A Közép-Kelet-Európa lakáspiaci körkép sorozatunk a régió államainak ingatlanpiacait mutatja be, különös tekintettel azok statisztikai mutatóira, sajátosságaira, valamint a kormányok lakhatási programjaira. Az elemzések aktualitását adja, hogy az otthonteremtés a magyar Otthon Start Program révén a közbeszéd középpontjába került. A litván lakáspiacot a szovjet korszak kettős öröksége határozza meg: egyrészt a kiugróan magas, 90%-os lakástulajdoni ráta, másrészt az elöregedett, rendkívül energiaigényes épületállomány. Miközben a felújítások lassan haladnak és a szociális bérlakásokból óriási a hiány, az elmúlt évek válságai – a Covid, az infláció és az ukrajnai háború – tovább súlyosbították a meglévő strukturális problémákat és az egekbe hajtották az árakat. Alábbi elemzésünkben Litvánia lakáspiacát tekintjük át.
A litván lakáspiac áttekintése
A litván lakásállomány a szovjet időszak hagyatéka, az elmúlt évek előrelépései ellenére a gyenge lakásminőség továbbra is tartós probléma. A lakásállomány közel 80 százaléka 1993 előtt épült, amelyből mintegy 40 százalék a szovjet korszakban. Ezt követte az állami tulajdonú lakások tömeges privatizációja a piacgazdaságra való áttérés során. Ennek a lakásfejlesztési örökségnek a következményei máig meghatározzák a lakáspiac szerkezetét és kihívásait.
Litvánia rendelkezik az egyik legmagasabb lakástulajdonosi aránnyal az EU-ban. Az 1990-es évek elején megkezdett állami bérlakásállomány tömeges privatizációjának örökségeként Litvániában a lakosok közel 90 százaléka saját tulajdonú lakásban él, közülük tízből nyolc háztartás tehermentesen, jelzáloghitel nélkül. Emellett, a bérlakáspiacról szóló statisztika rendkívül alacsony számot mutat. A lakosság kevesebb, mint 3 százaléka bérel bejelentetten lakást, szociális vagy önkormányzati ingatlanban 1,6 százalékuk él. Litvániában a népesség döntő többsége mindössze három megyében él: a fővárosi régióban (Vilnius és térsége), Kaunasban és Klaipėdában, miközben az ország többi része sokkal ritkábban lakott.
A litván ingatlanpiac jellemzője, hogy a lakásállomány elöregedett, többsége a szovjet időszakból származó többlakásos épület, amelyek jellemzően a városokban és azok környékén találhatók. A lakóingatlanok korszerűtlenségük miatt jelentős karbonlábnyommal rendelkeznek, nagy energiafogyasztók, és számottevő üvegházhatású gázkibocsátást generálnak. Ennek következtében számos háztartás küzd energiaszegénységgel, amelyet a 2022-ben emelkedő energiaárak tovább súlyosbítottak. Mivel a lakások többsége nem energiahatékony, a lakossági szektor az országos energiafelhasználás több, mint negyedéért felelős. A lakásminőség hiányosságait több tényező együttesen okozza: gyenge minőségű építőanyagok, alacsony követelményeket támasztó építési szabványok, valamint a privatizációt követő években a lakások üzemeltetésére és fenntartására vonatkozó intézményi és jogi keretek hiánya. Ezt tovább súlyosbítja a felújítások lassú üteme, illetve a háztartások korlátozott pénzügyi erőforrásai, amelyeket a lakásfenntartásra tudnak fordítani.
Mindez tehát az 1990-es évek elején megkezdett állami bérlakások tömeges privatizációjának öröksége, amely az egész Baltikumban hasonló módon zajlott le. A magas lakástulajdonosi arány szűk bérlakáspiaccal és erősen marginális szociális lakásszektorral párosul.
A litván lakáshelyzet számokban
- A litván lakásállomány nagysága 1 588 535 ingatlan volt 2024-ben, a lakóingatlanok számának (beleértve a társas és családi házakat egyaránt) éves növekedése 0,9–1,3 százalék körül mozgott 2020 és 2024 között.
- 2025 első felében 6061, 2024-ben pedig 14 587 lakóingatlan épült. Figyelembe véve az elmúlt 25 év tendenciáit, 2016, 2022 és 2023 voltak a legjobban teljesítő évek, míg a legalacsonyabb építésszám 2000-ben, majd 2009-2010-ben volt megfigyelhető. A folyamatot jól jellemzi a lakóingatlanokra kiadott építési engedélyek számának alakulása 2006 és 2024 között.
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/25022657/
- A litván lakások komfortfokozata javul, ahogy a lakóingatlanok zsúfoltsága is csökken. 2010-ben a lakosság csaknem fele (45,5%) élt túlzsúfolt lakásban, majd ez az arány fokozatosan 30 százalék alá csökkent, míg 2024-ben 26,3 százalék volt. A litván adat az uniós átlaggal megegyező a lakások méretét tekintve, az EU-ban 2024-ben átlagosan 1,7 szoba jutott egy főre, Litvániában ez 1,6 volt, a háztartások nagysága viszont alacsony, míg az uniós átlag 2,3 fő háztartásonként, Litvániában átlagosan 1,9 ember él egy ingatlanban.
- A szociális bérlakások iránti kereslet messze meghaladja a kínálatot. A teljes lakásállomány kevesebb, mint 1 százalékát kitevő szociális lakásszektor Litvániában rendkívül kicsi, miközben országos szinten mintegy 10 ezer család szerepel várólistán.
A lakáspiaci helyzetet meghatározó folyamatok
A COVID-19 járvány hatásai miatt 2022-ben a lakásárak több, mint 16 százalékponttal voltak magasabbak a járvány előtt mért 2019-es árszinthez képest. A 2020-as évek másik nagy hatású válságát hozta az orosz–ukrán háború, amely kezdete óta csaknem 90 ezer háborús menekült érkezett Litvániába. Az ENSZ Nemzetközi Migrációs Szervezete (IOM) és az Airbnb szállásplatform közösen 2615 ingyenes éjszakát biztosított ukrán menekültek számára Litvániában. A litván állami segítség értéke a menekültek részére elérte az 55 ezer eurót, amelyen felül az IOM Litvánia egyszeri pénzbeli támogatást is nyújtott a 860 ukrán menekültnek a lakbér részbeni fedezésére.
Az elszabaduló infláció nehezítette a háztartások számára a mindennapi megélhetést (2022-ben 20 százalékkal emelte az árakat) a 2020-as évek elején Litvániában, tovább torzítva a lakáspiacra vonatkozó mutatókat. Az építési költségek növekedése – amelyet az építőanyagok és a munkaerő drágulása hajtott – jelentősen megnehezítette a megfizethető árú lakások építését. 2021 második felétől az építési költségek drámaian megemelkedtek: 2022 szeptemberében éves összevetésben 19 százalékos emelkedést mértek, ami több mint kétszerese a 2020 szeptembere és 2021 szeptembere közötti növekedésnek. Mindez kiegészülve a csökkenő és elöregedő népességgel és a Litvániát jellemző a regionális különbségekkel, hosszabb távon a lakáskereslet szerkezetének átalakulásához vezethetnek.
Litvániában az átlagos négyzetméterár 2025 márciusára Vilniusban elérte a 2680 eurót, míg más nagyvárosokban, például Kaunasban 1846 euró/m² és Klaipėdában 1752 euró/m² volt. A litván lakásárindex (zöld szín) meredeken emelkedett az elmúlt 15 évben, az uniós átlaghoz (kék szín) képest. A lakásárak Litvániában 2010-hez képest napjainkra csaknem megháromszorozódtak (2025: 294%).
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/25741495/
Hitelezés és lakáshoz jutás viszonylatában, az új lakáshitelek átlagos kamatlába 2024 júliusában 5,36 százalék volt, ami alacsonyabb a 2023 júliusi 5,7 százaléknál, ugyanakkor még mindig jóval meghaladja a 2022-ben mért 2,46 százalékot. 2023 folyamán az újonnan felvett jelzáloghitelek értéke 1,74 milliárd eurót tett ki, ami több mint 19 százalékos csökkenést jelentett a 2022-es évhez képest. Ez az elmúlt évtized első visszaesését hozta, amely megmutatkozott a lakóingatlan-tranzakciók számának csökkenésében is.
Kormányzati intézkedések
Az 1990-es évek közepe óta több állami programnak is célja a lakásállomány minőségének és energiahatékonyságának javítása. A jelenlegi programok leginkább a társasházak felújítását támogatják. 2013 és 2020 között évente átlagosan 340 társasház felújítása valósult meg. Az állami támogatási programok ellenére a felújítások üteme továbbra is túl lassú, 2020-ig az 1993 előtt épült társasházak mindössze 8 százaléka került felújításra.
Litvánia célzott lakhatási támogatásokat nyújt a hátrányos helyzetű háztartások számára a lakhatás megfizethetőségének javítása érdekében. Ezek közé tartozik a lakhatással összefüggő költségek közvetlen pénzbeli támogatása, valamint szociális bérlakások biztosítása. A 2015-ben bevezetett lakhatási támogatás (Būsto nuomos mokesčio dalies kompensacija) részleges bérletidíj-kompenzációt nyújt azoknak a bérlőknek, akik megfelelnek a jövedelmi és vagyoni feltételeknek, és legalább egy évre szóló, hivatalosan bejegyzett magánbérleti szerződéssel rendelkeznek. Egy 2024-es reform értelmében a lakhatási támogatási rendszer finanszírozásának egy részét az állam átruházta az önkormányzatokra. Emellett az önkormányzatok kiegészítő támogatást is nyújthatnak az alacsony jövedelmű háztartások fűtés-, ivóvíz- és melegvíz-költségeihez.
A litván kormány két programot működtet a fiatal családok első lakásvásárlásának támogatására, az önerőhöz nyújtott pénzügyi támogatás formájában. Mindkét program a 36 év alatti lakosságot célozza.
Egyrészt a jövedelmi feltételekhez kötött lakáshitel-támogatási program (Parama būstui įsigyti) hozzájárulást nyújt a jelzáloghitelhez vagy az önerőhöz az első lakás megvásárlása esetén. A program elérése eddig korlátozott volt: 2015 és 2019 között az új jelzáloghitelek kevesebb, mint 3 százalékát érintette, 2020-ban alig több, mint 300 család részesült belőle.
Másrészt, a 2018-ban bevezetett, a fiatal családok első lakásszerzésének pénzügyi ösztönzéséről szóló törvény (Finansinė paskata pirmajį būstą įsigyjančioms jaunoms šeimoms) alapján a háztartásoknak már nem kell jövedelmi és vagyoni követelményeknek megfelelniük, ugyanakkor ingatlant csak vidéken vásárolhatnak (ilyen területi korlátozás a másik programban nincs). A megvásárolt ingatlant elsődleges lakóhelynek sem kötelező használni. A vidéket célzó program elérése lényegesen szélesebb volt: 2020-ban több mint négyszer annyi kedvezményezettet támogatott, mint a jövedelemteszt-alapú program.
Azon kormányzati intézkedések pedig, amelyek a bérlakások építésére irányulnak, lehetővé teszik a szokásosnál nagyobb beépíthető alapterületet azon fejlesztési projektek esetében, ahol a megépülő lakások legalább 10 százaléka szociális bérlakás lesz. A szociális lakhatásra vonatkozó szabályozás módosításai elősegítik az egyszülős családok szociális bérlakáshoz jutását, és további szabályok biztosítják, hogy az önkormányzati bérlakásokat a leginkább rászoruló háztartások kapják meg. Bevezettek egy hosszú távú albérleti rendszert, amely lehetővé teszi, hogy a magántulajdonosok bérlakásaikat az önkormányzatoknak adják bérbe, amelyek azt szociális lakhatásra jogosult bérlők számára továbbadják, majd a bérleti díj egy részét közvetlenül az önkormányzatok utalják a tulajdonosoknak.
Összehasonlítás az Eurostat adatainak tükrében
Az ábra itt hivatkozható: https://datawrapper.dwcdn.net/15eAP/1/
A litván lakáshelyzetet a Balti-térség más országaihoz hasonló, alapvetően a szovjet korszakból örökölt, elöregedett lakásállomány és a rendszerváltás utáni tömeges privatizáció határozza meg. Az európai szinten is kiemelkedően magas lakástulajdonosi arány mögött egy strukturálisan sérülékeny, energiahatékonysági problémákkal küzdő lakáspiac áll. Bár az elmúlt években javult a lakások komfortfokozata és csökkent a zsúfoltság, a felújítások üteme továbbra is elmarad a szükségestől. A lakhatási nehézségek a háztartások egy részét tartósan érintik, amelyeket az emelkedő építési költségek, az infláció és a háború következtében érkező menekültek nagy száma tovább fokoz. A számos kormányzati lakhatási program ugyan enyhíti a problémákat, de a hosszú távú fenntarthatóság érdekében átfogó, energiatudatos és a regionális különbségeket is kezelni képes lakáspolitikára van szükség.
Kenyeres Zoltán a kormányzástudományok szakértője, szakpolitikai és gazdaságpolitikai elemző. Szakmai tapasztalatát a központi közigazgatásban, a civil szférában, valamint az Európai Unió brüsszeli intézményeinél gyűjtötte. A 2024-es magyar EU-elnökség alatt nemzetgazdasági szempontból kulcsfontosságú területeken látott el minisztériumi szakértői feladatokat.
