százalékkal több, mint 2024 azonos időszakában. Budapesten ennél is látványosabb volt a növekedés: több mint kétszeresére (131%-kal) nőtt a megítélt engedélyekben szereplő lakásszám egy év alatt. Ez részben a TÉKA miatti „engedélyhajrának” köszönhető, részben pedig annak, hogy az Otthon Start Programhoz kapcsolódó kínálatélénkítő intézkedések (pl. az említett gyorsított státusz, finanszírozási ösztönzők) már a harmadik negyedévben elkezdték éreztetni hatásukat.
Lakáspiaci kereslet és forgalom: hullámhegyek és hullámvölgyek
2025 lakáspiaci keresletét erős ingadozás jellemezte. Az év elején lendületes volt: 2024 végén (részben a magas hozamú állampapírokból kiszálló befektetők miatt) már megindult az adásvételek élénkülése, ami áthúzódott 2025 elejére, így az év első hónapjaiban sok vevő jelent meg a piacon. Tavasztól nyár közepéig a piac lassulni kezdett, márciustól júliusig folyamatos csökkenés volt tapasztalható a forgalomban, júliusra országosan mindössze 11,3 ezer adásvétel zajlott le, ami jóval alacsonyabb az ilyenkor szokásosnál. Összehasonlításképpen, 2022-ben és 2023-ban a nyári havi tranzakciószámok még rendre 12-14 ezer körül alakultak.
Szeptemberben az Otthon Start Program elindulásával ezen trend élesen megfordult. Augusztusban már látszott a változás (12,9 ezer adásvétel történt, mely érdemi javulás a júliusi mélyponthoz képest), szeptemberben pedig valósággal berobbant a forgalom: 16,4 ezer lakás cserélhetett gazdát országosan, ami 37 százalékos növekedés az egy évvel korábbihoz viszonyítva. Az ingatlan.com október-novemberi előzetes adatai alapján is hasonlóan élénk maradt a piac, igazodva a hirtelen megjelent kereslethez. Az őszi forgalombővülés a különböző településtípusok mindegyikét érintette: a legnagyobb ugrást a megyei jogú városok produkálták (+61% éves alapon), de a községekben is +46 százalék volt a tranzakciószám emelkedése szeptemberben. Budapesten 16 százalékkal, a többi városban 28 százalékkal több adásvétel zajlott, mint egy évvel korábban. Ezek a számok jól jelzik, hogy az Otthon Start hatására a korábbi kivárás után tömegével jelentek meg a vevők.
Balogh László, az ingatlan.com portál vezető gazdasági szakértője elmondta: „Az elsőlakás-vásárlók a szeptemberben elindult Otthon Start Program miatt tízezres nagyságrendben jelentek meg a piacon az elmúlt hetekben és hónapokban”. Ez a friss kereslet pedig „érezhetően bővítette a kínálatot is. Egyre több eladó hirdeti meg a lakását vagy házát a költözésben reménykedve, ami az ország nagy részében továbbköltözési láncreakciót indított be”. Vagyis az új vevők belépése láncreakciót váltott ki: akik eladták ingatlanukat, maguk is új otthont keresnek, így újabb tranzakciók jönnek létre. Ennek hatására a kínálat is folyamatosan bővült ősz óta: míg augusztus végén 131 ezer eladó lakás és ház szerepelt hirdetésben, november végére már 140 ezer fölé nőtt az eladó ingatlanok száma (7%-os emelkedés pár hónap alatt). Regionálisan továbbra is Budapest és környéke a legaktívabb, a teljes kereslet 60 százaléka a fővárosra jutott novemberben, utána Pest vármegye következik 15 százalékos részesedéssel. Érdekesség, hogy a fővárosban a vevőjelöltek 60 százaléka kifejezetten az Otthon Start feltételeinek megfelelő lakásokat keresett, Pest megyében pedig a kereslet 87 százaléka ilyen jellegű ingatlanokra irányult.
Két számjegyű drágulás után év végi megtorpanás a lakásárakban
Az MNB adatai alapján 2025 első felében két számjegyű lakásár-emelkedés zajlott: országosan és Budapesten is 25-30 százalék körüli éves drágulás alakult ki a nyár végére. Ennek elsődleges oka az volt, hogy a magas kamatokat hozó állampapírok lejártak, vagy kamatot fizettek. Ezen pénzügyi források jelentős része pedig az ingatlanszektorban csapódott le. Az árak elszakadtak a jövedelmek növekedésétől, különösen a főváros frekventált kerületeiben. Szeptembertől ez a tendencia némileg megváltozott.
Ugyanis amellett, hogy az Otthon Start Program felgyorsította az áremelkedést, egyúttal korlátot is szabott neki a drágább helyeken. A kedvezményes hitel hatására extra kereslet zúdult a piacra, ami megemelte az árakat, különösen az olcsóbb szegmensekben. A program szabályai szerint azonban a vásárolni kívánt ingatlan négyzetméterára nem haladhatja meg az 1,5 millió forintot, így a nagyon drága lakások kiestek a finanszírozható körből. Ennek a részletszabálynak a hatását az MNB is külön kiemeli: vidéken a 1,5 milliós limit a legtöbb helyen nem jelent gátat, de Budapesten sok lakás esetében „korlátot jelenthet a további áremelések előtt”, mert a fővárosi árszintek egy része már eléri a plafont. A gyakorlatban ez azt eredményezte, hogy 2025 második felében a drágább budapesti városrészekben lefékeződött az áremelkedés, sőt néhol kisebb korrekció is történt. Balogh László szerint „Budapesten a vevők fizetőképessége elérte a plafont, ami gátat szabott a drágulásnak”. Több belső kerületben – I., V., VI. vagy épp a III. kerületben – gyakorlatilag stagnáltak az árak ősz folyamán: szeptember elejéhez képest év végéig csak 1-2 százalékos elmozdulás történt, ami megállást jelentett a korábbi emelkedés után. Ezek jellemzően azok a drágább városrészek, ahol már a program indulása előtt is 1,5 millió Ft/m² körül jártak az árak, így az Otthon Start bevezetése „érezhetően visszafogta az áremelkedést” ezeken a helyeken.
Forrás: adat.ingatlan.com
Országos szinten is fordulat jelei mutatkoztak az év végére. Az ingatlan.com lakásárindexe szerint novemberben már csak 0,5 százalékkal emelkedtek a kínálati árak országosan az előző hónaphoz képest, ami jelentős lassulás a szeptemberi 2,8 százalék és az októberi 1,5 százalék havi dráguláshoz viszonyítva. Budapesten pedig hosszú idő után először árcsökkenés történt: októberről novemberre minimális, 0,1 százalékos mérséklődést mutatott a budapesti index (ami gyakorlatilag stagnálást jelent). „Az elmúlt hetekben látványosan megváltozott a kereslet és a kínálat korábbi mérlege… országosan visszafogottabb drágulást látunk, Budapesten pedig már enyhe árcsökkenést mutatnak a számok” – kommentálta a fordulatot Balogh László. Decemberre tovább erősödött ez a trend: országos átlagban mindössze +0,4 százalék volt a havi áremelkedés, Budapesten pedig 0,7 százalékos csökkenést mért az index decemberben. Vagyis év végére lényegében megállt a lakásárak emelkedése, a fővárosban pedig némi árcsökkenés is bekövetkezett. Ez egyértelmű fordulópont a piacon a korábbi hónapok száguldásához képest.
Az Otthon Start Program hatásai a piacra
A 2025 szeptemberében indult Otthon Start Program minden korábbinál nagyobb hatást gyakorolt a lakáspiacra. A kormány által meghirdetett program lényege egy első lakás vásárlását segíteni hivatott, legfeljebb 50 millió forintos, fix 3 százalékos kamatozású állami hitel, amelyhez 10 százalék önerőt kell felmutatni. A támogatott kölcsön házasság és gyerekvállalás nélkül is igénybe vehető, új és használt lakásra egyaránt, sőt építésre is, feltéve, hogy az ingatlan értéke nem haladja meg a 100 millió forintot (házaknál 150 milliót) és az ár négyzetméterenként 1,5 millió forint alatt marad. A program feltétele, hogy a kérelmezőknek az elmúlt 10 évben nem volt saját tulajdonú lakásuk (vagy csak kis értékű/résztulajdon), valamint legalább 2 év tb-jogviszonnyal kell rendelkezniük. Szeptember 1-jétől indult az igénylés, és az eredmények szinte azonnal megmutatkoztak a piacon.
Rekordgyorsasággal pörgött fel a lakáshitelezés. Az MNB adatai szerint alig négy hónap alatt közel 18 ezren igényelték az Otthon Start hitelt, összesen mintegy 600 milliárd forint értékben. Ez példátlan mértékű hitelkihelyezés ilyen rövid idő alatt, összehasonlításul: 2022-ben egész évben 1500 milliárd Ft új lakáshitelt folyósítottak a bankok, vagyis a program havi szinten a korábbi átlag dupláját-háromszorosát mozgósította. Az év végére az új jelzáloghitelek 70 százalékát már az Otthon Start adta, így gyakorlatilag uralta a lakáshitel-piacot a fix 3 százalékos konstrukció. A fiatalok körében kiugróan népszerűnek bizonyult a lehetőség: az egyik nagyobb hazai kereskedelmi bank adatai szerint a hiteligénylők 64 százaléka 35 év alatti fiatal volt. Tízből kilencen használt lakást vásároltak a támogatott hitellel, és csak 10 százalék fordította új építésű lakás vásárlására vagy építkezésre (ez utóbbi arány várhatóan nőni fog a következő években, amikor már több új lakóprojektből válogathatnak a vevők, lásd később.) A kedvezményes kölcsön átlagos összege körülbelül 35 millió forint körül alakult, az igénylők kb. 25 százaléka élt azzal a lehetőséggel, hogy 10 százalék önerővel jusson lakáshoz.
A program piaci hatásai több síkon érezhetők. Egyrészt, ahogy fentebb részleteztük, óriási keresletélénkülést hozott és megugrottak az adásvételek. A vevői kör bővülése leginkább az alsó-középkategóriás ingatlanoknál csapódott le: a feltételek miatt a kisebb lakások, olcsóbb házak kerültek reflektorfénybe, hiszen ezek fértek bele a keretekbe. Az eladók alkalmazkodtak ehhez, sok esetben árazással próbáltak beférni az Otthon Start plafonja alá. Emellett a használt lakás-piacon is átstrukturálódott a kereslet, az ingatlan.com adatai szerint novemberben a budapesti vevők 60 százaléka eleve olyan ingatlanhirdetéseket keresett, amelyek megfelelnek a programnak. Országosan ez az arány még magasabb, sok megyében 90 százalék fölötti volt, hiszen a legtöbb vidéki városban szinte minden ingatlan belefér az 1,5 milliós limitbe. Így az eladók számára kulcskérdéssé vált, hogy lakásukat „Otthon Start kompatibilisnek” hirdessék.
A kínálat bővülésére is hatással volt a program. A kedvezményes hitel láncreakciót indított be: rengeteg olyan háztartás döntött lakáseladásról/költözésről, aki korábban kivárt. Most viszont, látva a sok új vevőt, ők is meghirdették ingatlanukat abban bízva, hogy könnyebben találnak rá vevőt és maguk is továbbléphetnek egy nagyobb/jobb otthonba. Ennek eredményeképpen országosan két számjegyű növekedés volt a friss eladó hirdetések számában, 2025 novemberében például 32 ezer új lakóingatlan-hirdetést adtak fel, 12-14 százalékkal többet, mint egy évvel előtte. A teljes eladó kínálat is nőtt: az év eleji szinthez képest év végére 1,5 százalékkal több eladó lakás szerepelt a piacon, a bővülés üteme az ősz folyamán felgyorsult.
Kínálatbővítő tervek és intézkedések
Korábbi elemzéseinkben részletesen foglalkoztunk az európai és hazai lakáspiac strukturális problémáival. Pásztor Szabolcs, az Oeconomus kutatási igazgatója írásában a következőre hívja fel a figyelmet: „Az EU-ban legalább 1 millió új lakás hiányzik a piacról, miközben a kereslet folyamatosan meghaladja a kínálatot. A lakások drágulása társadalmi feszültségeket szül: a fiatalok később alapítanak családot, a munkavállalók nem tudják megfizetni a nagyvárosok kínálta lehetőségeket, ami rontja a mobilitást és visszafogja a termelékenységet. A magas lakhatási költségek így nemcsak szociális problémát, hanem komoly gazdasági akadályt is jelentenek. Tanulmányok rámutatnak: a kínálat bővítése akár 9%-kal növelhette volna a GDP-t, ami jól mutatja a kérdés súlyát.” Az Európai Bizottság Gazdasági és Pénzügyi Főigazgatóságának szakértői 2025 októberében megjelent tanulmányukban ugyancsak a kínálat rugalmatlanságát jelölték meg, mint az európai lakáspiac egyik legfőbb strukturális problémáját.
Tehát, a 2025-ös tapasztalatok rávilágítottak, hogy a lakáspiaci egyensúlyhoz a kínálat bővítése kulcsfontosságú. A kormány több lépést is tett ennek érdekében. Egyrészt meghosszabbították az új lakások kedvezményes 5 százalékos áfakulcsát egészen 2026 végéig, sőt bizonyos feltételekkel 2027-2028-ra is átvihető az 5 százalékos áfa (ha az építési engedélyt 2026 végéig megszerzik a projektre). Ez a lépés stabilitást adott a beruházóknak, hiszen a hosszabb távon alacsonyan tartott áfa jelentős megtakarítás és kiszámíthatóság a fejlesztésekben. Másrészt a kiemelt beruházási státusz bevezetése az Otthon Start Program keretében bizonyos lakásprojekteknél gyorsított eljárásokat tesz lehetővé.
A jövőbeni kínálat kilátásai így biztatóbbak, mint az elmúlt években. Budapesten 2025 harmadik negyedévének végén kb. 17,7 ezer új lakás építése és értékesítése volt folyamatban, ami 47 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A fejlesztők 2025-ben (alkalmazkodva a megnövekedett kereslethez) rekordszámú új projektet indítottak: csak a második negyedévben több mint 4000 új építésű lakást hoztak piacra, és a harmadik negyedévben is magas számú lakóprojekt kezdődött el. Ennek köszönhetően a fővárosi új lakáskínálat (az elérhető, szabad új lakások száma) egy év alatt 11 százalékkal nőtt, vidéken pedig 3 százalékkal. Bár 2025-ben kevés lakás készült el, a beruházási kedv megélénkült, ami a következő években több lakás átadását vetíti előre. A piaci szakértők arra számítanak, hogy 2026-2027-ben a frissen elkészülő lakások száma ismét emelkedhet a most folyamatban lévő fejlesztések nyomán, ez pedig hosszabb távon enyhítheti a lakáshiányt, és hozzájárulhat az árak mérséklődéséhez.
Összegzés
Összességében 2025 a lakáspiaci fordulat éve volt. Az év első felének árrobbanását felváltotta az év végére egy konszolidáció: a kereslet és kínálat viszonyának változása miatt a vevők alkupozíciója javult, az eladók pedig óvatosabbak lettek az árazásban. A piac továbbra is élénk, a tranzakciószám az új évben is magas maradhat az állami támogatások hatására, de az árak további elszállását immár gátat szabnak a fizetőképességi korlátok. Sőt, a piacra zúduló új kínálat egyes helyeken egészen új helyzetet teremthet. Budapesten várhatóan soha nem látott verseny alakul ki az új lakások és a használt lakások eladói között, hiszen a 3 százalékos hitellel elérhető új otthonok akár ugyanazon az árszinten is kínálhatók, mint a használtak. Mindez arra utal, hogy 2026-ban sem lesz unalmas a lakáspiac: az élénk kereslet, a bővülő kínálat és a támogatott hitelek együttese egy új egyensúly kialakulása felé terelheti a piacot, ahol a drágulás üteme mérsékeltebbé válik, és a lakáshoz jutás feltételei valamelyest könnyebbé válhatnak az első vásárlók számára.
Közgazdász, közpolitikai szakértő. Diplomáit a Budapesti Corvinus Egyetemen és a University of Edinburgh Public Policy mesterszakán szerezte. Számos hazai és nemzetközi ösztöndíjprogramban vett részt tanulmányai során, mint a John N. Lauer Leadership Training Program, a Young Hungarian Leaders Program, valamint a Magyar Közigazgatási Ösztöndíjprogram. Korábban a Center for European Policy Analysis agytröszt, valamint a Miniszterelnökség munkatársa volt. 2023 óta az Oeconomus Stratégiai Divíziójában dolgozik, fő elemzési területe a hazai és külföldi szociálpolitika.
Összegzés
A magyar lakáspiac 2025-ben fordulóponthoz érkezett. Az év elején még a 2024 végén kialakult piaci folyamatok érvényesültek: a korábban megjelent befektetői és lakossági kereslet, valamint a szűk kínálat együttesen emelkedő árszintet eredményeztek, miközben a forgalom fokozatosan lassulni kezdett. Az év második felében azonban éles fordulat következett: a szeptemberben elindított Otthon Start Program rövid idő alatt jelentősen növelte a tranzakciószámot, ugyanakkor a program feltételrendszere, a vevők fizetőképességi korlátai és a bővülő kínálat az év végére már érdemben fékezte az árak további emelkedését, különösen a drágább városi piacokon. Az alábbiakban összefoglaló jelleggel tekintjük át az MNB lakáspiaci jelentései, a KSH, valamint az ingatlan.com adatainak és kutatásainak felhasználásával, hogy mi történt az építőiparban és a lakáspiacon, valamint milyen hatásokkal járt a támogatási rendszer és a kínálat bővítését célzó intézkedések megjelenése 2025-ben.
