A Mateusz Morawiecki vezette PiS-kormány 2023-ban indította el a 2 százalékos Biztonságos Hitel (Bezpieczny kredyt 2%) elnevezésű, államilag támogatott lakáshitel konstrukciót, amely kedvezményes, kettő százalékos kamatot kínált az első lakásvásárlóknak. A piaci kamatszinthez viszonyított különbözetet – hasonlóan a magyar támogatáshoz – az állam fedezte. A lengyel otthonteremtési program rendkívüli népszerűségnek örvendett, azonban részben rövid élettartama miatt, a megítélése ellentmondásos. Bár első pillantásra a lengyel konstrukció hasonlónak tűnik az Otthon Start Programhoz, a részletekben jelentős különbségek rejlenek.
Mi vezetett a lengyel támogatás megszüntetéséhez?
A 2023 júliusában bevezetett lengyel programot fél évvel később, a választásokat követően felálló Tusk-kormány szüntette meg. A program befejezése több tényezőre is visszavezethető, de a program népszerűségének hiánya semmi esetre sem tartozott ezek közé.
A lengyelországi 2 százalékos hitel vonzó lehetőség volt azon 45 év alattiak számára, akiknek még nem volt saját otthonuk, azaz a kedvezményezettek csak olyan magánszemélyek lehettek, akik nem rendelkeztek korábban lakással, házzal vagy bármilyen arányú tulajdonjoggal lakóingatlanban. A támogatott hitel kizárólag első lakás vásárlására volt nyújtható, elősegítve ezzel elsősorban a fiatalok ingatlanhoz jutását. A lengyel program összekapcsolható volt egy önrész nélküli lakásvásárlást segítő programmal, aminek köszönhetően széles rétegek számára hozta elérhető közelségbe a saját lakástulajdon megszerzését.
A lengyel programot azzal a feltételezéssel indították, hogy 2023-ban legfeljebb 10 ezer, majd 2024 végéig további 40 ezer hitelszerződést támogatnak majd, és ehhez igazították az állami kamattámogatásokat fedező költségvetést is. A kamattámogatásra felhasználható állami költségvetési keretösszeg 11,3 milliárd lengyel złoty volt, de hamar kiderült, hogy ezt jelentősen alultervezték. A várakozásokat magasan felülmúlva, már az indulás évében több mint 94 ezer szerződést kötöttek. A program várható sikerét olyannyira alábecsülte az akkori kormányzat, hogy a megköthető szerződések számát nem korlátozták előzetesen.
A 2 százalékos Biztonságos Hitel eredetileg egy zárt végű, 2027-ig tervezett program volt, amelyet azonban a várakozásokat messze meghaladó érdeklődésre hivatkozva a lengyel Nemzeti Fejlesztési Bank 2024. január 2-án, mindössze fél évvel annak elindítása után lezárt. Ebben minden bizonnyal szerepet játszott, hogy a 2023-as őszi választásokon a Jog és Igazságosság (PiS) által vezetett kormány megbukott, és a Donald Tusk által vezetett baloldali-progresszív kormánykoalíció került hatalomra. Akkori ígéretük úgy hangzott, hogy bár a programot a szűkös költségvetési keretek miatt nem lehetett tovább fenntartani, már elkezdtek kidolgozni egy új lakáshitel konstrukciót. Tusk valóban, még a választási kampányában hirdetett egy rendkívüli, 0 százalékos lakáshitelt, az azonban csak választási ígéret maradt, amely azóta sem teljesült. Ezzel Lengyelországban az ellenzéki győzelem után is központi téma maradt a lakhatás és a lakhatási válság, és a lengyel fiatalok első lakáshoz jutása továbbra is tartogat megoldandó kihívásokat.
Alapvető különbségek a lengyel hitelprogram és az Otthon Start között
Szeptember elsején Magyarországon elindult az Otthon Start Program, amely keretében akár 50 millió forintos lakáshitel már 10 százalékos önerővel, és a teljes futamidő alatt rögzített, fix 3 százalékos kamattal igényelhető. A magyar konstrukció alapvető elemeiben tér el a lengyel hiteltől, ezért nem helytálló a lengyel program alapján, akár közvetlenül, akár közvetetten, az Otthon Start Program várható hatásaira, eredményeire következtetni. Egy lakáspolitikai eszköz sikeressége nemcsak a konstrukció formális paraméterein múlik, hanem azon a gazdasági, társadalmi és szabályozói környezeten is, amelyben működik. Önmagában bármelyik program elemzése félrevezető lehet, érdemi következtetéseket a két konstrukció közötti konkrét különbségek részletes feltárása alapján lehet levonni.
Az ábra itt hivatkozható: https://datawrapper.dwcdn.net/VEmZ0/1/
Az egyik leglényegesebb különbség a két program között, hogy a lengyel változat nem épített be semmilyen árkorlátozó mechanizmust. A szabályozásban sem maximált vételár, sem négyzetméterár-limit nem szerepelt, így a keresleti oldal közvetlenül felfelé hajtotta a lakásárakat. A lengyel programban egyedül a hitelösszeget maximalizálták 500 ezer lengyel złotyban (házastársak vagy gyermekes szülők esetén 600 ezer złoty), ez akkori árfolyamon 42, házastársak, gyermekes szülők esetében 50 millió forintnak megfelelő összeget tett ki. Ezzel szemben az Otthon Startban vannak olyan gátak, amelyek fékezni tudják az ingatlanok további áremelkedését: lakások esetében 100 millió forint, házak esetében 150 millió forint az összeghatár, és olyan ingatlant nem lehet vásárolni, amelynek a négyzetméterára meghaladja a 1,5 millió forintot.
Mindkét program kamatkülönbözetet térít: a lengyel esetben ez a piaci (átlagosan 8,46%) és a fix 2 százalékos kamat különbségét jelentette 10 évig, míg a magyar konstrukció a hazai átlagos piaci kamatszint (6,91%) és a fix 3 százalékos kamatozású hitel különbsége a teljes futamidőre, azaz maximum 25 évre. A lengyel állami kamattámogatás a felvételtől számított 10 évet követően megszűnik, a hitel piaci kamatozásúvá válik, ezzel a törlesztőrészlet jelentősen megnő. Az Otthon Start Program ezzel szemben kiszámítható, tervezhető törlesztőrészletet biztosít a hitel teljes futamideje alatt, amely akár 25 év is lehet.
Az Otthon Start esetében akár 10 százalékos önerő is elegendő, míg a lengyel program más logikát követve az önerő összegét 200 ezer złotyban (közel 17 millió forint) maximálta. Ez egyes esetekben a magyarországinál sokkal magasabb saját indulótőkét kívánt meg a hitelfelvevőtől. Egy példán keresztül szemléltetve, amennyiben a bank a maximális 200 ezer złoty önerőt várta el, az a maximálisan felvehető 500 ezer złoty összegű hitelnél már 40 százalékos önerőnek felelt meg. Kisebb hitelösszegek esetén az önerőnek a hitelösszeghez viszonyított aránya még magasabb is lehetett.
A lengyel hitelprogram eleve zárt végű volt, négyéves időtartamra tervezték, de mindössze fél évig működött. Ezzel szemben az Otthon Start időkorlát nélkül kerül bevezetésre, ami lehetővé teszi a kereslet elnyújtását és a kínálati oldal fokozatos bővülését. Lengyelországban a program gyors és hirtelen megszüntetése nem adott időt a piacnak az alkalmazkodásra: a kereslet koncentráltan jelent meg, a hatása a piacra pedig sokkszerű volt. Már a lengyel lakástámogatás elindulása előtt, az ajánlat bejelentését követően jelentős várakozások alakultak ki a piacon, sokan igyekeztek ingatlant vásárolni. A program 2023. júliusi indulását követően a négyzetméterárakban gyors növekedés volt megfigyelhető. A drágulás mértéke régiónként eltért, a nagyvárosokban – beleértve Varsót – átlagosan mintegy 15 százalék, a kisebb városokban 8 százalék körül alakult a program hat hónapja alatt. Az árak emelkedése arra ösztönözte a vásárlókat, hogy mielőbb ingatlant szerezzenek, mielőtt az árak tovább nőnek, vagy a számukra megfizethető kínálat eltűnik a piacról.
A lengyel lakáspiac állapota 2023-ban
A lengyel hitelprogram törékeny ingatlanpiaci környezetben lépett életbe, ahol a kínálat korlátozott volt, nem volt felkészülve nagy mértékű élénkülésre, az erőteljes keresletet pedig nem kísérte megfelelő kínálati bővülés. Bár az építkezési kedv megugrott, 2024-ben 233 ezer új lakás építése indult el, ami 23,7 százalékkal több volt mint 2023-ban, viszont az elkészült lakások száma a 2023-as 221 ezerről 2024-re 199 ezer átadott új ingatlanra apadt. Mindemellett arányában kritikusan alacsony lakásszám és lakásméret jellemezte ekkor Lengyelországot, például az uniós átlagtól jóval zsúfoltabbak a lengyel lakások. Míg az EU-ban 2023-ban átlagosan 1,6 szoba jutott egy főre, Lengyelországban ez mindössze 1,1 volt, az egyik legalacsonyabb érték a tagállamok között. A zsúfoltság egyik oka, hogy a háztartások nagysága épp ellenkezőleg, kiemelkedően magas értéket mutatott, miközben az uniós átlag 2,3 fő háztartásonként, Lengyelországban átlagosan 2,9 ember élt egy fedél alatt.
Eltérően a lengyel helyzettől, Magyarországon az Otthon Start Programmal párhuzamosan új lakásépítési beruházások indulnak el, amelyek nemzetgazdasági szempontból kiemelt projektté nyilvánításuk révén ösztönzik az építőipart és szélesítik a kínálatot. A magyar kormány a program kínálatösztönző hatásának köszönhetően évente 10 ezer új lakás megépítésével számol.
A lengyel 2 százalékos program nyomán jelentős áremelkedés következett be az ingatlanpiacon, de nem hagyható figyelmen kívül egy hosszabb távú, strukturális tényező sem: a lengyel lakásárak emelkedése illeszkedik a trendbe. Az elmúlt 20 évben a V4-es országok közül Lengyelországban drágultak legnagyobb mértékben a lakások.
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/25297778/
A lengyel program hatásainak értékelése során fontos figyelembe venni azokat a makrogazdasági és geopolitikai tényezőket is, amelyek a lakásárakat befolyásolhatták. A térséget a 2020-as évek elejét jelentős politikai és gazdasági válságok jellemezték, amelyek érdemben hatottak a lengyel gazdaságra. Kiemelendő például az orosz-ukrán háború, amely következtében Lengyelország jelentős számú ukrán menekültet fogadott be, a háború kezdete óta számuk meghaladta a 1,5 millió főt. A bevándorolt ukránok hatására Rzeszów lakossága 50 százalékkal, Krakkó lakossága 23 százalékkal, Varsó lakossága pedig 15 százalékkal nőtt. Jelenlétük értelemszerűen megnövelte a lakóingatlanok iránti keresletet, ezáltal hozzájárulva az ingatlanárak további emelkedéséhez, ami több helyen lakhatási válság kialakulásához vezetett. Emellett az infláció is rendkívül magas szintet ért el ekkor Lengyelországban, ami szintén torzíthatta a lakástámogatási program árdinamikára gyakorolt hatásának tiszta megítélését.
A program leállítását nem a hiteligénylők érdektelensége okozta, hanem három tényező együttes hatása. Egyrészt az induláskor meglévő szabályozási hiányosságok (például a négyzetméterár- és ingatlanár korlát hiánya, a kínálatösztönző elemek elmaradása). Másodsorban a hitelfelvevők számának jelentős alulbecslése és a program zártvégűsége, majd az ebből eredő költségvetési alultervezés, amelyet az időközben hatalomra kerülő Donald Tusk vezette kormánykoalíció nem akart érdemben orvosolni. Harmadrészt pedig a lengyel lakáspiacot amúgy is sújtó trendek felerősödése.
Kenyeres Zoltán a kormányzástudományok szakértője, szakpolitikai és gazdaságpolitikai elemző. Szakmai tapasztalatát a központi közigazgatásban, a civil szférában, valamint az Európai Unió brüsszeli intézményeinél gyűjtötte. A 2024-es magyar EU-elnökség alatt nemzetgazdasági szempontból kulcsfontosságú területeken látott el minisztériumi szakértői feladatokat.
Összegzés
A Mateusz Morawiecki vezette PiS-kormány 2023-ban indította el a 2 százalékos Biztonságos Hitel (Bezpieczny kredyt 2%) elnevezésű, államilag támogatott lakáshitel konstrukciót, amely kedvezményes, kettő százalékos kamatot kínált az első lakásvásárlóknak. A piaci kamatszinthez viszonyított különbözetet – hasonlóan a magyar támogatáshoz – az állam fedezte. A lengyel otthonteremtési program rendkívüli népszerűségnek örvendett, azonban részben rövid élettartama miatt, a megítélése ellentmondásos. Bár első pillantásra a lengyel konstrukció hasonlónak tűnik az Otthon Start Programhoz, a részletekben jelentős különbségek rejlenek.
