A Közép-Kelet-Európa lakáspiaci körkép sorozatunk a régió államainak ingatlanpiacait mutatja be, különös tekintettel azok statisztikai mutatóira, sajátosságaira, valamint a kormányok lakhatási programjaira. Az elemzések aktualitását adja, hogy az otthonteremtés a magyar Otthon Start Program révén a közbeszéd középpontjába került. A lengyel ingatlanpiac az elmúlt időszakban Európa egyik legjelentősebb áremelkedését produkálta, amelyet elsősorban a gazdasági sokkhatások, valamint a lakásállomány szerkezeti hiányosságai idéztek elő. Bár a kormányzat által bevezetett otthonteremtési programok és a nemzetgazdaság fokozatos élénkülése kedvező irányba mozdítják el a piacot, a fenntarthatóság megteremtéséhez és a kínálati oldali problémák enyhítéséhez továbbra is jelentős beavatkozásokra van szükség. Alábbi elemzésünkben Lengyelország lakáspiacát tekintjük át.
A lengyel lakáspiac történeti áttekintése
A második világháború után Lengyelországban a lakásállomány újjáépítése és bővítése volt az egyik legnagyobb kihívás. A magántulajdont a szocialista rendszer korlátozta, az állami hatóságok határozták meg, ki melyik lakásba (vagy akár csak egyetlen szobába) költözhet. Emiatt gyakran több családot is egy lakásban helyeztek el. A rendszer utóhatásai mai is érezhetőek a túlzsúfolt lakásokról szóló statisztikákban. A hatvanas évektől Lengyelországban a lakásépítés fő formáját a lakásszövetkezetek adták, a folyamatot a tervgazdaság szabályozta. Lakáshoz jutni kizárólag úgy lehetett, ha valaki belépett egy szövetkezetbe, majd évekre várólistára került. Az építkezések költségeit nagyrészt a szövetkezeti tagok viselték, akiknek úgynevezett lakás-hozzájárulást kellett fizetniük. Ezzel a rendszerrel az állam a lakásépítés terhét a lakókra hárította át. A hetvenes években rekordszámú, több mint 123 ezer szövetkezeti lakás épült, ám ezek szinte kivétel nélkül panel technológiával készültek. Az egyéni házépítés teljesen háttérbe szorult, csak államilag jóváhagyott típustervek alapján lehetett maximum 110 négyzetméteren építkezni. A korszak lakáshelyzetének sajátos eleme volt a vállalati lakás, amelyeket a gyárak, üzemek építettek saját dolgozóik számára. A vállalati lakásokat elsősorban a hosszú távú alkalmazottak kaphatták meg, és sok esetben ez jelentette az egyetlen alternatívát a szövetkezeti lakással szemben.
A modern és dinamikusan fejlődő lakáspiac csak a 1990-es évek gazdasági átmenete után jött létre, amikor sikerült megfékezni az inflációt és bevezetni a banki termékeket, például a jelzáloghiteleket, amelyek 1998 után váltak szélesebb körben elérhetővé. A lakáspiac bizonyos időszakokban felívelésen (2004–2007), majd a globális ingatlanpiaci válság hatására visszaesésen (2009–2013) ment keresztül. A 2008-as pénzügyi válság nemcsak az árak visszaesését okozta, hanem rámutatott a szektor szabályozásának szükségességére a vásárlók védelmének növelése érdekében. Ennek eredménye volt a 2011-es Ingatlanfejlesztői törvény, amely szigorúbb piaci szabályozást és hathatósabb védelmet biztosított a lakásvásárlók számára. A lengyel lakóingatlanok árai azonban 2015 óta emelkedő pályán vannak.
Egy 2021-es piaci elemzés rávilágított, hogy 1990 és 2021 között Lengyelországban megközelítőleg 3,5 millió lakóingatlan épült, miközben az ország lakossága 38 609 399 főről (1995) 38 265 013 főre (2020) csökkent. A lakásfejlesztési piac lassú, de folyamatos növekedése ellenére az országot akut lakáshiány jellemzi.
Az elmúlt két évtizedben a lengyel ingatlanpiac jelentős, nominálisan Litvánia után a második legnagyobb mértékű áremelkedésen ment keresztül Európában. Ezt a tendenciát egymással szorosan összefüggő gazdasági, társadalmi és strukturális tényezők formálták.
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/25065886/
A növekvő telekárak, a magas piaci kamatok és az emelkedő építési költségek – mind a munkaerő, mind az anyagok drágulása – erőteljesen hozzájárultak az árak tartós emelkedéséhez. Emellett a lakóingatlanok biztonságos befektetésként való megítélése, a spekulatív vásárlások és a magas infláció tovább fokozta a keresletet. A városi területeken tapasztalható korlátozott telekkínálat, a lakáshiány, valamint a hosszan elhúzódó adminisztratív eljárások pedig kínálati oldalról erősítették az árnyomást.
A lengyel lakáshelyzetre vonatkozó számadatok
-
- A lakásállomány nagysága megközelítőleg 16 millió ingatlan, amelyek túlnyomó többsége magántulajdonban van. Az elmúlt öt évben az új lakások 62 százalékát a nagy ingatlanfejlesztők, 36 százalékát pedig magánszemélyek építették. Az önkormányzati, szociális bérlakások marginális szerepet játszanak, 2023-ban mindössze az új építések 2 százalékát tették ki.
- 2024-ben 200 ezer új lakás került átadásra, ami 9,6 százalékkal kevesebb, mint 2023-ban. Ugyanakkor az induló építkezések száma jelentősen nőtt: 2024-ben 233 ezer lakás építése kezdődött meg, ami 23,7 százalékos növekedést jelent 2023-hoz képest. Ez arra utal, hogy a piac élénkülni kezdett, a fejlesztési kedv erősödik, de a korábbi évek magas kamatszintje és gazdasági bizonytalanságai még mindig hatással vannak a projektátadások ütemére. Az ingatlanok száma a 2015-ös 14 millióról, átlagosan évi 220 ezer megépült lakással 2024-re elérte a 16 milliót.
- Lengyelországban súlyos lakáshiány tapasztalható, a lakásdeficit körülbelül 1,5-2 millió lakóingatlanra becsült. Ez a szám azonban alábecsült, nem veszi figyelembe a vállalati alkalmazottakat, a szezonális és külföldi munkavállalókat, a háborús menekülteket és a diákokat, másrészt torzítják az úgynevezett „második otthonok” – vagyis a szezonálisan használt, például üdülővárosokban található lakóingatlanok.
- Az építési engedélyek alakulásáról szóló adatok is alátámasztják a helyzet súlyosságát. A lengyel lakáspiac ciklikusan, érzékenyen reagál a gazdasági környezet változásaira. A 2009-es és 2023-as visszaesések jól mutatják, mennyire befolyásolják a gazdasági sokkok az ágazatot. 2024-ben már láthatók az újraindulás jelei, ami a gazdasági feltételek javulására és az állami támogatások hatására is utalhat. A grafikon szezonálisan kiigazított, azaz az évszakok hatásától megtisztított adat, ami jobban mutatja a valódi gazdasági változásokat.
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/25869730/
Az átlagos négyzetméterárakat a Lengyel Nemzeti Bank (NBP) kétféle módon közli. Egyfelől, a hét legnagyobb városra (Varsót is beleértve) vetítve, ami 2025 első negyedévben 3575 euró/m2 (15 245 złoty) volt, míg a Varsó nélküli tíz legnagyobb településre vizsgálva az említett időszakban az átlagos négyzetméterár 2927 euró (~12 477 złoty) volt. Az NBP adatai szerint, a négyzetméterárak változása 2006-tól 2025 elejéig a következőképpen alakult a hét legnagyobb városban (kékkel, beleértve Varsót), illetve a tíz legnagyobb vidéki városban (sárgával, Varsót nem beleszámítva).
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/24985139/
-
-
- A lengyel lakások komfortfokozata javul, a lakóingatlanok zsúfoltsága csökken, míg 2010-ben a lakosság csaknem fele (47,5%) élt túlzsúfolt lakásban, ez a szám 2024-re 33,7 százalékra apadt. Mindemellett kritikus lakásszám és lakásméret jellemzi Lengyelországot. Lengyelország az uniós átlagtól jóval elmarad a lakások méretét tekintve. Az EU-ban 2024-ben átlagosan 1,7 szoba jutott egy főre, miközben Lengyelországban ez mindössze 1,2, az egyik legalacsonyabb érték a tagállamok között. A zsúfoltság oka, hogy a háztartások nagysága épp ellenkezőleg, kiemelkedően magas értéket mutat, míg az uniós átlag 2,3 fő háztartásonként, Lengyelországban átlagosan 2,9 ember él egy háztartásban.
- 2023-ban a lakosság 87,3 százaléka élt saját tulajdonú ingatlanban és 12,7 százaléka bérleményben. 2024-re a saját tulajdonban élők aránya enyhén, 87,1 százalékra csökkent, míg a bérlők aránya 12,9 százalékra emelkedett.
- Jelentős a lakások iránti kereslet, és 2050-re várhatóan tovább nő majd a lakosság száma a nagyvárosokban. Ahogy az urbánus központok terjeszkednek, az intézményi befektetők – ingatlanalapok, nagy fejlesztők – által épített, majd kiadásra szánt lakóépületeknek egyre fontosabb szerepet szánnak a lakáshiány enyhítésében. Varsóban 2025-ben 8000 bérlakás található. Más nagyvárosok, például Krakkó, Wrocław és Gdańsk is hasonló irányba fejlődnek, így országos szinten 20 900 bérlakás áll rendelkezésre, ami 112 százalékos növekedést jelent 2024-hez képest.
- 2025-ben felfutóban van a kereskedelmi ingatlanpiac. A befektetési tranzakciók értéke elérte az 1,7 milliárd eurót, az irodapiaci tranzakciók volumenének 40 százalékát lengyel befektetők adták, jól mutatva a lengyel szereplők egyre professzionálisabb működését. A C&W szakértői szerint 2025-ben a teljes befektetési volumen meghaladja majd a 4 milliárd eurót.
-
A lakáspiaci helyzetet meghatározó folyamatok
A 2020-as évek elejét jelentős politikai és gazdasági válságok jellemezték, amelyek érdemben hatottak a lengyel gazdaságra. Kiemelendő például az orosz-ukrán háború, amely következtében Lengyelország jelentős számú ukrán menekültet fogadott be, a háború kezdete óta számuk meghaladta a 1,5 millió főt. A bevándorló ukránok hatására Rzeszów lakossága 50 százalékkal, Krakkó lakossága 23 százalékkal, Varsó lakossága pedig 15 százalékkal nőtt. Jelenlétük jelentősen megnövelte a lakások iránti keresletet, ezáltal hozzájárulva az ingatlanárak további emelkedéséhez.
A magas infláció szintén nyomást gyakorolt a piacra, a lakáskereslet ugyanakkor az árak emelkedése ellenére is nőtt, ami élénkíti a jelzáloghitelek iránti érdeklődést. 2024 júniusában a jelzáloghitel-kereslet éves szinten közel 52 százalékkal nőtt. A hitelkamatok 2025 júniusában 7,37 százalékon álltak, ami enyhe csökkenés az előző 7,46 százalékos értékhez képest. Hosszabb távon nézve, 2004 és 2025 között az átlagos lakáshitel-kamat Lengyelországban 5,37 százalék volt, a legalacsonyabb értéket (2,27%) 2020-ban, a legmagasabbat (8,14%) pedig 2004-ben mértek.
A lengyel gazdaság azonban megkezdte fokozatos kilábalását az energiaválság és a magas infláció okozta sokkból. A pandémia előtt Lengyelország az OECD-átlag feletti ütemben növekedett, 2019-ben 4,5 százalékos GDP-bővüléssel. Bár a járvány és a háború átmenetileg visszavetette a gazdaságot, 2023 elejétől ugyanakkor a lengyel gazdaság ismét növekedési pályára állt, és 2025 második negyedévében a 3,4 százalékos éves GDP-növekedés már a befektetői bizalom és a piaci stabilitás erősödését jelzi.
Kormányzati intézkedések
Lengyelországban számos kormányzati intézkedés irányult a saját lakás megszerzését támogató programok kialakítására. Az egyik ilyen intézkedés az „Önerő nélküli lakás” program, amely lehetővé teszi, hogy az állam átvállalja a lakáshitelhez szükséges önerőt, így a háztartások könnyebben juthatnak saját otthonhoz. A program családbarát elemmel is kiegészült. A hitelt törlesztő családban a második gyermek születésekor 20 ezer złoty, harmadik vagy további gyermek születésekor 60 ezer złoty összeget az állam elenged a tartozásból. A program azok számára is elérhető, akiknek már legalább két gyermekük van és megfelelnek a jogszabályi feltételeknek.
Egy másik intézkedés a lakáscélú megtakarítási számla, – az „Első Lakás” program, amely a lakáscélú megtakarítási számlán keresztül segíti a fiatalokat és a családokat. A számlához állami bónusz kapcsolódik, a megtakarítások kamat- és adómentesek, ha azokat első lakás vásárlására fordítják. Számlát már 13 éves kortól lehet nyitni, a megtakarítónak 3–10 éven át rendszeresen kell befizetnie havi 500–2000 złoty közötti összeget. Ez a program is elérhető a két- vagy többgyermekes családok számára is.
A lengyel lakáspiac élénkítésére és az első lakásvásárlók támogatására a Mateusz Morawiecki vezette PiS-kormány 2023-ban indította el a „2 Százalékos Biztonságos Hitel” államilag támogatott hitelkonstrukciót, amely kettő százalékos kamatot kínált, a piaci kamatszinthez viszonyított különbözetet pedig hasonlóan az állam fedezte. A hitel 2023-ban rendkívüli népszerűségnek örvendett, az első évben a várakozások tízszeresét meghaladó számú szerződés készült, mivel a program költségvetését jelentősen alulbecsülték, így az költségvetési keret fél év alatt kimerült. A hitelprogramban nem volt sem négyzetméterár-, sem ingatlanár-limit, a támogatott kamat mindössze 10 évig maradt fix 2%, majd piaci szintre emelkedett, ráadásul a konstrukció kínálati ösztönzők hiányában, szűk lakáskínálatot és áremelkedést eredményezett.
Lengyelország legújabb lakhatási programja 2025-ben a „Kulcs a lakáshoz” program, elsősorban 15 ezer új szociális és önkormányzati lakás átadását célozza, a 2030-ra kitűzött éves cél pedig 40 ezer átadott egység. A kezdeményezés a diákok lakhatásának elérhetőségét is bővíti. A program első évében (2025) 2,5 milliárd złoty finanszírozást 8 ezer önkormányzati lakásra és 6500 szociális lakára fordítanak. A program keretében, egy még nem elfogadott javaslat, a kollégiumok építésének és felújításának támogatására irányuló finanszírozás kialakítása.
Összehasonlítás az Eurostat adatainak tükrében
Az ábra itt hivatkozható: https://datawrapper.dwcdn.net/kDLM0/1/
Összefoglalva, a lengyel lakáspiac a második világháborút követő szocialista lakáselosztási rendszerből és szövetkezeti építkezésekből fejlődött ki, majd az 1990-es évek gazdasági átalakulását követően alakult át modern, piaci alapú szektorrá. Az elmúlt évtizedekben jelentős áremelkedés, tartós lakáshiány (mintegy 1,5–2 millió lakás) és a nagyvárosokban növekvő kereslet jellemezte a piacot. 2024-ben a gazdaság méretéhez viszonyítva továbbra is alacsony számú új lakás épült, így a lakáshiány tartósan fennmaradt. Ugyanakkor a gazdasági kilábalással párhuzamosan már érzékelhető volt az új építkezések számának élénkülése, ami a piac fokozatos stabilizálódásának első jeleként értékelhető. A korábban jellemzően magas hitelkamatok és infláció ellenére a lakások iránti kereslet nőtt, részben az ukrajnai háború elől menekülők beáramlása, részben pedig a nagyvárosok dinamikus fejlődése miatt. A lengyel kormány a lakhatási nyomás enyhítésére több otthonteremtési programot is elindított, köztük a családokat és fiatalokat támogató lakástámogatási konstrukciókat, valamint a fix 2%-os lakáshitel bevezetését célzó kezdeményezést.
Kenyeres Zoltán a kormányzástudományok szakértője, szakpolitikai és gazdaságpolitikai elemző. Szakmai tapasztalatát a központi közigazgatásban, a civil szférában, valamint az Európai Unió brüsszeli intézményeinél gyűjtötte. A 2024-es magyar EU-elnökség alatt nemzetgazdasági szempontból kulcsfontosságú területeken látott el minisztériumi szakértői feladatokat.
