Tévedés, hogy csak az ingatlanpiac keresleti oldalát élénkítenék Magyarországon

A magyar ingatlanpolitikával szemben gyakori téves kritika, hogy kizárólag keresletoldali élénkítő eszközökből áll, azonban az elmúlt bő évtizedben számos kínálatoldali intézkedést is hoztak. Lakóházak építésének támogatására idén indult a Lakhatási Tőkeprogram, amely keretében közel ezermilliárd forint értékben valósulnak meg lakóövezeti beruházások, a következő 3-5 évben ezzel 30 ezerrel több ingatlant építve. Ugyancsak meg lehet még említeni a kínálatoldali ösztönzés mellett az újépítésű lakások kedvezményes áfakulcsát és az áfa-visszatérítést, vagy a vissza nem térítendő ingatlanépítési vagy felújítási támogatásokat. Egy ingatlanpiaci élénkítés akkor hatásos, ha nemcsak a vásárlási, hanem az építési hajlandóságot/lehetőségeket is bővíti. Hazánkban 2014-től az építőipar kétoldali ösztönzése zajlik, amelynek kettős célja a megfelelő életkörülmények biztosítása a lakosság számára, illetve a jelentős nemzetgazdasági súllyal rendelkező ágazat élénkítése is. Cikkünkben összegezzük, milyen kínálat oldali ösztönzőket alkalmaz a magyar kormány. A kínálat bővülése mérsékelheti az árak emelkedését, különösen ha jelentős mennyiségű új lakás kerül a piacra, a verseny fokozása pedig kedvező hatással lehet az árazásra is, nemcsak az ingatlanvásárlások tekintetében, hanem a bérleti piacon is.

2024 decemberében jelentette be a kormányzat a 21 pontból álló Új Gazdaságpolitikai Akciótervet. Ennek három pillére:

a jövedelmek vásárlóerejének növelésére,
a megfizethető lakhatás biztosítása
és a kis- és közepes-méretű vállalkozások méretugrásának támogatása.

A második, ingatlanpiacra fókuszáló pillér 9+1 pontból áll, amelyek közül az utolsó keretében jelentették be a Lakhatási Tőkeprogramot. Ennek keretében eredetileg 200 milliárd forint – majd később 300 milliárd forintra emelt – összeggel közvetlen szubvenciót nyújt az állam az ingatlanfejlesztő alapok számára. A másodlagos tovagyűrűző multiplikátor hatások révén a program keretében 800-1000 milliárd forintnyi lakásépítési projektek valósulhatnak meg, amelynek következtében 3-5 év alatt 30 ezer darabbal több lakás épülhet. A fő cél, hogy ismét legalább évi 25 ezer darab épüljön Magyarországon. A rendszerváltás óta eltelt 35 évben ezt a szintet mindössze 15 esztendőben sikerült teljesíteni, legutóbb 28 208 darabbal 2020-ban.

Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/24952254/

Beruházások állami tőketámogatása Magyarországon és nemzetközi szinten is egy rendkívül elterjedt gazdaságpolitikai eszköz, elsősorban problémákkal küzdő vagy pedig nemzetgazdaságilag kiemelt jelentőségű ágazatok esetében. Leggyakrabban az ingatlanfejlesztési, ipari, energetikai projektek, illetve a magas hozzáadott értékű és nagy kezdeti befektetést igénylő beruházásokra jellemző. Az Európai Unióban számtalan példát lehet hozni az ingatlanpiaci, illetve kockázati tőkealapok tagállami vagy uniós szintű szubvenciójára. Más régiókban sem ritka a feltőkésítés, például az elektromos autók piacán az EU Kínával szembeni versenyhátrányát elsődlegesen az ázsiai ország ágazati vállalatainak nyújtott több tíz milliárd dolláros állami támogatása eredményezte. Hazánkban az idén induló Lakhatási Tőkeprogram tekinthető a legjelentősebb ingatlanpiac kínálatoldali ösztönző eszköznek.

A program a Nemzetgazdasági Minisztérium kezdeményezésére a Magyar Fejlesztési Bank (MFB) és a Nemzeti Tőkeholding közreműködésével valósul meg. Az MFB a jegyzett tőke legfeljebb 70 százalékáig részesedést szerez a pályázaton nyertes ingatlanalapokban, mindegyik esetében maximum 30 milliárd forint értékig. Ezek az alapok nemcsak lakóingatlanok, hanem bérlakások és kollégiumok létesítésére is felhasználhatják a forrásokat. Ehhez kapcsolódó megkötés, hogy a juttatások 80 százalékát lakóingatlanok építésére kell fordítani, így egyértelműen kínálatoldali ösztönző intézkedésnek minősül. A korábban felvázolt tervnél kevésbé reális, de kedvezőbb forgatókönyv esetében a multiplikátor-hatásnak köszönhetően a gazdaságban 2000 milliárd forintnyi beruházás is megvalósulhat, ezzel 5-7 év alatt 50-60 ezer darab lakást létrehozva. A lakásépítési alszegmens a GDP 10 százalékát adó építőiparon belül 30-40 százalékos részesedéssel bír, így az ágazat élénkítése a teljes nemzetgazdaságra nézve jelentős hatású.

A Lakhatási Tőkeprogram mellett az alábbi listában felsoroljuk az egyéb kínálatoldali ösztönzőket, amelyekkel a magyar kormányzat az elmúlt bő évtizedben a lakásépítéseket támogatta.

2016-2019 között, majd pedig 2021-től ismét, egészen 2026 végéig az új építésű lakások esetében csupán 5 százalékos az általános forgalmi adó. Ezzel az intézkedéssel jelentősen bővíteni tudta a kormányzat az ingatlanfejlesztési kedvet, az újépítésű lakások és az adásvételek számát.
A 2019-ben indult Falusi csok is kínálatoldali ösztönző intézkedésnek tekinthető, hiszen a kistelepüléseken megvalósuló lakásépítésekhez és felújításokhoz nyújt vissza nem térítendő támogatást.
Szintén a kistelepüléseken épülő ingatlanok esetében érvényes 2020-tól a maximum 5 millió forintig terjedő áfa-visszatérítés, amely az építtetőt illeti meg.
Szintén a falusi csok-hoz és a csok+ programokhoz kapcsolódik 2023-tól a lakóház létesítése esetén az építés és a vagyonszerzés illetékmentessége. Ennek keretében az ingatlan vásárlója vagy építtetője mentesül a vagyonszerzési illeték, azaz a 4%-os visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetése alól az adott támogatás igénybevételekor.
2021-2022 szeptembere között Zöld Otthon Program néven kamattámogatott hitelprogramot hirdetett a Magyar Nemzeti Bank, energiahatékony, legalább BB energetikai besorolású lakások építésére.
2024 júliusában Otthonfelújítási támogatás névvel indult és az 1990. december 31. előtt épült ingatlanok energetikai korszerűsítésére fordítható támogatást is lehet a kínálat-oldali gazdaságpolitikai ösztönzők közé sorolni.
2025. januárjától elindult az 5000 fő alatti lakossággal rendelkező településeken a Vidéki Otthonfelújítási Program, amely keretében a pályázók 3 millió forint vissza nem térítendő támogatás és 6 millió forint kamattámogatott hitelt szerezhetnek.
2025-től kezdve azon legalább 250 lakásos ingatlanpiaci fejlesztések, amelyek minimum 70 százaléka kompatibilis az Otthon Start Programban meghirdetett feltételekkel nemzetgazdaságilag kiemelt beruházássá válnak. Az átminősítés révén az érintett projektekre gyorsabb és egyszerűbb jogszabályi eljárás vonatkozik, így csökken a vállalatok adminisztrációs terhe, illetve az ügyintézés ideje és a vállalkozók egyéb építési, építészeti és urbanisztikai könnyítéseket is kaphatnak. Mindez azért fontos, mert egész Európában, így többek között Magyarországon is visszavetette az építési hajlandóságot az a túlszabályozás, amely jelentős költségnövelő tényezőnek bizonyult. A Lakhatási Tőkeprogramban résztvevő ingatlanalapok az Otthon Start Program bejelentését követően mérlegelték beruházásaikat, hogy jobban megfeleljenek a megfizethető lakhatást szolgáló kormányzati intézkedésnek.

Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/24955839/

A gyakori kritikákkal szemben, miszerint a magyar gazdaságpolitika kizárólag keresletoldali élénkítő eszközökkel támogatja az ingatlanpiacot, felhajtva ezzel az árakat, 2014 óta a magyar kormányzat számos intézkedést vezetett be, hogy a lakásépítések számának növekedését és a megfizethető lakhatást elősegítse. A kiegyensúlyozott gazdaságpolitika mindkét irányú megközelítést alkalmaz, ezzel megelőzhető az ingatlanárak túlzott emelkedése. Az egész Európára jellemző ingatlanpiaci válság mögött számos egyéb tényező áll, nem lehet kizárólag a családok lakásvásárlását támogató programok hatására leszűkíteni. Fontos azonban megjegyezni, hogy a keresletoldali ösztönzésnek is van pozitív hatása a lakásépítések számára, ugyanis a kereslet növekedésével az ingatlanfejlesztők motiváltabbá válnak a lakásépítésben. Az Otthon Start Program egy nyílt végű kormányzati intézkedés, így az igénylők mérlegelhetik, hogy kivárva a Lakhatási Tőkeprogramban megvalósuló fejlesztéseket később vásárolnak ingatlant.