Az előző cikkünkben az európai és magyar ingatlanpiac múltját és jelenét mutattuk be és nyugtáztuk, hogy a hazai lakáspiac 2020 után többször is turbulens időszakot élt át. A háborús infláció, az energiaár-emelkedés és a magas kamatok miatt a kereslet erősen visszaesett. 2023 egészében kb. 21%-kal kevesebb adásvétel volt 2022-höz képest, viszont 2024-ben megtörtént a visszapattanás, majd az idei évben újból stagnálni kezdtek a számok, az építőiparhoz hasonlóan. A globális és hazai lakáspiacon tapasztalható árnövekedésre adott válaszul, a kormány 2025. július 31-i rendeletében megfogalmazta az első lakástulajdon-szerzést ösztönző Otthon Start Programot (OSP), annak feltételeit és részletszabályait. A döntéshozók szerint az OSP a rendszerváltás óta történt legnagyobb otthonteremtési támogatás az első lakásvásárlók számára. Ez a támogatás, nem csak a fiataloknak nyújthat segítséget, de akár az építőipart is újraindíthatja. Vajon hogyan alakíthatja át a lakáspiacot és milyen további hatása lehet? Továbbá mi is pontosan az Otthon Start Program? Honnan jött és milyen szabályok szerint működik? Cikkünkben többek között ezekre a kérdésekre is keressük a választ.
1. Mi az Otthon Start Program?
1.1. Az OSP célja
Az OSP egy államilag támogatott lakáshitel-konstrukció, ami az igénybe vevőknek, akár 50 millió forintos, fix 3%-os kamatozású hitelt biztosít legfeljebb 25 évre. A magyar kormány a 2025. július 31-i rendeletében hirdette ki.
A magyar közlönyben megjelent normaszöveg szerint a program elsődleges célja a fiatalok ingatlanhoz jutásának elősegítése (de életkortól függetlenül felvehető). Az igénylő a központi költségvetésből ezen rendeletben meghatározott feltételekkel Magyarország területén lévő, belterületi lakás vagy egylakásos lakóépület építéséhez vagy vásárlásához szerezhet hitelt. A fix 3%-os kamat révén egy megvásárolt saját lakás havi törlesztőrészlete 30-40%-kal kevesebb, mint egy piaci hitel esetén. Egy lakás törlesztőrészlete így sok esetben alacsonyabb lesz, mint a havi bérleti díj, amelynek köszönhetően sokan választhatják ezt az opciót, a bérlés helyett.
Az állam ezzel nemcsak anyagilag, de adminisztratívan is ösztönzi az új építkezést. Azok a fejlesztések, ahol az Otthon Start feltételrendszerének megfelelő lakások épülnek, nemzetgazdasági kiemelést kaphatnak. Ezek a konstrukciók az engedélyezési eljárásban jelentős előnyt élvezhetnek, ezzel felgyorsítva a folyamatot. Mindemellett a lakóépület beruházásokat is ösztönzi, így azok, a legalább 250 lakás felépítésére irányuló projektek, amelyeknél a lakások minimum 70 százaléka megfelel az OSP követelményeinek, szintúgy kiemelt státuszt élvezhetnek.
1.2. Főbb jellemzők és feltételek
A Program fő pontja a fix 3 százalékos éves kamat, akár 25 éven keresztül, ami kedvezőbb környezetet biztosít a piacon elérhető hiteleknél. A másik fontos része a 10 százalékos önerő, viszont ez nem mindenkire igaz, van olyan eset, amikor nagyobb önerőre van szükség.
A Pénzügyi Stabilitási Tanács döntése alapján az MNB adósságfék rendelete a 2025. szeptember 1-jén elfogadott rendeletmódosítás, a Magyar Közlönyben való megjelenését követő naptól módosul. A módosítás szerint azoknak érhető el az akár 10%-os önerő, akik:
- Nem rendelkeznek 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, vagy
- Kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely jogszabályon alapulva haszonélvezeti joggal terhelt, vagy
- A hitel célja a fedezetként szolgáló energetikailag hatékony lakás vásárlása, építése vagy fedezetként szolgáló lakás energiamegtakarítási célú felújítása.
- Mindemellett a módosítás hatályon kívül helyezte az eddigi korhatárt, így már 41 év felett is igénybe lehet venni a támogatott hitelt 10%-os önerővel
- Másrészt az eddigi nettó 600 ezer forintról 800 ezer forintra emelkedik a jövedelemhatár
A maximális hitelösszeg 50 millió forint, a minimum összeg pedig bankoktól függ. Ami fontos tudnivaló, hogy a lakás vételára maximum 100 millió, családi ház esetében pedig 150 millió forint lehet, illetve minden lakóingatlanra legfeljebb 1,5 millió forintos négyzetméterár vonatkozik.
A program elsődleges célcsoportja az első lakásvásárlás előtt álló fiatalok, viszont a támogatást életkortól függetlenül bárki megkaphatja. Mindemellett az igénylőnek büntetlen előéletűnek kell lennie és legalább 2 éves társadalombiztosítási jogviszonnyal kell rendelkeznie.
1.3. A program eredete
A jelenlegi kormány programjában kiemelt prioritást élvez a demográfiai krízis orvoslása, mivel Magyarország is azon országok közé tartozik, akiket az idősödés és a népességcsökkenés súlyt. Ezzel a problémával többek között a lakhatási bizonytalanság csökkentésével, a családok és a fiatalok támogatásával lehet megküzdeni. 2024 őszén a kormány felismerte a Magyarországon is érzékelhető lakhatási nehézségeket, és úgy döntött, hogy az otthonhoz jutást több intézkedéssel támogatja. A tervezett intézkedések között szerepelt korábban a Magyar Nemzeti Bank által elindított Zöld Otthon Program folytatása és az 5%-os lakásáfa. Az Otthon Start programot Orbán Viktor jelentette be 2025 júliusában, hangsúlyozva, hogy főként a fiatalok segítése a fő cél, melynek célja, hogy csökkentse a kivándorlásukat és élénkítse az ingatlanpiacot.
Fontos, hogy az első lakáshoz jutás támogatása régóta a kormány egyik fontos célkitűzése. Eleinte a csok-kal, a Babaváróhitellel, a többgyermekes anyák SZJA mentességével és egyéb intézkedésekkel ösztönözték a családalapítást és az otthonteremtést. A jelenlegi program fontos aspektusa, hogy ez gyermekvállalástól függetlenül igénybevehető.
2. Hogyan alakíthatja át a lakáspiacot?
Az ingatlanpiac kilátásai és az elemzői várakozások megismerése elengedhetetlen ahhoz, hogy az ember tudatos döntést hozhasson lakásvásárlás, vagy ingatlanba való befektetés előtt. Az egyik legfontosabb faktorok közé a magyar gazdaság teljesítménye, a Magyar Nemzeti Bank kamatdöntései, továbbá az aktuális kormányzat által folytatott politika sorolható. Az alapkamatszint egy fontos indikátor az ingatlanpiac esetében. Amennyiben egy országban emelkedik az alapkamat, akkor drágábbá válik a hitelezés, ezzel csökkennek a beruházások, csökkenti az inflációt és hűti a gazdaságot.
1. Ábra: A jegybanki alapkamat változása 2020. júliustól napjainkig. Forrás: Wolters Kluwer jogtár, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/a-jegybanki-alapkamat-valtozasa-2020-juliustol-napjainkig-1hxj48m8j5xe52v
Az eddigi otthonteremtési programok (csok, csok plusz, falusi csok) bevezetésükkor hatással voltak mind a keresletre, mind pedig a kínálatra, amelyek így együttesen befolyásolták az árakat és a bérleti díjakat. A OSP az eddigi statisztikák alapján nagyobb ráhatással lesz a piacra, hiszen a hitelek és az ingatlanok iránti kereslet jelentősen megemelkedhet.
2.1. Keresleti oldal
Az Otthon Start bevezetése várhatóan a keresleti oldal gyarapodását fogja eredményezni az ingatlanpiacon. Erőteljes keresletélénkülés már a program bejelentése előtt bekövetkezett: júliusban látványosan megugrott a kereslet a lakáspiacon, melyet a Duna House havonta közölt keresletindexe kifejezetten jól szemléltet. Már júliusban 12 százalékpontos emelkedésben volt a kereslet, a vállalat keresletindexe 77 ponton állt, ami 2020 óta a legerősebb júliusi érték. Augusztusra már a 110 pontot is elérte, ami a mutató 12 éves fennállása óta az eddig mért legmagasabb érték. Ez júliushoz képest 43 százalékos, az előző év azonos időszakához képest pedig 53 százalékos növekedést produkált, ami egyértelműen az OSP-nek tudható be. A legfrissebb, szeptemberi keresletindexe 87 pont, ami továbbra is magas aktivitást jelez.
Infogram
2. Ábra: A Duna House vevői érdeklődést szemléltető, keresletindexének alakulása 2025. január és augusztus között. Forrás: Duna House, Index; Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/a-duna-house-vevoi-erdeklodest-szemlelteto-keresletindexenek-alakulasa-2025-januar-es-augusztus-kozott-1hnq41o1vzwzp23
Az előrejelzések szerint a kereslet az elkövetkezendő hónapokban is kimagasló mértékeket ölthet, de 2026 elején egy újabb keresleti hullám is beindulhat, különösen azok körében, akik finanszírozási vagy éppen adminisztratív okokból halasztották az ingatlanvásárlást.
Az ingatlan.com felmérése is hasonló képet mutat: a bejelentés hetében a keresleti oldalon 90 százalékos bővülés volt tapasztalható az előző heti szinthez képest, éves összevetésben pedig 60-os növekedés volt kimutatható. A vevők körében egyértelműen a hitelvállalás élénkülése látszik: augusztusban a lakáskeresők közel 75 százaléka gondolkodott hitelfelvételben, szemben a márciusi 51 százalékhoz.
Magyarország leglátogatottabb ingatlanhirdetési portáljának, az ingatlan.com-nak adatai alapján is leszűrhető a keresleti oldal felpezsdülése: júliusban közel 46,5 millióan kerestek lakóházat, ami ~26,5 százalékos emelkedés az előző hónaphoz képest, míg lakást majdnem 35,8 millióan, ami pedig ~57,6 százalékos növekedést jelent júniushoz viszonyítva. Az alábbi grafikon azt mutatja meg, hogy a látogatók mennyi keresést indítottak az oldalukon:
Infogram
3. Ábra: Keresések számának alakulása az ingatlan.com portálján 2024 július és 2025 július közötti időszakban. Forrás: ingatlan.com, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/keresesek-szamanak-alakulasa-az-ingatlancom-portaljan-2024-julius-es-2025-julius-kozotti-idoszakban-1h1749w85m0kl2z
A várakozások szerint, a kereslet megnövekedése miatt az ingatlanárak emelkedése várható, ezért sokan, már a program startja előtt a piacra léptek, mindemellett a befektetési célú ingatlanvásárlások is megugorhatnak az elkövetkezendő időszakban. Az ingatlanközvetítő portál legfrissebb elemzése szerint, a jelenlegi piaci dinamika akár 160 ezer adásvételt is eredményezhet 2025-ben, amire az utóbbi tíz évben csak kétszer volt példa. Igen ám, de a kormányzat erőteljesen kíván a kínálati oldalra is hatni.
2.2. Kínálati oldal
A kereslet növekedése a kínálatot is élénkíti. A kormányzati intézkedés nyomán az ingatlanfejlesztők is megmozdultak: a fix 3 százalékos hitel felvehető új építkezésekhez is. Fut a Lakhatási Tőkeprogram is, illetve a kormányzat által kiemelt beruházássá nyilvánított projektekkel éves szinten tízezres nagyságrenddel nőhet az ingatlanállomány az elkövetkezendő időszakban. Bár az év első felében 5129 új lakás épült, 15 százalékkal kevesebb, mint egy évvel ezelőtt, ennek ellenére a kiadott építési engedélyek és az egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 12 830 volt, 43 százalékkal több, mint 2024 azonos időszakában.
Ugyanakkor a lakásépítések tényleges megnövekedése a beruházások hosszú ciklusideje miatt csak néhány év múlva lesz látható: a kormány számításai szerint 5 év alatt akár 50 ezer új lakást építhetnek a támogatások hatására, melyekre még hozzáadódnak az jelenleg futó és engedélyre váró beruházások és magáncélú építkezések is. Ezek a beruházások nem csupán az építőipart, hanem a munkaerőpiacot és a további kapcsolódó iparágakat is felpezsdíthetik, ami pozitívan járulhat hozzá az ország GDP-jének növekedéséhez.
4. Ábra: Lakásállomány alakulása 2000 és 2025 között (éves, januári adatok alapján). Forrás: KSH, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/lakasallomany-alakulasa-2000-es-2025-kozott-eves-januari-adatok-alapjan-1hmr6g89qzvkz2n
A kereslet széles körű lesz, hiszen a 3 százalékos hitelkamat jóval alacsonyabb a piaci alternatíváktól, jelenleg pedig 4 és 7 százalék között alakul a bérleti hozamszint, mindemellett évtizedes távlatú értéknövekedés is várható az ingatlanpiactól. Ezen faktorokat figyelembe véve a saját célú vásárlók mellett várhatóan sokan befektetési céllal is élnek majd a lehetőséggel, hiszen nincs akadálya az OSP hitelkeretéből vásárolt ingatlan bérbeadásának.
Mivel nálunk, Magyarországon a rendszerváltás előtt és után is az ingatlan számított a legkedveltebb befektetési formájának, ezért várhatóan az ilyen célú vásárlások érdemi csökkenése nem várható, annak ellenére sem, ha logikusan levezethető, hogy az OSP segítségével sok jelenlegi bérlő inkább saját tulajdont szerez. Ebből kifolyólag az a forgatókönyv is előfordulhat, hogy a bérleti kereslet csökkenése mellett a kínálati oldal növekedni fog, ami megállíthatja, de akár negatívba is fordíthatja a bérleti díjak és hozamok alakulását, melyről egy későbbi pontban részletesebben is beszámolunk.
2.3. Lakáshitelek iránti kereslet
A kereslet növekedése és a lakáshitelek iránti érdeklődés alakulása kéz a kézben jár. Az egyik banki közvetítő, a Bankmonitor adatai szerint a OSP-nek köszönhetően tízszeresére ugrott a lakáshitelek iránti konkrét érdeklődés. Az oldalukon leadott valós érdeklődések statisztikái azt mutatják, hogy egyetlen hónap leforgása alatt 879 százalékkal nőtt a kereslet a 2023 januári bázisértékükhöz mérten. Az adatokból az is leszűrhető, hogy a CSOK Plusz bejelentése sem okozott ekkora robbanást az érdeklődők körében, mint amit az OSP kihirdetése eredményezett.
Az előrejelzések szerint az Otthon Start 200 milliárd forintra emelheti az újonnan megkötött országos havi lakáshitel volument novemberre, amely 2025 első félévében átlagosan havi 135 milliárd forint volt. Az új konstrukció akár több, mint az 50 százalékát is kitehetik a teljes lakáshitelkeresletnek.
2.3. Ingatlanárak
A hitelezés élénkülése az ingatlanárakat is befolyásolja, az Otthon Start Programhoz hasonló támogatások és hitelprogramok a keresleti bővülést okoznak a piacon, hiszen akik önerőből nem, azok most hitelből képesek lesznek ingatlanszerzésre. Ez rövid távon felfűti a piacot: több vevő lép a piacra, nagyobb lesz az ajánlati verseny, az alku csökken, és az eladók gyakran magasabb árat kérhetnek.
A lakásárak az elmúlt évtizedben jelentős emelkedésen mentek keresztül szerte Európában, amely Magyarországon is éreztette a hatását. Az MNB adatai alapján 2025 első negyedévében országosan 15 százalékot, Budapesten 19,2 százalékot ért el az éves lakásár-dinamika. A vevők számának növekedése és a piaci kínálat rövid távú merevsége együtt árfelhajtó erőt jelent, így rövidebb távon emelkedhetnek az ingatlanok árai, viszont közép-hosszú távon a helyzet konszolidálódni látszik, hiszen az támogatások hatására épített új lakások és a hitelfelvételi hullám mérséklődése után a piac helyreállhat és az áremelkedés visszacsökkenhet a korábbi szintekre.
Az árhatás mértéke régiónként eltérő lehet. Viszont ez rövid távú tényezőként jelenhet meg, mivel az kínálati oldal bővülésével az árak növekedési üteme újból mérséklődni fog.
Az Ingatlan.com legfrissebb kimutatása szerint a tulajdonosok által eladásra kínált 30-50 négyzetméteres budapesti lakások négyzetméterárainak középértéke 2024 októbere és 2025 júliusa között 1,1 millióról 1,45 millió forintra nőtt, ami kilenc hónap alatt 32 százalékos drágulást jelentett. A program indulása viszont kifejezetten lelassította az Otthon Start Program a legkeresettebb, leggyorsabban eladható fővárosi használt garzonlakások drágulási tempóját, a 3 százalékos hitel feltételei között szereplő 1,5 millió forintos árkorlát a gyakorlatban ársapkaként működik.
A csok-ot a kormány 2015 júliusában hirdette ki, ami piaci hullámverést indított, viszont rövid időn belül a piac konszolidálódott, majd a Covid-19-járvány és az orosz-ukrán háború kitörését követően pillanatnyilag csökkentek is az ingatlanárak.
5. Ábra: Az összevont éves reál lakásár-változás alakulása 2014 és 2024 között. Forrás: KSH, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/az-osszevont-eves-real-lakasar-valtozas-alakulasa-2014-es-2024-kozott-1hmr6g89qz05o2n
Összehasonlítva a csok utáni reál lakásár-változással az Otthon Start hasonló tendenciát mutathat majd, egészen addig, amíg az ingatlanfejlesztések és beruházások hatása nem válik érezhetővé a kínálati oldalon. Jelenleg az európai és magyar lakáspiacon érezhető jelenség között szerepel az ingatlanok túlértékeltsége. Ez egy egyértelmű, természetes jelenség. Mivel a piac nincs állami korlátozás alatt, mint a szocializmus időszakában, ezért az árakat a kereslet-kínálat alakulása szabja. Az emberek hajlamosak azt gondolni, hogy most kell venni, hiszen a tendenciák alapján, az árak tovább fognak emelkedni, így kialakul egy önmagát gerjesztő kör és a FOMO (Fear of Missing Out) effektus, avagy a kimaradástól való félelem.
Egyszerű példával élve: van egy 40 millió forintot érő ingatlan, amelyet az első tranzakciónál ezen az áron adnak el. Aki megvásárolta az ingatlant, rövid időn belül továbbadja magasabb áron, 45 millió forintért. Sokan mások, követve a példáját, hasonlóan járnak el, így kialakul egy trend és a hasonló kaliberű ingatlan értéke 45 millió forint lesz. Viszont tételezzük fel, hogy a fundamentumok által indokolt ára továbbra is 40 millió, hiszen nem, vagy csak kis mértékben változtak az építőanyagárak, azon idő alatt nem nőtt az átlagkereset és az ingatlan sem vált élhetőbbé. Így egy egyszerű matematikai számítás elvégzését követően megkapjuk azt, hogy az adott ingatlan ára 12,5 százalékkal haladja meg a fundamentumok által indokolt szintet, avagy ennyivel többet fizet a vevő azért, ami valójában kevesebbet ér.
Az MNB adatai alapján 2024 negyedévében országosan 14,3 százalékos volt az ingatlanok túlértékeltsége. Ezen fundamentumoknál magasabb lakásárak rosszabb piaci elérhetőséget biztosítanak, ami azt jelenti, hogy a hitelfelvétellel a vásárlók nagyobb pénzügyi kifeszítettséget vállalhatnak.
A túlárazottság Budapesten és környékén nagyobb az országos átlaghoz viszonyítva, viszont ott az Otthon Start Program nem okozhat jelentős áremelkedést, hiszen szigorú feltételek mentén van behatárolva (maximum 1,5 millió forint/négyzetméter ár, lakások esetében 100 millió, családi házak esetében 150 millió forintos értékhatár). Inkább a vidéki települések lehetnek kitéve az áremelkedésnek és túlértékeltség növekedésének, ahol ezen értékhatároktól távolabb vannak az ingatlan- és négyzetméterárak. A megoldás erre is a kínálati oldal bővítése, lakásépítések által, amellyel mérsékelhető, de akár elkerülhető is lehet ár áremelkedés.
2.4. Bérleti díjak és ingatlanba való befektetés
A bérleti díjak az elmúlt években együttesen emelkedtek az ingatlanárakkal. 2015 óta csupán 22 százalékos reálnövekedés volt országosan. Az OSP várhatóan ezek alakulására is hatással lehet.
6. Ábra: Lakbérindex 2015-2024. január 1-je között. Forrás: KSH, ingatlan.com; Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/lakberindex-2016-2024-januar-1-je-kozott-szazalek-1h984wv8ed9yd2p
A Duna House szerint a hitelkonstrukció kettős hatást gyakorolhat: csökkenhet a bérlői kereslet, miközben nőhet a kiadó lakások kínálata. Ezek együttesen árkorrekciós folyamatokat indíthatnak el, főként Budapesten és az egyetemi városokban.
Az ingatlanpiaci portál úgy érvel: mivel a program célcsoportjába tartozó fiatalok közül sokan albérletben élnek, ezért, ha a támogatást felhasználva ingatlanhoz jutnak, azzal a keresleti oldal szűkül. Így egy kereslet-kínálat alapú modellszámítás szerint, ha csak a budapesti bérlők 10 százaléka, mintegy 20 ezer fő vásárol saját lakást a hitel hatására, akkor a bérleti díjak középtávon akár 16-17 százalékos csökkenést mutathatnak. Ez a keresleti oldalon pozitívum, viszont az ingatlanbefektetők körében ez bevételcsökkenést jelent.
Az első tapasztalatok igazolták is a várakozásokat: a KSH-ingatlan.com lakbérindex adatai szerint országosan 1,1 százalékkal csökkentek a lakbérek szeptemberben az előző hónaphoz képest, amire utoljára a koronavírus-járvány idején, 2020-ban volt példa.
A lakásvásárlás megtérülését illetően gyakran merül fel a kérdés, hogy az ingatlan továbbra is jó befektetésnek tekinthető-e. A válasz viszont nem egyértelmű, hiszen számos tényezőtől függ. Bár sokan a napjainkban is értékálló és konzervatív befektetésnek tekintik az ingatlant, addig fontos figyelembe venni a bérleti hozamot. A bérleti hozam azt mutatja meg, hogy az ingatlan vételárához képest mennyit termel a bérbeadás éves szinten. Itt számos fontos faktort is figyelembe kell venni egy ingatlanbefektetés megtérülése esetén: időszakokat amikor az ingatlan üresen áll (nem bérli senki), az amortizációt, az esetleges menedzsment díjakat, amennyiben a befektető nem saját maga kezeli az ingatlan értékesítését, továbbá egyéb járulékos költségeket. A nettó hozam ezen kiadások levonása után átlagosan éves 4-5 százalékra csökken, számos településen, elsősorban Budapesten 3 százalék alá is redukálódhat ez az érték, melyet az OSP okozta keresletcsökkenés és kínálatnövekedés hatására további negatív irányú elmozdulást eredményezhet.
Ma Magyarországon a banki betéti konstrukciók átlagos éves hozama 4-5 százalék körül alakul, ugyanakkor egyes pénzintézetek magasabb kamatokat is kínálhatnak, valamint a lakossági állampapírok hozama jellemzően 5-7 százalék közötti éves hozamot biztosítanak a befektetők számára. Az elmúlt években az ingatlanárak jelentős mértékben nőttek, továbbá a fenntartási költségek és a rezsidíjak is megemelkedtek, míg ezzel szemben a bérleti hozamok növekedése mérsékeltebb volt, ami lassabb megtérülést jelent. Ma Magyarországon egy ingatlanbefektetés megtérülési ideje, önmagában a bérbeadással számolva, körülbelül 20-25 év lehet. Az ingatlan reál (inflációval korrigált) értéknövekedését is figyelembe véve, amely az utóbbi két évtizedben átlagosan körülbelül 2-4 százalék között alakult, már 11-16 év is lehet a befektetés megtérülése.
Amennyiben a bérleti hozam önmagában alacsonyabb, mint a magyar állampapír kamatszintje vagy egy banki lekötés hozama, akkor az ingatlannak csökken a versenyképessége befektetési eszközként. A bérleti hozam egy kulcsindikátor, amennyiben alacsony, akkor az ingatlanárak túl gyorsan növekedtek, melyhez a piac nem tud alkalmazkodni, jelen esetben hasonló a helyzet a magyar ingatlanpiacon.
Összességében tehát az Otthon Start Program a lakáspiaci forgalom és aktivitás felélesztésére, újraindítására hivatott: a vevőkör azon emberekkel bővül, akik nem rendelkeztek megfelelő feltételekkel az első ingatlan megvásárlásához, viszont a kedvező konstrukciókkal így lehetőséget nyertek. Szakértők szerint az alapkamat továbbra is alacsony szintje és a támogatott hitelek együttesen a következő 2-3 negyedévben kiemelkedően magas forgalmi adatokat eredményezhetnek. Ha a kedvező feltételek huzamosabb ideig fennmaradnak, a lakáspiaci tranzakciószám, akár több évtizedes rekordközelbe is emelkedhet.
7. Ábra: Ingatlanpiaci tranzakciók alakulása 2007 és 2024 között (ezer darab). Forrás: KSH, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/ingatlanpiaci-tranzakciok-alakulasa-2007-es-2024-kozott-ezer-darab-1h9j6q7w1lg954g
A bérleti piacra is hatással van a változás: a magas kamatcsökkenés és ingatlanhoz jutás elősegítése miatt, sok eddigi bérlő saját lakást vásárolhat, hiszen a hitel törlesztője, bizonyos esetekben, alacsonyabb is lehet a bérleti díjaknál. Ez a bérleti kínálatot növeli és potenciálisan lassíthatja, vagy akár visszájára is fordíthatja a bérleti díjak dinamikáját.
3. Lehetséges kisugárzó hatások
Az Otthon Start közvetlen ingatlanpiaci hatásain túl tágabb gazdasági multiplikátorhatásokat is kiválthat. A hiteltámogatás élénkíti az építőipart, ami új munkahelyeket is teremt. Az építőipar fellendülése pedig nem csak az új lakásépítésekben lesz megfigyelhető, hanem párhuzamosan az építések környezetében infrastrukturális beruházások is végbe mehetnek, amelyet együttesen bővíthetik a helyi szolgáltatásokat is. Ezek a fejlesztések egyrészt növelik a GDP-t és az államkasszát, másrészt vonzóbbá teszik az érintett területeket a letelepedni vágyóknak, amely az ország demográfiai kilátásaiban is pozitív változásokat eredményezhet.
3.1. Építőipar
Az építőipari termelés az elmúlt két évben zsugorodott, és ez a tendencia az idei első negyedévben is folytatódott. A szűkülő kereslet következtében a cégek száma is mérséklődött, mindemellett a termelői infláció is lassulni kezdett. 2022-ben állt meg a növekedés, 2023-ra jelentős, 5,3%-os csökkenés következett be, és az elmúlt időszakban mérsékelten folytatódott ez a trend. A KSH legfrissebb adatai szerint az év első nyolc hónapjában az építőipari termelés volumene 1,3 százalékkal csökkent az előző év azonos időszakához képest.
8. Ábra: Az építőipari termelés volumenindexe 2024. január – 2025. május között. Forrás: economx; Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/az-epitoipari-termeles-volumenindexe-2024-januar-2025-majus-kozott-1h0r6rzkn90zl4e
Az építőiparban működő vállalkozások száma, továbbá az új alapítások aránya stagnált vagy éppen csökkent az elmúlt években, az építőanyagárak emelkedése tovább rontotta a szektor helyzetét. Azonban az elmúlt két évben a kereslet és a munkaerő hiánya jelentették a termelést leginkább korlátozó tényezőket. Az Otthon Start ebben is jelentős, pozitív elmozdulást eredményezhet, mivel a kereslet megnövekedése folytán nő az építési igények száma, melynek köszönhetően nagyobb lesz a szektor cégeinek az árbevétele, ami béremelkedést is eredményezhet, így egy pozitív spirálba helyezve a szektort.
A hiteltámogatás élénkíti az építőipart, hiszen a fix 3 százalékos hitel felvehető új építkezésekhez is, és a Lakhatási Tőkeprogram keretén belül kiemelt beruházássá nyilvánított projektek is nagyban hozzájárulnak a szektor fellendüléséhez. Az ÉVOSZ számításai szerint már az idei év végéig 10 ezerrel több lakás építését rendelhetik meg, jövőre pedig összesen akár 25 ezer új otthon építése is elindulhat, miközben az idén várhatóan mindösszesen 12-13 ezer lakást adhatnak át. Az OSP nemcsak 800 milliárd forinttal több megrendelést adhat az építőiparnak, de tartósan növelheti az ágazatban foglalkoztatottak számát is.
Infogram
9. Ábra: A CSOK hatása és az OSP várható ráhatása az új építésű lakások számának (alakulására 2015-2026). Forrás: Oeconomus, vg.hu; Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/a-csok-hatasa-es-az-osp-varhato-rahatasa-az-uj-epitesu-lakasok-szamanak-alakulasara-2015-2026-kozott-1h1749w859ndq2z
Az ÉVOSZ elnöke szerint az új lakóingatlanok létrejöttét az is segítheti, hogy nem (vagy csak kisebb mértékben) emelték az áraikat az építőanyaggyártók és kivitelezők. Szerintük a magyarországi lakásállomány fenntarthatósága szempontjából is komoly eredménye lehet a támogatott hitelnek, hiszen az új otthonok építésével az állomány korösszetételének szinten tartásához és későbbi javításához is elegendő lenne.
Mivel a kereslet gyorsabban nő a kínálatnál, ezért idő kell ahhoz, amíg a kialakuló, új piaci környezet megszilárdul és beárazza önmagát. Várhatóan legalább egy negyedévet vesz igénybe, amíg az Otthon Start hatására elindulnak az építkezések.
3.2. GDP és költségvetés
A program közvetett fellendülést is okozhat: az építőipar élénkítése lökést ad a magyar beszállítói láncnak és a munkaerőpiacnak. Van az úgynevezett multiplikátorhatás, ami a gazdasági változók közötti kölcsönhatást jelenti, melyeknek eredményeként egy gazdasági változás hatása megsokszorozódik vagy felerősödik egy adott gazdaságban. Kutatások alapján az építőipar multiplikátorhatását kettő és három közé teszik. Ez jelen esetben azt jelenti, egy milliárd forint befektetés akár 2-3 milliárd forint többletet eredményezhet, hiszen egy új ingatlan megépítéséhez további munkaerő, építőanyagok és szolgáltatások igénybevétele társul. Azt azonban még érdemes figyelembe venni, hogy az állami támogatás esetében ennél alacsonyabb eredményre kell számítani, hiszen korlátozottabbak, mint a piaci beruházások.
A központi költségvetés szempontjából az új hitelkonstrukció fenntartható módon illeszkedik a keretek közé, úgy, hogy a költségvetési egyensúlyt ne borítsa fel. Az Oeconomus elemzése szerint: ha úgy számolunk, hogy az átlagosan felvett hitel a maximális hitelösszeg 80 százaléka körül alakul, ami 42 millió forint, az ingatlanvásárlási trendeket figyelembe véve 2027 és 2029 között évente reálisan 50-150 milliárd forinttal terheli meg a program az állami költségvetést. Ez az összeg az újonnan belépő hitelfelvevők elsőéves kamattámogatását tükrözi, tehát a program bevezetésének látható és közvetlen költségét.
A program költségszerkezete jól tervezhető, és fokozatosan épül fel a költségvetésen belül, valamint a magyar gazdaságra gyakorolt pozitív hatásai hosszabb távon ellensúlyozhatják a központi költségvetés ráfordításait, a gazdasági növekedés és az adóbevételek révén. A társadalmi hatásai mellett a gazdasági növekedésre gyakorolt hatása is egyértelmű és számszerűsíthető: évi 10 ezer új lakás építése körülbelül 1 százalékkal növelheti a magyar GDP-t, ami azt jelenti, ha sikerül a tervezett 50 ezer új lakás felépítése az elkövetkezendő években, akkor az összesítve 5 százaléknyi GDP növekedést eredményezhet.
Mindemellett a kamattámogatásokra fordított költségvetési kiadásokat az áfabevételek, az építőiparban a kereslet növekedése miatt megjelenő új munkaerő után fizetendő béradók, valamint a lakásvásárlás után fizetett ingatlanszerzési illetékek is kompenzálják, hiszen az Otthon Start Program nem ad illetékmentességet, így a tranzakciók során a vevőknek meg kell fizetni az illetéket, amely plusz bevételként járul hozzá a költségvetéshez.
3.3. Munkaerőpiac
A program multiplikátor hatása révén, a munkaerőpiac is a nyertesek között szerepel. Egyrészt az építőipar és ingatlanszektor gyarapodása várható az előttünk álló időszakban, másrészt a program segíti és ösztönzi a fiatalok munkavállalását, munkaerőpiaci mobilitását és a stabilabb lakhatását. Mindemellett segítheti az amúgy is zsugorodó vidéki települések fellendítését, hiszen élénkülhet ezen régiók munkaerőpiaca és lakhatási körülményei.
A várható folyamatok megértéséhez érdemes figyelembe venni a csok közvetett hatását a munkaerőpiacra, míg 2014-ben 260 ezer főt foglalkoztattak az építőiparban, addig 2023-ban már 390 ezer főt.
Az Otthon Start Programra vetítve a csok bevezetésének követkeményeit, 2026-ra akár kismértékben bővülhet az építőiparban foglalkoztatottak száma, míg a további időszakban dinamikusan emelkedhet.
10. Ábra: Foglalkoztatottak számának alakulása az építőiparban 2009-2024 között (ezer fő). Forrás: KSH, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/foglalkoztatottak-szamanak-alakulasa-az-epitoiparban-2009-2024-kozott-ezer-fo-1h984wv8emdgd2p
Ráadásul a munkaerő iránti nagyobb kereslet a dolgozókat is jobb helyzetbe hozhatja. Mivel a munkaerőhiány az egyik legnagyobb akadály a szektor előtt, ezért a vállalkozások célja a munkaerő bevonzása lesz, ennek köszönhetően a keresetük is növekedhet, ezzel felzárkózva a nemzetgazdasági szintű átlagkeresetek szintjéhez.
A munkaerőpiacon a fiatalok mobilizálása is végbe mehet. Mivel a program hatására könnyebben jutnak saját otthonhoz, ezért nő a lakhatási biztonságuk. Ez javítja a munkaerőpiaci helyzetüket, hiszen a lakhatási biztonság erős motiváció lehet a munkavállalásra.
3.4 Kivándorlás és „hazatérés”
Az Otthon Start emellett demográfiai hatással is bírhat: Az OSP valószínűleg csökkenti a fiatalok kivándorlási hajlandóságát és növeli egyes korosztályok hazatérését, így középtávon pozitív irányba mozdíthatja a nettó migrációt.
11. Ábra: Magyarország nettó migrációs értékének változása 2000-2024 között. Forrás: ENSZ, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/magyarorszag-netto-migracios-ertekenek-valtozasa-2000-2024-kozott-1h0n25o9enewz4p
Magyarország népessége már az 1980-as évektől csökkenő tendenciát mutat. A születések alacsony száma mellett a munkaképes korosztály kivándorlása is komoly gondot okoz az ország számára. Többek között a 25 év alattiak SZJA-mentessége, a munkáshitel és most az Otthon Start Program is mind olyan lehetőség, amely megkönnyíti a fiatalok önálló életkezdését. A magyar kormány számos pronatalista (gyermekvállalást ösztönző) kedvezménnyel és támogatással járult hozzá a párok családalapításához, viszont az új, hitelkonstrukcióval szélesebb rétegeket szólít meg az állam.
Az OSP jelentősen csökkenti a fiatalok előtt álló, első lakásvásárlás pénzügyi korlátját. Ez közvetlenül mérsékli azt az okot, amiért számos fiatal külföldre vándorol. Így több tízezer fiatal válhat lakástulajdonossá, akik így korábban vállalhatnak családot. Ezt a hatást több kutatás is hangsúlyozza, hiszen az otthontulajdonlás erősíti a lakosság fogyasztási és családalapítási kedvét. Mivel korábban kialakul a lakástulajdon, ezért sok ezer fiatal pár már korábban elköteleződhet egymás mellett, és sok ezer gyermek születhet meg hamarabb.
Összefoglalva, a program várhatóan gazdasági multiplikátorként hat: a lakáspiaci élénkülés jelentős GDP-növekedést, adóbevétel-növekedést, és munkahelyteremtést eredményez. Háttérintézkedésként a kormány az ingatlanfejlesztéseket kiemelt beruházásnak nyilvánítja, hogy a kínálat ne maradjon el a felfokozott kereslettől. Ezek a gazdasági előnyök azonban függenek a program folyamatos fenntartásától és az állami finanszírozás fenntarthatóságától – a döntéshozók deklaráltan úgy kalkulálnak, hogy a felfokozott gazdasági aktivitás révén a költségek viszonylag hamar megtérülnek.
4. Összefoglalás
Az Otthon Start Program a kormányzat eddigi legszélesebb körű otthonteremtési intézkedése. A program célja a gyengélkedő lakáspiac élénkítése és a fiatalok otthonhoz jutásának megkönnyítése, a csok mellett, amely a jelenlegi és leendő családokat segíti, ez a hitelkonstrukció szélesebb társadalmi rétegeket céloz meg.
Már a bejelentést követően is drámai keresleti fellendülést tapasztaltunk: a lakáshirdetések iránti érdeklődés és a hitelvállalási hajlandóság meredeken emelkedett az elmúlt időszakban. A lakáspiaci forgalom várhatóan rekordközeli szintre nőhet, emellett a kínálat is bővül: az építési engedélyek és projektek száma növekszik, az építőipari beruházások ösztönzése révén pedig hosszabb távon jelentősen bővülhet a lakásállomány. Az OSP multiplikátorhatásaként nem csak az ingatlanpiac, de az építőipar, a szolgáltatások és az életszínvonal is megemelkedhet az érintett területeken, ezzel több tízezer új munkahelyet teremtve.
Ugyanakkor az áremelkedés kockázata is fennáll, hiszen a magas kereslet tartós nyomást gyakorolhat a szektorra. Ezért a program sikeréhez a következetes feltételrendszer és a hosszú távú támogatási politikák összhangja és a kínálat bővítése is szükséges. Amennyiben az Otthon Start hatásai a várt módon érvényesülnek, fellendülés veheti kezdetét. A hazai ingatlanpiac történetében kétségkívül fontos mérföldkő lehet az Otthon Start Program, ami rövid távon a lakáspiacra, hosszabb távon pedig a gazdaság egészére is komoly hatást gyakorolhat.
Források
OTP Bank (2025): Otthon Start Program. Elérés helye: https://www.otpbank.hu/portal/hu/lakashitel/lakastamogatasok/otthon-start-program (Letöltve: 2025. 09. 08.)
Pénzcentrum (2025): Utolsó pillanatos változás az Otthon Startnál – itt a rendelet, amiről mindenkinek tudnia kell. Elérés helye: https://www.penzcentrum.hu/otthon/20250826/utolso-pillanatos-valtozas-az-otthon-startnal-itt-a-rendelet-amirol-mindenkinek-tudnia-kell-1184344# (Letöltve: 2025. 09. 08.)
Magyar Kormány (2025): Az Otthon Start Hitelprogramról. Elérés helye: https://kormany.hu/dokumentumtar/otthon-start-hitelprogramrol (Letöltve: 2025. 09. 08.)
Híradó.hu (2025): Otthon Start Program – szakértőt kérdeztünk: milyen kockázatokra és költségekre kell figyelni? Elérés helye: https://hirado.hu/belfold/gazdasag/cikk/2025/08/30/otthon-start-program-szakertot-kerdeztunk-milyen-kockazatokra-es-koltsegekre-kell-figyelni (Letöltve: 2025. 09. 08.)
Világgazdaság (2025a): Otthon Start Program – ingatlan: 3 százalékos hitel. Elérés helye: https://www.vg.hu/vilaggazdasag-magyar-gazdasag/2025/08/otthon-start-program-ingatlan-3-szazalekos-hitel (Letöltve: 2025. 09. 08.)
Világgazdaság (2025b): Otthon Start Program – kivándorlás: több ezer fiatal. Elérés helye: https://www.vg.hu/vilaggazdasag-magyar-gazdasag/2025/08/otthon-start-program-kivandorlas-tobb-ezer-fiatal (Letöltve: 2025. 09. 08.)
Portfolio (2025a): Így válhat az ingatlanos történelem részévé az Otthon Start Program. Elérés helye: https://www.portfolio.hu/ingatlan/20250901/igy-valhat-az-ingatlanos-tortenelem-reszeve-az-otthon-start-program-782713 (Letöltve: 2025. 09. 08.)
Index.hu (2025a): Otthon Start Program – kormánybejelentés, lakhatás, kivándorlás, bevándorlás. Elérés helye: https://index.hu/gazdasag/2025/08/31/otthon-start-program-kormany-bejelentes-lakhatas-kivandorlas-bevandorlas-kulfoldi-munka/ (Letöltve: 2025. 09. 08.)
Portfolio (2025b): Otthon Start – ekkora lakáskeresletet még a legtapasztaltabb ingatlanközvetítők se láttak. Elérés helye: https://www.portfolio.hu/ingatlan/20250904/otthon-start-ekkora-lakaskeresletet-meg-a-legtapasztaltabb-ingatlankozvetitok-se-lattak-783958 (Letöltve: 2025. 09. 08.)
Portfolio (2025c): Otthon Start – egyetlen ábra arról, mekkora lakásdrágulásra számítanak az ingatlanszakértők. Elérés helye: https://www.portfolio.hu/ingatlan/20250905/otthon-start-egyetlen-abra-arrol-mekkora-lakasdragulasra-szamitanak-az-ingatlanszakertok-784278 (Letöltve: 2025. 09. 08.)
Index.hu (2025b): Otthon Start Program – lakásárnövekedés és piaci trendek. Elérés helye: https://index.hu/gazdasag/2025/08/26/ingatlan-ingatlanpiac-otthon-start-program-kormany-bejelentes-lakhatas-lakasvasarlas/ (Letöltve: 2025. 09. 08.)
Oeconomus (2025a): Otthon Start Program – kinek és hogyan segít az új állami hitel? Elérés helye: https://www.oeconomus.hu/oecofocus/otthon-start-program-kinek-es-hogyan-segit-az-uj-allami-hitel/ (Letöltve: 2025. 09. 08.)
Oeconomus (2025b): Az Otthon Start Program lehetséges hatásai a munkaerőpiacra. Elérés helye: https://www.oeconomus.hu/irasok/az-otthon-start-program-lehetseges-hatasai-a-munkaeropiacra/ (Letöltve: 2025. 09. 08.)
Oeconomus (2025c): Az Otthon Start Program lendületet adhat a gazdaságnak is. Elérés helye: https://www.oeconomus.hu/oecofocus/az-otthon-start-program-lenduletet-adhat-a-gazdasagnak-is/ (Letöltve: 2025. 09. 08.)
GKI (2025): Gyenge évkezdet és bizonytalan kilátások az építőiparban. Elérés helye: https://gki.hu/language/hu/2025/05/19/gyenge-evkezdet-es-bizonytalan-kilatasok-az-epitoiparban/ (Letöltve: 2025. 09. 08.)
Economx (2025): Otthon Start és munkaerőpiac a hátrányos helyzetű térségekben. Elérés helye: https://www.economx.hu/ingatlan/otthon-start-munkaeropiac-hatranyos-helyzetu-tersegek.815400.html (Letöltve: 2025. 09. 08.)
KSH (2024a): Lakáspiaci árak, Lakásárindex – 2024. IV. negyedév. Elérés helye: https://www.ksh.hu/s/kiadvanyok/lakaspiaci-arak-lakasarindex-2024-iv-negyedev/ (Letöltve: 2025. 09. 08.)
KSH (2022): hcsoingatlan.com – Bérleti díj index 2022. december. Elérés helye: https://www.ksh.hu/s/publications/hcsoingatlancom-rent-index-december-2022/ (Letöltve: 2025. 09. 08.)
KSH (2025b): Foglalkoztatottsági statisztikák – STADAT táblák. Elérés helye: https://www.ksh.hu/stadat_files/mun/hu/mun0009.html (Letöltve: 2025. 09. 08.)
United Nations (2025): Population Data Portal – Hungary population and projections. Elérés helye: https://population.un.org/dataportal/data/indicators/65/locations/348/start/1950/end/2100/ (Letöltve: 2025. 09. 08.)
Ingatlan.com (2025): Ingatlanpiaci adatbázis. Elérés helye: https://adat.ingatlan.com/ (Letöltve: 2025. 09. 08.)
