A hazai gazdasági sajtóban gyakran elhangzik, hogy Magyarország komoly lakáshiánnyal küzd, és hogy nem épülnek kellő ütemben lakások. A lokálisnak tűnő probléma, azonban egy globális jelenség része, és az Európai Unióban minimum 1 millió lakás hiányzik a piacról. Nem csak a már fejlett világ problémája azonban a lakások szűk keresztmetszete, hanem az ázsiai, az afrikai és a észak, illetve latin-amerikai kontinensen is jól ismert jelenségről van szó. Elemzésünkben azt járjuk körül, hogy mennyire súlyos az európai lakáspiaci válság, milyen okok eredményeképpen jött létre a kínálathiányos állapot, de arra is kitérünk, hogy milyen erőteljes intézkedéseket kívánnak hozni európai uniós szinten, illetve a tagállamok közül Magyarország, a kínálat bővítésére. Tervek és elképzelések vannak, ezek között pedig már kézzelfogható eredmények is születnek idehaza.
Az európai lakhatási válság néhány jellemzője
Alapvetően már régóta ismert tény, hogy a magas ingatlanárak hátrányosan érintik a fiatalokat, a gazdasági és társadalmi szempontból kiszolgáltatott csoportokat, de alapvetően a teljes európai gazdaságot is. Számos országban komoly lakhatási válság van, és ennek megoldásai között szerepel a kínálat bővítése gyorsabb és olcsóbb építkezésekkel, több finanszírozással és kevesebb bürokráciával. Mégis alapvetően miért gond, ha nincsenek elérhető lakások?
A megfizethető lakások hiánya azt jelenti, hogy a fiatalok elhalasztják a családalapítást, a hallgatók nem tudnak bekerülni a legjobb egyetemekre, az olyan munkavállalók, mint a tanárok vagy az egészségügyben dolgozók, nem tudják felfogadni a nagyvárosokban kínált állásokat, mert a lakások ára meghaladja az anyagi lehetőségeiket. Mindez azért kerülendő, mert veszélyezteti a társadalmi igazságosságot és a társadalmi kohéziót. Összességében pedig gyengíti gazdaság szövetét és hosszabb távon pedig csökkenti a versenyképességet. Ráadásul a lakhatási válság növeli az egyenlőtlenségeket és korlátozza egy egész fiatal generáció lehetőségeit, mely generációk közötti problémákat is okoz. A magas lakhatási költségek lelassítják, vagy teljes egészében lehetetlenné teszik, hogy a munkavállalók gazdaságilag fejlődő városokba és régiókba költözzenek. Az efféle térbeli mobilitás hiánya megnehezíti a vállalatok, de a közfeladatot ellátó intézmények számára is, hogy megfelelő képességekkel rendelkező munkavállalókat vegyenek fel. Ennek következménye pedig, hogy a bérek emelkednek, ami foglalkoztatói szemszögből végső soron lassítja a termelékenységet és a növekedést. A magas lakhatási költségek még azért is károsak, mert hátráltatják az innovációt: a fiatal szakemberek végül nem költöznek be a városokba, így az innoválni kívánó vállalatok végül nem találnak kellő számú szakembert. Alapvetően ezt igazolta egy amerikai tanulmány, mely azzal érvelt, hogy a lakáskínálat javítása a legfontosabb városokban akár 9%-kal is növelhette volna az aggregált bruttó hazai terméket.
A megfizethető lakásokhoz való korlátozott hozzáférés tehát társadalmi következményekkel is jár. A lakáshiánynak nem csak rövid, hanem hosszú távú hatásai vannak. Azok, akik egy bizonyos ponton hajléktalanná válnak, kevesebb eséllyel találnak munkát a jövőben. Az Európai Unióban több mint 13 millió embernek voltak lakhatási nehézségei az elmúlt öt évben. Ezek az emberek nagyobb valószínűséggel voltak munkanélküliek (15% szemben a nem érintettek 8%-os értékével), még akkor is, ha a hajléktalanságuk oka nem anyagi volt. Az alábbi ábrákon jól látható, hogy a lakásvásárlás egyre nagyobb terheket ró az EU-s állampolgárokra és amíg néhány országban (Portugália, Észtország, Görögország, Hollandia) a helyzet már egyre feszítőbb, addig Magyarországon a lakásárak és a jövedelmek arányának változása kedvezőbb képet mutatott.
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/24087251/
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/24871121/
A legfrissebb adatok szerint az EU háztartásainak 10%-a jövedelmének több mint 40%-át fordítja lakhatásra. 2023-ban az EU-ban a városi háztartások 10,6%-a és a vidéki háztartások 7%-a esetében a lakhatási költségek meghaladták a rendelkezésre álló jövedelem 40%-át. A városokban élő görögök több mint egynegyede (31%) esetében a lakhatási költségek meghaladták a jövedelem 40%-át, míg a városokban élő szlovákoknak csak körülbelül 6%-a szembesült ezzel a problémával. Ezen túl Európa lakásállományának fele 1980 előtt épült, és nagy része felújításra szorul. Sok épület energiahatékonysága alacsony (D vagy annál rosszabb besorolású). Ezeknek a házaknak és lakásoknak az új uniós szabványoknak való megfeleltetése drága és hosszú időt vesz igénybe. Az európai lakáshelyzet megértéséhez még az is hozzátartozik, hogy az európaiak több mint kétharmada még mindig saját tulajdonú lakásban él, és kicsivel több mint a felük családi házban lakik. Egy főre átlagosan 1,6 szoba jut, a háztartások átlagos nagysága pedig 2,3 fő. Az európaiak 17%-a azonban olyan otthonban él, amely nem biztosít megfelelő teret az ott élők számára. Ugyanakkor az európaiak 34%-a számára az otthon több teret biztosít, mint amennyit megfelelőnek tartanak.
Az is igaz azonban, hogy a meglévő lakástulajdonosok számára a lakásárak emelkedése ugyanakkor nyílvánvalóan kedvező folyamat. Ez a fajta vagyonteremtés különösen az alacsony jövedelmű lakástulajdonosoknak kedvezett, ugyanis a lakás általában vagyonuk jelentős részét képezi. Számos esetben a családi vagyon hatalmas mértékben nőtt. A teljes kép azonban kevésbé kedvező, ugyanis összességében a saját lakással rendelkező fiatalok és alacsony jövedelmű csoportok aránya az elmúlt két évtizedben folyamatosan csökkent. A 24–35 évesek tulajdonosi aránya 2005 és 2023 között 5,9 százalékponttal csökkent (2005-ben 64% volt, 2023-ban 58%), míg az össznépesség esetében ez a csökkenés csak 0,8% volt. Az alacsony jövedelmű háztartások tulajdonosi aránya pedig 9 százalékponttal csökkent (2005-ben 71% volt, míg 2023-ban pedig 62%). A lakhatásban tehát erős aszimmetriák figyelhetők meg. Ráadásul a helyzet nem javul, ugyanis 2025 első negyedévében az EU-ban az ingatlanárak 5,7%-kal, a bérleti díjak pedig 3,2%-kal emelkedtek az előző év azonos időszakához képest, ami a tartós kereslet és a szűkös kínálat közötti mintázatra utal. Joggal merül fel a kérdés, hogy hogyan is jutottunk idáig?
A kínálathiányos állapot legfontosabb okai
Az elmúlt évtizedekben a lakások iránti igény (kereslet) meghaladta a kínálatot, és a jövedelmek nem tartottak lépést az árakkal. A kínálati hiány megszüntetése érdekében az Európai Uniónak közel 1 millió új lakást kell(ene) építenie. Mindez azért nem könnyű feladat, mert ehhez innovatív, gyorsabb és olcsóbb építési módszerekre lenne szükség. Fontosak lennének a szabályozási reformok az engedélyezés felgyorsítása és olyan befektetési keret létrehozása érdekében. Ez lehetővé tenné a lakásszolgáltatók számára, hogy megfizethető új lakásokat és házakat építsenek. Lényegesek lennének még a lakásépítést és -felújítást ösztönző finanszírozási megoldások is. Ha minden változatlan marad, akkor a lakhatási válság egyre feszítőbb probléma lesz Európában. Ennek okai pedig a következők.
A leginkább fiatal munkavállalók már évtizedek óta a dinamikusan fejlődő nagyvárosi központokba költöznek, hogy munkát, oktatási lehetőségeket és új iparágakat keressenek. Ez természetesen magával hozta, hogy többet kellett fizetniük a lakhatásért, hiszen megemelkedett a lakások iránti kereslet. Mindez addig nem is jelentett problémát, amíg kielégítő volt a kínálat, akkor azonban, amikor az anyagi lehetőségek és a kiadások egyenlege felborult anomáliák jelentkeztek. Az Európai Beruházási Bank egyik európai lakhatási válsággal foglalkozó 2025-ös jelentése szerint 2013 és 2023 között számos olyan nagyvárosban, mint Lisszabon, Dublin, Berlin vagy éppen Luxemburg a bérleti díjak 50–100%-kal emelkedtek. Mindez nem véletlen, hiszen a (nagy)városok az információ és az innováció központjaivá váltak, nagy igényt mutatva az infokommunikációban és az informatikában képzett szakemberek iránt. Ezekben a nagyvárosokban a külföldi szakemberek nemzetgazdasági átlag feletti fizetést kapnak, jellemzően gyorsan keresnek jó minőségű és centrális fekvésű lakóhelyet, és ennek következményeként kiszorítják a helyi vásárlókat a piacról. Ami tehát egyrészt sikertörténet a város számára, a már ott lakók esetében inkább átok. A lakások iránt tehát erős és koncentrált kereslet jelent meg, amit a kínálat nem tudott lekövetni.
Ezen kívül az újtípusú koronavírus járvány előtti alacsony kamatlábak tovább növelték a keresletet, a járvány alatt pedig sokan halmozódó jövedelem mellett egyre több időt töltöttek otthon és eszméltek rá az akkori ingatlan leginkább méretbeli szűk keresztmetszeteire. Később, a koronavírus járvány azonban kettétörte a 2010-es évek elején indult általános konjunktúrát, amely az építőipart is rendkívül negatívan érintette: az építési engedélyek kiadása lelassult, az építési anyagok beszerzése sokszor teljesen leállt, az árak pedig jelentősen növekedtek, számos szakmában komoly munkaerőhiány lépett fel. A lakásépítések dinamikája lelassult, a járvány hullámai alatti inflációs nyomás tompítása érdekében hozott jegybanki kamatemelések pedig drágították a hiteleket, amely még tovább rontotta az összképet. Ráadásul a 2022-ben kirobbant orosz-ukrán háború további inflációs és energiaár növekedést is hozott. Érdemes azonban széthúzni az időhorizontot és ráeszmélni, hogy 1990-től egészen a 2008-as válságig a lakások építésének dinamikája sokkal nagyobb volt, mint azt követően. A korábbi lendület pedig sohasem állt vissza.
Néhány lokáció esetében (part menti városok, turisztikai célpontok) az ingatlanárak és a bérleti díjak különösen gyorsan emelkedtek, az egyetemi városok eleve szűkös kínálatáról pedig már nem is beszélve. Ezen kívül rendkívül népszerűvé vált a rövid távú bérbeadás intézménye, amely leginkább az Airbnb-hez hasonló platformokon hódított, jelentősen beszűkítve a tartós bérlési lehetőségeket. Számos város próbálkozik a rövid távú bérbeadás korlátozásával, azonban ez önmagában kevésbé hatékony a probléma felszámolására. Az Európai Parlament weboldalán 2025. júliusában frissített cikk szerint 2024-ben összesen 854,1 millió vendégéjszakát foglaltak az EU-ban a négy nagy online szállásfoglaló platformon (Airbnb, Booking, Expedia Group és Tripadvisor). Ez új rekord és 18,8%-os növekedést jelent 2023-hoz képest. A rövidtávú lakásbérlések gyors terjedése különösen a nagy turisztikai vonzerővel bíró városokban mélyíti a lakhatási válságot, mivel csökkenti a helyi lakások kínálatát, így növeli a klasszikus lakbérek szintjét és az ingatlanárakat. Az EU 2024 áprilisában fogadott el egy komplex intézkedéscsomagot a témában, ami tartalmazza az „airbnb-s” lakások regisztrációs és adatszolgáltatási kötelezettségét az állami hatóságok felé. Az intézkedéscsomag végrehajtása 2026-ban kezdődik.
Fontos még azt is kiemelni, hogy a városokban a beépíthető földterületek is egyre szűkösebbé válnak. Az európai nagyvárosok központjai ma már sűrűn beépítettek, az ott lévő parkok, zöld területek ugyan elemi fontosságúak és szükségesek is, a lakóépületek építésének azonban gátjai. Mindezek mellett az építőipari struktúra is átalakításra szorul, ugyanis a nagy építőipari cégek a munkák jelentős részét olyan alvállalkozóknak adják, akiknél erőteljesen jelentkezik a munkaerőhiány, az ugyancsak krónikus tőkehiány miatt kevésbé tud megújulni a tudás és az alkalmazott technológia, a digitalizáció szintje pedig alacsony. Ezek hiánya pedig a hatékonyság növekedésének elmaradását jelenti. Az EIB jelentése szerint a nagyon kis vállalatoknak sokszor még számítógépe sincs, illetve innovációba nem is fektetnek be. Az egyetlen cél, hogy éppen futó projektet keressenek. Az innovatív technológiák és anyagok azonban már rendelkezésre állnak a gyorsabb és hatékonyabb építkezések megvalósításához, azonban felmerül egy örök probléma: nincs elég támogatás ezen megoldások széles körben való elterjedéséhez.
Az árakra és a kínálatra nehezedő nyomás enyhítése érdekében az EU-országok mintegy fele biztosít valamilyen formában szabályozott szociális és megfizethető lakhatást, bár a szabályozás és a jogosultak köre országonként jelentősen eltér. A legnagyobb programok Ausztriában, Dániában és Hollandiában vannak (itt a lakásállomány 20%-a vesz részt ebben a programban), őket követi Finnország, Franciaország és Írország (10-20%). Közép-, Kelet- és Dél-Európában áll rendelkezésre a legkevesebb szociális lakás. Az Európai Unióban összesen 14 millió lakás tartozik a szociális lakások kategóriájába, de ezek aránya a teljes lakásállományban az elmúlt évtizedben folyamatosan csökkent, 2021-ben például három százalékponttal, 8%-ra esett vissza.
Nem elhanyagolható tendencia az sem, hogy a lakások, az ingatlanok egyre inkább befektetési eszközökké váltak az elmúlt időszakban: befektetési alapok, gazdasági társaságok vásárolnak lakásokat, ami miatt csökken az elérhető lakásállomány, és emelkednek a lakásárak és a bérleti díjak. Az a trend, hogy a lakás, az ingatlan a lakhatás alapvető társadalmi szükségletét kielégítő dolog mivoltából egyre inkább elmozdul a hozamorientált befektetés irányába, a társadalmi egyenlőtlenségek növekedéséhez járul hozzá.
Az is tovább árnyalja a képet, hogy egyre több a mikroháztartás. Az Eurostat adatai szerint 2024-ben az EU-ban összesen 202 millió háztartás volt, ezek közül 75 millió háztartásban egyetlen felnőtt élt, gyermek nélkül (mikroháztartás). A mikroháztartások száma 2015 és 2024 között összesen 16,9 %-kal nőtt, míg az összes háztartás számának növekedése ugyanebben az időszakban csak 5,8 % volt. A mikroháztartásoknak megfelelő kisméretű, jó lokációjú, magas komfortfokozatú lakásokra vonatkozó kereslet növekedésének ütemében nem várható mérséklődés az európai társadalmi, demográfiai trendek tükrében. Ez a tényező is a kereseti oldal irányából helyez nyomást az európai lakáspiacra és a lakhatási válság eszkalációja irányába hat.
Milyen intézkedések szület(het)nek Európában a lakhatási válság megoldására?
2021-ben az Európai Parlament elfogadott egy állásfoglalást, amelyben felszólította az EU-tagállamokat, hogy ismerjék el a megfelelő lakhatást törvényileg érvényesíthető alapvető emberi jogként. Az európai parlamenti képviselők szerint mindenkinek egyenlő hozzáféréssel kell rendelkeznie tisztességes, „egészséges” lakhatáshoz, amelyhez magas színvonalú ivóvíz, megfelelő szennyvízelvezetés, csatornázás és megbízható energiaellátás tartozik. 2024 júliusában a Parlament Ursula von der Leyen-t választotta meg második ciklusra az Európai Bizottság elnökének. A szavazás előtti nyilatkozatában von der Leyen bejelentette, hogy a lakhatás az új ciklus egyik prioritása lesz, és kijelentette, hogy az EU-ban először lesz egy, a lakhatásért felelős biztos. Később 2024. december 1-jei hatállyal Dan Jørgensent nevezték ki energiaügyi biztosnak, akinek a portfóliójába lakhatási kérdések is tartoznak. 2024 októberében az európai parlamenti képviselők Margaritis Schinas, az Európai Bizottság alelnökével vitatták meg a fenntartható, tisztességes és megfizethető lakhatás szükségességét. Aggodalmukat fejezték ki a hajléktalanság és a fiatalok saját lakásvásárlási lehetőségeinek hiánya miatt, és hangsúlyozták a szociális lakásépítésbe történő beruházások fontosságát. 2024 decemberében a Parlament jóváhagyta egy különbizottság létrehozását, amelynek feladata megoldásokat javasolni arra, hogy az EU hogyan kezelje a lakhatási problémákat. A bizottság a tervek szerint egy évig fog működni.
Az Európai Fejlesztési Banknak is vagy egy akcióterve a lakhatás-fejlesztésére és a lakhatási válság enyhítésére. Az akcióterv három kulcsterületre fókuszálja a forrásokat és a tanácsadási tevékenységet: innováció, felújítás és új építés. Az akcióterv legfontosabb célkitűzései:
- A lakásépítés során felhasznált anyagokra és építési technológiai eljárásokra vonatkozó innovációk támogatása finanszírozási lehetőségekkel és tanácsadással.
- A hitelezés kiterjesztésének ösztönzése minden uniós tagállamban. Cél, hogy 2025-re 4,3 milliárd euróra növekedjen a lakáscélú hitelezés volumene az EU-ban.
- Az energiahatékonyság javítását célzó projektek, különösen az épületfelújításokra vonatkozók számának és finanszírozási keretének bővítése.
- A befektetések kiterjesztése a szociális lakásgazdálkodás területére, hogy a sérülékeny társadalmi csoportok tagjai közül is minél többen lakástulajdonhoz jussanak.
- Olyan új pénzügyi eszköz bevezetése, amely ötvözi az uniós támogatási forrásokat az EIB, illetve más hitelezők által nyújtott hitelekkel.
Egészen egyszerűnek tűnik tehát a megoldás: a keresletet meghaladó számú lakást kell építeni. Fontos azonban, hogy a gyors és viszonylag olcsó házépítés helyenként komoly akadályokba ütközik.
- Egyrészt az építőiparban több innovációra és beruházásra van szükség a termelékenység javítása érdekében. Ez gyorsabb és hatékonyabb munkamódszerek bevezetését jelenti: az anyagbeszerzéstől a modulárisabb tervezésig, a robotikát alkalmazó tömegtermelésig és az energiahatékonyságot javító, kibocsátást csökkentő fejlett anyagokig. A lakásépítési projektek finanszírozására fordított közpénzeket ilyen típusú építkezésekre lehetne fordítani, ami stabilabb keresletet eredményezne. Ez lehetővé tenné az építőipari cégek számára, hogy befektessenek a termelés növeléséhez és a költségek csökkentéséhez szükséges berendezésekbe és létesítményekbe.
- Mivel a szabályozási akadályok és a hosszadalmas engedélyezési eljárások lassítják a lakásépítési projekteket és a lakásépítésre uniós, nemzeti, regionális és helyi szintű szabályozások vonatkoznak, ezért már eleve „adott” a nagyfokú bonyolultság és a rengeteg bürokrácia. A szabályozás harmonizálása és az épületek teljesítményének (például az energiahatékonyságnak) szabványosított mérése ösztönöz(het)né az innovációt. Több földterületet kell rendelkezésre bocsátani lakásépítés céljára, ami megkönnyítené a nagyszabású lakásépítési projektek megvalósítását.
- Több beruházásra van szükség az energiahatékonyság és az épületek felújítása terén. Sok európai város sűrű beépítettségének köszönhetően a már meglévő lakásállományt kell a lehető legjobban kihasználni, azaz fel kell újítani a régi és romos házakat és lakásokat. Az épületek felújítása javítaná az életkörülményeket és csökkentené az energiaköltségeket. A felújítások azonban drágák, különösen a háztulajdonosok számára. Új, innovatív módszerekre van szükség az energiahatékonysági beruházások finanszírozásához.
- A szociális és megfizethető lakásokhoz több pénzre és jobb szabályozási keretre van szükség. Új finanszírozási modellek alkalmazásával vonzhatók a beruházások, de ezeket olyan közpolitikákkal kell kiegészíteni, amelyek elősegítik a szociális és megfizethető lakások fejlesztését. Sok országban hiányzik az a jogi és politikai keret, amely ösztönözné a megfizethető lakások szolgáltatóinak létrehozását, bár ezek az országok más EU-tagállamok iránymutatásai alapján igyekeznek kidolgozni ezeket a kereteket. Új módszerek kidolgozása a támogatások és a kereskedelmi finanszírozás ötvözésére szintén hozzájárulna a magántőke bevonásához.
Az európai lakásépítés visszaesésének okai ezen túl még régiónként és országonként eltérőek, de mindenhol több szinten – állami, önkormányzati/helyi és EU-s – is jelentkeznek, sok esetben pedig többszörösen megnehezítik az építkezések megvalósítását. Az alábbiakban néhány ország esetében gyűjtjük csokorba azokat a tényezőket, amelyek lassítják, vagy sok esetben el is lehetetlenítik a kivitelezési folyamatot.
Az Egyesült Királyság
- Bürokratikus földhasználati és tervezési szabályozás: a lakásépítés növekedését leginkább a túlzott bürokrácia és a lassú, nehezen áttekinthető engedélyezési rendszer akadályozza. A helyi önkormányzatok szabják meg, hogy hol és mit lehet építeni.
- Szűkös telek- és fejlesztési lehetőségek: létezik az ún. „green belt” (zöldöv) védelem, amely nem engedi beépíteni a nagyvárosok körüli övezeteket. A városok körül kijelölt zöldterületeken szinte lehetetlen új lakóingatlant építeni, ezekkel próbálják óvni a városok környezetét, de így nagyon korlátozott a beépíthető telek, ami felveri az árakat és visszafogja a kínálatot.
- Növekvő migráció, alacsony építési ütem: 2011-2021 között minden 10 új lakosra csak egy új lakás jutott, miközben a bevándorlás gyorsan nő. Ez a lakáshiány a fő tényező, amely az országban a második világháború óta a legsúlyosabb lakhatási válsághoz vezetett.
- Illetékszabályok: a 2025. április 1-jétől életbe lépő ingatlanvásárlási illeték (stamp duty) emelése várhatóan jelentősen visszaveti az ingatlanpiaci tranzakciók számát. Már a 125 000 font (60 millió forint) értékű ingatlanoktól kezdődően kell illetéket fizetni, szemben a korábbi 250 000 fontos (120 millió forint) értékhatárral.
- Önkormányzati pénzügyi megszorítások: Sok város önkormányzata anyagi okokból nem tud szociális bérlakás-projekteket indítani, a meglévő állomány is elöregedett.
- Szabályozási terv (Local Plan): A fejlesztések csak a település közép-/hosszú távú szabályozási terveiben kijelölt helyeken engedélyezettek, így a folyamatosan változó tervek is lassíthatják a folyamatokat. Az önkormányzatok által végzett környezetvédelmi, városképi, közösségi egyeztetési folyamatok nagyon elhúzódhatnak, gyakran évekig is eltart, mire egy projekt elindulhat
- Szociális bérlakások csökkenése: A „Right to Buy” program lehetővé tette a tanácsi (önkormányzati) lakások megvásárlását, de a helyükre kevés új önkormányzati lakás épült, így ezek a lehetőségek nagyon beszűkültek.
- Az új építéseknél gyakran előírják az infrastrukturális fejlesztéseket (utak, víz, csatorna, közművek), amelyet a fejlesztőnek saját költségén kell biztosítania, ez pedig növeli a költségeket és tovább bonyolítja a projektek megvalósíthatóságát.
Belgium és Hollandia
- Szabályozott föld- és lakáspiac: Brüsszelben például léteznek közösségi földalapok (Community Land Trust), melyek korlátozzák a spekulációt, de ez szűkíti a kínálatot is.
- Illetékfizetés: Flandriában az állam magas illetékeket ír elő a lakás- és telekvásárlásnál, ami visszaveti a piacot, különösen az első lakásvásárlóknál.
- Lakbérszabályozás: 2021 óta jogi lakbérfék van, amely a magánszektorban is infláció feletti, de maximalizált bérleti díjemelést enged csak, ami a beruházókat elriaszthatja az új építéstől (bizonytalan az építkezés megtérülése).
- Hosszadalmas tervezési/engedélyeztetési eljárások: Az engedélyek megszerzése nehéz és lassú, helyi szinten jelentős ellenállás is előfordulhat.
- Hollandiában minden fejlesztésnek illeszkednie kell a helyi térségi, körzeti és tartományi területrendezési tervekhez (bestemmingsplan). Ezek meghatározzák, hogy adott parcellákon milyen magasságban, milyen típusú és funkciójú épület létesíthető, és ezt gyakran több szinten is egyeztetni kell. Ennek módosítása hosszadalmas folyamat.
- Minden nagyobb fejlesztéshez a helyi önkormányzatnak részletes szakhatósági és lakossági egyeztetéseket kell lefolytatnia.
- Hollandia egy jelentős része tenger- vagy folyószint alatt fekszik, ezért minden építési projekt külön vízügyi vizsgálat és engedély köteles (például: árvízkockázat, talajvízvédelem).
- Emellett komoly ökológiai, természetvédelmi, fenntarthatósági megfelelés szükséges a modern (új) építkezéseknél.
- Telek- és földárrobbanás: A drága telekárak lassítják az új lakások építését.
- Infrastrukturális beruházások: az új lakóparkok, fejlesztések csak akkor engedélyezhetők, ha a kapcsolódó közművek, utak, szolgáltatások is kiépülnek – ezek az egyeztetések nagyon elhúzódhatnak.
Franciaország
- Részben széttagolt lakáspolitika: A lakhatáshoz való jog és annak megvalósítása számos szinten (központi állam, helyi önkormányzat, régió) oszlik meg, emiatt nehéz koordinált, gyors építéseket indítani.
- Szigorú építési engedélyezés: Komoly büntetés jár az engedély nélküli bővítésekért/felújításért. A helyi önkormányzatok ellenőrzése, szomszédok jogorvoslata jelentős akadály lehet
Spanyolország
- Hosszadalmas, többszintű engedélyezési eljárás: minden építéshez előbb tervezési engedélyt, majd építési engedélyt (Licencia de Obras) kell beszerezni a helyi önkormányzattól. Az építkezés befejezése után el kell érni a használatbavételi engedélyt (Cédula de Habitabilidad vagy Licencia de Ocupación), amelynek hiányában a ház hivatalosan nem lakható, és nem lehet közüzemi szerződést kötni rá saját névre. A végső hatósági engedélyek beszerzése éveket húzódhat, és gyakran bonyolult dokumentációhoz, szakhatósági hozzájárulásokhoz kötött.
- Helyi (régió- és város-) szabályok sokfélesége: minden önkormányzat maga szabályozza a beépíthetőséget, beépítési arányokat, építési magasságot, zöldfelületi minimumot stb., gyakran egymástól jelentősen eltérően. Regionális különbségek is akadnak, és ugyanaz a projekt más szabályok alá esik például Andalúziában, mint Katalóniában.
- Szigorú ellenőrzés és súlyos jogkövetkezmények: az engedély nélküli építkezések – főleg vidéki területeken – jogellenesek, és bontási kötelezettséggel járhatnak. Egyes területeken utólagos fennmaradási engedélyt sem lehet szerezni, az illegális házakat akár le is rombolják. Turisztikai célú ingatlanok esetén külön szabályozás vonatkozik az engedélyekre (pl. Airbnb), amely az utóbbi években regionálisan és országosan is jelentősen szigorodott, és engedély nélkül ilyen célra nem adható ki a lakás.
- Minőségi és garancia-előírások: új építésű lakásoknál kötelező a 10 éves ingatlangarancia (Seguro Decenal), amely a szerkezeti hibák fedezetére szolgál a vásárlók védelmében
Olaszország
- Elhúzódó, bürokratikus engedélyezési folyamat: minden építéshez, bővítéshez, de még kisebb átalakításokhoz (pl. ablakcsere, festés stb.) is engedélyt kell kérni a helyi önkormányzattól, illetve adott esetben a megyei szintű (provincia) vagy regionális szervektől is. Az engedélyeket csak hivatalosan regisztrált építész (architetto) vagy földmérő (geometra) adja be, maga a folyamat pedig akár hónapokon, éveken át is húzódhat, főleg városképi, műemléki jelentőségű vagy természetvédelmi területeken.
- Összetett terület- és környezetvédelmi szabályok: az építési projekteknek illeszkedniük kell a helyi és országos területrendezési, tájvédelmi, természetvédelmi előírásokhoz, illetve földrengésvédelmi szabályokhoz is (Olaszország nagy része földrengésveszélyes). Néhány kiemelt védettségű övezetben a beépítés teljesen tilos.
- Magas arányú engedély nélküli építkezés: a szabályok bonyolultsága miatt gyakoriak az engedély nélküli bővítések vagy építkezések. Ezek jelentős része sosem kap használatbavételi engedélyt, kivéve, ha utólag egy ún. „condono”-val (fennmaradási-amnesztia engedély) legalizálják. Ilyen engedélyt időnként a kormányok politikai célokból kiadnak, de ez sem általános megoldás.
- Műszaki és használatbavételi igazolások: az épület használatbavételéhez külön lakhatósági igazolás (certificato di agibilità) kell, amely szintén további szakhatósági hozzájárulásokhoz kötött
Ezekből a példákból jól látható, hogy a nagyívű EU-s szintű programok sok esetben tagállami szintű szabályozásba ütköznek, ezért a lakáskínálat tényleges növekedése lelassul, vagy teljes egészében el is marad. Magyarországon a Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata (TÉKA) (például a 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendeletben) rögzített rendszere meghatározza az egész országra egységes érvényű településrendezési és építési alapelveket, fogalmakat és követelményeket, amelyeket minden lakásépítésnél, beruházásnál alkalmazni kell – különös tekintettel az új típusú, kiemelt beruházásokra is. Új lakások építésére vonatkozóan általános szabály, hogy a helyi építési szabályzat előírásait és a településképi követelményeket egyszerre kell alkalmazni. Ebben az esetben telekalakítási, elhelyezési, beépítési és többek között környezeti és energetikai követelményeket kell figyelembe venni. A szabályok ebben az esetben is szigorúak, azonban az új építésű lakások számának előmozdítása érdekében számos vállalásra lenne még szükség a tagállamok részéről.
Mit tesz a magyar kormányzat a lakások számának bővítése érdekében?
A kormány lakáskínálat bővítésére irányuló intézkedései főként az építési projektek gyorsítását, az új fejlesztések ösztönzését és a jogi, adminisztratív akadályok csökkentését célozzák. 2025 nyarán kerültek terítékre az ún. gyorsított engedélyezési eljárások, amelyek nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházásokhoz kapcsolódnak. Mindez nem történik ok nélkül, ugyanis, ha a magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók negyedévenkénti bontását vesszük szemügyre, akkor azt láthatjuk, hogy elenyésző az új lakást érintő tranzakciók száma a teljes tranzakciókon belül.
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/24547864/
A kormányzat tervei szerint olyan nagy lakásfejlesztésekről van szó, amelyek min. 250 lakást tartalmaznak és amelyekben a lakások legalább 70%-a megfelel az Otthon Start Program feltételeinek, gyorsított engedélyeztetési eljárást kapnak, így rövidül az építkezések indításához szükséges idő. A kivitelezés színvonalából és a minőségből azonban „nem enged” a jogszabályalkotó, ugyanis az Országos Építészeti Tervtanács szigorú szakmai előírásai és minőségi követelményei továbbra is garantálják, hogy modern, világos és fenntartható otthonok épüljenek. 2025-ben két budapesti projekt már kiemelt státuszt kapott, így az építkezések az ősz folyamán elindulnak a X. és a XV. kerületben, ez összesen 4200 lakást jelent. A programot követően több tucat olyan megkeresés érkezett a kormányzathoz, amely támogatott árkorlátokon belüli, új lakások építését célozza, összességében több mint 10 ezer lakásét. A kormányzat várakozásai szerint akár már 2025-ben 15 ezer új lakás kivitelezése indulhat el, jelentősen növelve az országos lakáskínálatot.
Ezen kívül fejlesztői ösztönzőkkel is él a kormányzat a piacra belépő építőipari beruházók esetében. A programban a döntéshozók aktívan tárgyalnak nagy építőipari fejlesztőkkel, hogy minél több új lakásfejlesztés induljon el szerte az országban. A kiemelt státusz és az állami koordináció vonzóbbá teszi a fejlesztést a cégek számára. Ezen kívül a támogatható fejlesztéseknek árkorlátokat kell teljesíteniük, így a kínálatban elérhető lakások árban is versenyképesek lesznek.
A Lakhatási Tőkeprogram segítségével az állam 300 milliárd forint forrást biztosít, amelyet 100-250 milliárd magántőke egészíthet ki, valamint további banki hitel is mozgósítható, így összesen 1000-2000 milliárd forint értékű fejlesztések indulhatnak el. A program keretében a következő öt-hét évben akár 30-60 ezer új lakás, bérlakás és kollégiumi férőhely épülhet, első lakások átadása várhatóan 2026 második felében kezdődik. A megvalósítást piaci alapon pályázó hazai alapkezelők végzik, akik legalább 25 milliárd forint vagyont kezelnek ingatlan- vagy értékpapíralapban. Az ingatlanalapok a tőkejuttatás 100%-át magyarországi ingatlanfejlesztésre fordíthatják, fókuszban a lakások, bérlakások és kollégiumok. A program várhatóan 5 év alatt mintegy 30 ezer új lakás megépítéséhez járulhat hozzá.
Egészen új elem, hogy a Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzatában (TÉKA) több új irányelv jelent meg, amelyeket kifejezetten a lakáskínálat bővítésének elősegítésére vezettek be, különös tekintettel az egyszerűsített eljárásokra és a jogi környezet modernizálására.
- Az építési engedélyezési és bejelentési folyamatok egyszerűsödtek, ezzel gyorsabbá és könnyebben tervezhetővé válik az új lakások kivitelezése és piaci bevezetése.
- Nagyobb szerepet kapnak a helyi építési szabályzatok, amelyek rugalmasabban tudnak reagálni a helyi lakásigényekre, például a telekméretek, beépítési magasság, zöldfelület arány beállításával.
- Az eljárások digitalizációja, egységes elektronikus rendszerek bevezetése gyorsítja és átláthatóbbá teszi az ügyintézést.
- A településtervek és fejlesztési stratégiák rugalmassága révén könnyebb új lakóterületeket kijelölni, illetve a meglévőket fejleszteni.
- Az építésügyi hatósági engedély helyett több helyen bejelentési kötelezettség elegendő, ami csökkenti az adminisztratív terheket.
- Bizonyos lakásépítési projektek támogatásánál a minimum-követelmények (például szociális, környezeti, egészségügyi szempontok) megmaradnak, de az eljárási menet egyszerűsödik, így várhatóan gyorsabban és nagyobb számban indulnak új lakásprojektek.
Az új intézkedések eredményeképpen a várakozások szerint Magyarországon idén várhatóan 11–13 ezer új lakás épül – de a lakásállomány egészséges megújulásához évente legalább 30 ezer új otthonra volna szükség. A meghozott és tervezett intézkedések mellett a kivitelezők javasolnák az engedélyezési eljárások gyorsítását, a kiemelt beruházási státusz kiterjesztését – például a 100 lakásnál nagyobb projektekre –, vagy éppen az építési szabályok rugalmasabbá tételét, például a jó tömegközlekedéssel ellátott helyszíneken. Szóba került továbbá a parkolónormák enyhítése vagy éppen a magasságkorlátozások, beépítési százalékok rugalmasabb kezelése bizonyos fejlesztési területeken. Ezen felül a stabil, kiszámítható szabályozás és támogatási környezet, valamint egyes adminisztratív terhek csökkentése, például a közműfejlesztési hozzájárulások mérséklése vagy a forgalomtechnikai beruházások csökkentése is segítené az új projektek elindítását. A magyar kormányzat részéről most egyértelmű elkötelezettség mutatkozik a lakások állományának érdemi bővítésére, és komoly párbeszéd zajlik a kivitelezőkkel is a kínálat hosszabb távon is tartós bővítésére.
Összegzés
Az európai és globális lakáspiaci válság egyre súlyosbodó jelenség, amely Magyarországot is erősen érinti. Az EU-ban legalább 1 millió új lakás hiányzik a piacról, miközben a kereslet folyamatosan meghaladja a kínálatot. A lakások drágulása társadalmi feszültségeket szül: a fiatalok később alapítanak családot, a munkavállalók nem tudják megfizetni a nagyvárosok kínálta lehetőségeket, ami rontja a mobilitást és visszafogja a termelékenységet. A magas lakhatási költségek így nemcsak szociális problémát, hanem komoly gazdasági akadályt is jelentenek. Tanulmányok rámutatnak: a kínálat bővítése akár 9%-kal növelhette volna a GDP-t, ami jól mutatja a kérdés súlyát. Európában a szabályozási akadályok, a magas építési költségek, a rövid távú bérbeadás terjedése és a földszűke mind hátráltatják az új lakások megjelenését. Magyarországon a kormány gyorsított engedélyezéssel, nagy lakásfejlesztések támogatásával és jelentős források mozgósításával igyekszik bővíteni a kínálatot. A 2025 szeptemberében induló Otthon Start Program pedig az erős keresleti elemek mellett, érdemi kínálati impulzust is visz az ingatlanszektorba.
Pásztor Szabolcs, habilitált egyetemi docens a Nemzeti Közszolgálati Egyetem Közgazdasági és Nemzetközi Gazdasági Tanszékén. Korábban dolgozott a Magyar Nemzeti Banknál és a Magyar Bankszövetség tanácsadójaként is. Az Oeconomus Gazdaságkutató Alapítványhoz 2020-ban csatlakozott. Oktatott már többek között Ausztrália, Kína, Belgium, Csehorság, Olaszország, Oroszország, Törökország, a Dél-afrikai Köztársaság, Kenya és Etiópia egyetemein. Fő kutatási területe a gazdasági és pénzügyi átalakulás a fejlődő országokban.
