Az ingatlanszektor hagyományosan a nemzetgazdaság egyik meghatározó, stabilitást és növekedést biztosító ágazatának tekinthető. Ebben a cikkben áttekintjük az ingatlanpiac történetét, magyar és európai szemmel, melyet válság és gyarapodás egyaránt érintett az elmúlt évszázadban. A 20. századi bérlakásoktól eljutottunk addig, hogy mára Európa azon országai közé tartozunk, akiknél az átlagnál jóval magasabb a lakástulajdonlás aránya. Mi ennek az oka? Milyen mozgatórugói vannak az ingatlanpiacnak? Hogyan befolyásolják egyes gazdasági és geopolitikai események a szektort? Elemzésünkben többek között ezen kérdésekre is keressük a választ. Az elmúlt évek geopolitikai és egészségügyi kihívásai mély nyomot hagytak az ingatlanpiacon szerte Európában, amelyek Magyarországon is éreztették a hatásukat. A kormány számos sikeres programot indított a bajba jutottak, valamint családalapítás előtt állók megsegítésére. 2025. szeptember elsejével pedig indult az Otthon Start Program, amely a kedvező hitelfeltételeivel újabb impulzust adhat a magyar lakáspiacnak.
I. Ingatlanpiac a 20. századi Európában és Magyarországon
A 20. század elején Európában az ingatlanpiac széttagolt volt, legfőképp a bérlakások domináltak, hiszen a kor munkásosztálya és kispolgári rétegbe tartozó családok pénzügyi okokból nem tudtak saját ingatlant szerezni, ezért a városokban jellemzően alacsony bérleti díjú lakásokban éltek. Számos országban a lakástulajdonosok aránya 30 százalék alatt volt, a lakosság számottevő része nem engedhette meg magának, hogy saját tulajdonú ingatlanban éljen, továbbá a városi ingatlanok tulajdonjoga (elsősorban Közép- és Kelet-Európában) egy szűk elit kezében összpontosult.
Példának okával a Deutsche Bundesbank 2020-as elemzése szerint, Németországban a mai napig a lakosság mintegy 45 százaléka rendelkezik saját tulajdonú ingatlannal, míg ez az arány Magyarországon több mint 90 százalék, ennek az eltérésnek az okai a különböző adózási szabályokban, a történelmi háttérben, valamint a társadalmak merőben eltérő pénzügyi és fogyasztói magatartásában keresendők.
A 20. század első felében jelentős változást az 1930-as évek világválsága, valamint a második világháború hozott. Az európai társadalmak megsínylették a háború borzalmait, amely összesítve több 60 millió katona és civil halálával járt, és több millióan szenvedtek maradandó sérüléseket. A háború során a hátország is súlyosan érintett volt, szemben az első világháborúval, melynek következményei a lakáspiacra is kritikusan hatottak. Csupán Európában több millió ingatlan semmisült meg teljesen, és millió számban szenvedtek további károkat. Budapesti példával élve, a város ostroma alatt több mint 32 ezer lakás semmisült meg, egészen pontosan a város akkori ingatlanjainak nagyjából a 27 százaléka.
A második világháború utáni évtizedekben súlyos lakáshiány jellemezte az országot. Az iparosítás és urbanizáció felgyorsulása következtében egyre fokozódó igény jelent meg a lakóingatlanok iránt, elsősorban az urbánus régiókban. Az 1950-es évek végétől a pártállam átfogó lakásprogramokat indított.
A fegyverek elhalkulásával megkezdődött az újjáépítés a szocialista tervgazdaság mentén. Az elkövetkezendő évtizedekben a magyar ingatlanok elképesztő gyarapodáson és fejlődésen mentek keresztül melyet a következő ábra is jól szemléltet:
1. ábra: Lakóingatlanok számának alakulása 1949-1987 közötti időszakban. Forrás: Arcanum, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/lakoingatlanok-szamanak-alakulasa-magyarorszagon-1949-1987-kozotti-idoszakban-1h0n25o9j8vml4p
A magyar lakáspiac az államszocializmus időszakában alapvetően eltért a nyugat-európai modellektől. Ezen időszakban az állam egyedüliként, domináns szerepet játszott a ingatlanszektorban. A lakáspiac klasszikus értelemben véve nem létezett, hiszen az árak és a bérleti díjak hatósági szabályozás alá estek, az ingatlanok iránti igényt pedig nem a kereslet és a kínálat, hanem a társadalmi és politikai szempontok határozták meg.
Az 1960-as évektől a szocializmus lakáspolitikájának zászlóshajója a panelprogram lett. Az iparosodott régiókban panelházak tucatjai épültek, amelyek a vidékről beáramló embertömeget voltak hivatottak kiszolgálni. Az lakáselosztás során politikai és szociális szempontok is szerepet játszottak, továbbá a bérleti díjakat mesterségesen alacsonyan tartották, ami hosszú távon a lakáspolitika fenntarthatatlanságához vezetett. A fenntartási és karbantartási költségek fedezetlenek maradtak, ami az ingatlanállomány fokozatos amortizációjához vezetett.
Bár a ingatlanberuházások fő irányát a centralizált programok adták, mégis jelentős szerepet játszottak az önerőből történő lakásépítések, melyeket az állam támogatásokkal és kedvezményes hitelekkel ösztönöztek, például a szocializmus alatt is volt 3%-os, államilag támogatott lakáshitel konstrukció.
A szocialista lakáspolitika elődleges célja a városi és ipari régiók embertömegeinek elszállásoltatása volt, annak érdekében hogy biztosított legyen a munkaerő. Ezen túl a lakás, mint szociális juttatás működött, amely a társadalmi integráció fontos eszközévé vált. A panel-programok számos, olcsó lakást biztosítottak az emberek számára, viszont a megfelelő életkörülmények korántsem voltak mindenhol adottak, amelyek csupán a rendszerváltást követően kezdtek normalizálódni.
II. A rendszerváltás hátasa az ingatlanpiacra és a 2000-es évek fellendülése
A szocialista rendszer felbomlását követően a magyarországi ingatlanpiac radikális átalakuláson ment keresztül. A rendszerváltáskor a lakások körülbelül 20 százaléka még állami kézben volt, viszont ezek jelentős részét privatizálták, jellemzően az ott élő bérlők rendkívül kedvezményes áron vásárolhatták meg az ingatlanokat, melyekben éltek. Ennek eredményeként a lakossági tulajdonban lévő ingatlanok száma kimagaslóan megnőtt. A magyar állam visszafogta az ezzel kapcsolatos kiadásait, így az állami lakásépítés gyakorlatilag megszűnt.
2. ábra: Lakásépítések számának változása 1989-2007 közötti időszakban. Forrás: KSH, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/lakasepitesek-szamanak-valtozasa-1989-2007-kozotti-idoszakban-1h7v4pdk00p784k
A 90-es évek második felétől a lakásfinanszírozás válságban volt, a lakásépítések száma 1999-re elérte évtizedes mélypontját. Az első Fidesz-kormány (1998-2002) új intézkedéseket vezetett be a szektor fellendítésére, például az államilag támogatott lakáshitelek rendszerét, melyek központi eleme az öngondoskodás lett. Addig a kormány a másik oldalon a rendszerváltás óta először önkormányzati bérlakásépítésbe kezdett, amely keretein belül három év leforgása alatt 11 ezerrel bővítette a drasztikusan lecsökkent bérlakások számát.
A 2000-es évektől kezdve az ország elkezdett közeledni a nyugat-európai trendekhez. Az ingatlanbefektetések szerte Európában dübörögtek. Magyarországon legfőképp az egyetemi városokat és az üdülőövezeteket érintette ez a hullám, ami jelentős áremelkedéshez vezetett, amely egyenes arányosságot mutatott a lakhatási egyenlőtlenségek mélyülésével.
Az államilag támogatott, valamint az újonnan megjelenő devizaalapú hitelekkel felpezsdült a lakáspiac, így sokan javítani tudták ezzel életkörülményeiket. A sorra következő kormányok a lakásszegénységben élők számára megemelték a lakásfenntartási támogatást, és további elemként megjelentek a lakhatást segítő európai uniós támogatások.
A 2000-es évekre tehát egy dinamikusan fejlődő ingatlanpiaci környezet alakult ki, azonban ezzel párhuzamosan a devizaalapú hitelek tömeges elterjedése komoly sérülékenységet eredményezett, így a 2008-ban kirobban globális pénzügyi válság súlyos következményekkel járt Magyarország számára, amelynek hatásai mély nyomot hagytak a társadalomban.
III. 2008-as gazdasági világválság kirobbanása és válságkezelés az USA-ban
A 2000-es évek elején az Egyesült Államokban rendkívüli növekedésnek indult az ingatlanpiac, a jegybank alacsony kamat szintje és a hitelezés gyakorlata miatt számos olyan ember jutott lakáshitelhez, akik valójában nem rendelkeztek megfelelő anyagi háttérrel a törlesztéshez.
Infogram
3. ábra: Az Amerikai Egyesült Államok bruttó államadósságának változása 2000 és 2010 között. Forrás: FRED, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/az-amerikai-egyesult-allamok-brutto-allamadossaganak-valtozasa-2000-es-2010-kozott-milliard-usd-1hxj48m8q9n152v
A lakosság bizalma az ingatlanszektor irányába kiemelkedően magas volt, úgy gondolták, hogy az árak folyton növekedni fognak. Ezt kihasználva az amerikai bankok komolyabb hitelbírálat nélkül nyújtottak jelzálogkölcsönöket magánszemélyeknek. Ez a modell addig volt működőképes, ameddig az ingatlanok értéke növekedett, amennyiben valaki nem volt képes visszafizetni a hitelt, a bankok úgy is jól jártak, mivel az eredetinél magasabb áron tudták tovább értékesíteni az adott ingatlant, míg a valós értéke jóval alacsonyabb volt.
A bankok egymással versenyezve egyre kockázatosabb hiteleket folyósítottak, úgynevezett „subprime” jelzáloghiteleket. Az angolszász pénzügyi terminológiában ez olyan hitelfelvevőket jelöl, akik nem felelnek meg a hagyományos, úgynevezett „prime” hitelezési követelményeknek. Az ilyen jelzáloghiteleket gyakran alacsony kezdeti kamattal kínálták, amely később meredeken emelkedett. Ezen hitelek nagy részét értékpapírosították, ami azt jelenti, hogy a bankok hiteleiket átalakítják eladható értékpapírokká, eszközökké, amelyeket befektetési céllal megvásárolhatóvá tesznek, ezek lettek az úgynevezett MBS-ek (Mortgage-Backed Securities), avagy jelzálogfedezetű értékpapírok. Ezeket aztán tovább alakították, strukturálták, így jöttek létre a CDO-k (Collateralized Debt Obligation) és az CDS-ek (Credit Default Swap). A CDO, avagy adósságalapú értékpapír, egy olyan eszköz, amely különböző típusú adósságokat (jelen esetben jelzáloghiteleket) tartalmaz és azokat fogja össze egyetlen befektetési termékbe. A CDS, avagy hitelkockázati csereügylet lényege, hogy a kockázatot átruházzák egy garanciavállalóra egy ennek megfelelően megállapított díj ellenében.
A válság fő kiváltó oka is innen ered, hiszen ezeket a termékeket a hitelminősítő intézetek, például a Fitch és a Moody’s, rendre magas besorolással látták el, gyakran a legkockázatosabb eszközök is AAA (kiváló) minősítést kaptak. Az Egyesült Államok gazdaságának lassulása és a lakosság felelőtlen kockázatvállalása következtében 2006-tól egyre többen váltak fizetőképtelenné, amely az ingatlanárakra is hatással volt, hiszen egyre több eladó lakás jelent meg a piacon. A tényleges összeomlás 2007 elején indult meg a bankrendszer jelzáloghitelezéssel foglalkozó szektorában. Ezen hitelezéssel foglalkozó vállalkozások sorra mentek csődbe, továbbá az ABX Index (ami 20 lakossági jelzálogfedezetű értékpapír piaci árát követi nyomon) is folyamatos süllyedésben volt, amely az összeomlást jelezte előre. Ettől fogva az események láncreakció-szerűen mentek végbe. A Bear Sterns befektetési bank két befektetési alapja, amely nagy mértékben tartalmazott illikvid CDO-kat, 2007 nyarán összeomlottak, mely trendet az elkövetkezendő két évben további ötszáz alap követte.
A válság tovább súlyosbodott, folytatódott a jelzáloghitelezők csődsorozata, nőtt a lakosság fizetésképtelensége, míg az amerikai kormány és a FED (Federal Reserve), avagy a jegybank nem tudta megfelelően kezelni a kialakult szituációt. Az események csúcspontja a Lehman Brothers befektetési bank 2008. szeptember 15-i csődje volt, amelynek következtében eluralkodott a pánik a piacokon. A kormányzat számára világossá vált, hogy nem hagyhat több nagy pénzügyi intézetet csődbe jutni, hiszen egy ilyen eseménysorozat az összeomlás szélére sodorta volna az amerikai gazdaságot.
A pénzügyi rendszer stabilizálása érdekében állami támogatások révén több nagybankot és biztosítót is megmentettek a csődtől, például az AIG biztosítótársaságot is. A válságkezelés érdekében 2008 októberében elfogadták a Troubled Asset Relief Program-ot (TARP), magyarul Problémás Eszközátvételi Programot, amely az amerikai pénzügyminisztérium által létrehozott kezdeményezés volt, ami 700 milliárd dollárnyi keretet biztosított a pénzügyi szektor helyreállítására azáltal, hogy a kormány jelzálogalapú értékpapírokat vásárolt meg a bajbajutottaktól. Ezzel párhuzamosan a FED drasztikus kamatcsökkentésbe és eszközvásárlási programokba kezdett, hogy ezzel élénkítsék a gazdaságot.
IV. A válság lefolyása és kezelése az Európai Unióban és Magyarországon
Európai Unió
A gazdasági válság fokozatosan erősödve a világ valamennyi régióját, köztük Európát is érzékenyen érintette, a bankközi piacon elérhető források számottevően visszaestek, továbbá drágult a hitelfelvétel, amely hűtötte a világgazdaság motorját. 2008-ban a GDP (bruttó hazai termék) növekedési üteme globálisan 3 százalékra csökkent, 2009-re pedig 0,6 százalékkal esett vissza a teljesítmény.
A GDP növekedésének üteme először a fejlett piacokon mérséklődött. Legsúlyosabban az Egyesült Államokat, Japánt és az Európai Uniót súlytotta, míg a világ fejlődő gazdaságai kevésbé voltak érintettek a válság során.
Infogram
4. ábra: Az Európai Unió Bruttó Hazai Termék (GDP) volumenének változása 2000 és 2015 között. Forrás: World Bank Group, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/az-europai-unio-brutto-hazai-termek-gdp-volumenenek-valtozasa-2000-es-2015-kozott-szazalekban-1h9j6q7w5nde54g
2009-re a fejlett gazdaságok recesszióba kerültek, a feltörekvő országok növekedése pedig lassult. Az Egyesült Államokban a GDP 2,4 százalékkal, míg az Európai Unióban 4,2 százalékkal csökkent a termelés. A beruházások 2009-re 12-15 százalékkal estek vissza, hiszen a válság egyik legsúlyosabb tünete az volt, hogy a bankközi hitelezés gyakorlatilag megszűnt, így a gazdaság nem tudott megfelelő mennyiségű hitelhez jutni. A lakosság fogyasztása csökkent, lakhatási válság alakult ki, a munkanélküliség pedig világszinten emelkedett, 2009-re nagyjából 27 millióan veszítették el az állásukat, az Európai Unióban ez a szám 4,7 millió volt.
Az EU elindította az Európai Gazdasági Helyreállítási Tervet (EERP – European Economic Recovery Plan), amelynek célja regionális és globális szintű megoldások javaslása volt, többek között a tagállamok számára rövid és hosszútávú intézkedéseket javasolt, összekötve a már korábban megfogalmazott klímacélokkal is.
A tagállamok is megkezdték a válságkezelést, garanciát biztosítottak a banki kötelezettségekhez, megemelték a betétbiztosítási értékhatárokat, továbbá tőkét injektáltak a bajba került pénzintézeteknek. A fiskális és monetáris politika együttesen küzdött a válság negatív következményeinek redukálásáért, melyek rövid távon enyhítették a krízist, addig hosszú távú következményként drasztikusan megemelkedett az államadósság számos tagországban, amely kettős válságot okozott a régióban. Míg az államadósság a válság előtt átlagosan 60 százalék körül mozgott, addig 2009-re ez az arány 73 százalékra emelkedett, 2014-ben pedig elérte a 87 százalékot, majd csak 2015-től kezdett mérséklődni. A legsúlyosabban a (fél)periféria országokat érintette, mint Görögország, vagy Portugália, amelynek következményei a mai napig vízválasztóként állnak az Eurozóna országai közt.
A válságra a Gazdasági és Monetáris Unió nem volt felkészülve, az Európai Unió tagállamai súlyos következmények árán vészelték át a krízist az egységes és koordinált válaszok hiánya és az alapvető strukturális problémák miatt.
Magyarország
Magyarország gazdaságának a 2000 és 2006 közötti éves 3,5-5 százalékos GDP növekedése 2007-re 1 százalékra mérséklődött. A válság 2008 végén érte el hazánkat, melynek következtében stagnálás állapotába kerültünk, majd 2009-re jelentős visszaesés következett, a bruttó hazai termékünk 6,7 százalékkal csökkent. Hazánkban a válságot igazán az ipar exportjának visszaesése mélyítette el, a termelés visszaesése főként az exportorientált feldolgozóiparban volt megfigyelhető.
Infogram
5. ábra: Magyarország bruttó hazai termék (GDP) volumenének változása 2000 és 2010 között (százalék). Forrás: KSH, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/magyarorszag-brutto-hazai-termek-gdp-volumenenek-valtozasa-2000-es-2010-kozott-szazalek-1h9j6q7wopo854g
A másik legsúlyosabban érintett szektor az építőipar volt. Közjavat szolgáló építmények (hidak, közművek) építése 11,4 százalékos, míg az épületeké (irodák, raktárak) 3,6 százalékos csökkenést mutatott. A 2008-as szintekhez képest az új építési engedélyek száma mintegy 60-70 százalékra csökkent, a visszaesés különösen a természetes személyek által épített lakások piacán volt megfigyelhető.
A válság következményeképp az ingatlanpiac is az érintett szektorok között volt. A hitelstop miatt a kereskedelmi ingatlanpiacon 2008 első felében elenyésző volt a tranzakciók száma, továbbá a befektetői kedv is meredeken csökkent. A teljes lakásforgalom 2009-ben a 2007-es adatok nagyjából felét tette ki, ami jól rezonált a folyósított lakáshitelek és a központi költségvetés lakástámogatási célú kiadásainak csökkenésére is. Mindezt jól szemlélteti a következő ábra:
6. ábra: Lakáshitelek és támogatások alakulása Magyarországon 2002-2024 között. Forrás: KSH, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/engedelyezett-lakascelu-hitelek-osszegenek-alakulasa-magyarorszagon-2002-2024-kozott-1hmr6g89mrg1o2n
A pénzügyi krízis következtében a lakásárak is csökkenő tendenciát mutattak. Egy új lakás ára 2008-2009-es években átlagosan 16,9 millió forint volt, majd 2010-re ez 16,2 millióra csökkent. A válság másik komoly aspektusa a devizahitel válság volt. A 2008-as globális pénzügyi válság a magyar gazdaságot már eleve sebezhető helyzetben érte, mivel a háztartások kimagasló devizahitel-állománya komoly stabilitási kockázatot jelentett a hazai bankszektor számára. A baloldali kormányok alatt az ország jelentős mértékű, külföldi devizában denominált hitelállományt halmozott fel, amely jelentős instabilitást hozott magával, mind nemzeti, mind pedig társadalmi szinten. A krízist megelőzően a háztartások kedvezőnek és stabilnak hitték a bankok által kínált konstrukciókat, ezáltal a válságot megelőző években jelentős emelkedést mutatott a devizahitelek aránya. Flór Nándor László az Oeconomus Gazdaságkutató Intézet munkatársának 2021-es elemzése szerint Magyarországon a lakáshitelek állománya 2010. december 31-én elérte a 4 284 milliárd forintos állományt, azaz a GDP (nemzeti össztermék) 16%-át, amelynek 66%-át tették ki a deviza alapú hitelek.
A gyengülő forintárfolyam, különösképp a svájci frankkal szemben, drasztikusan rontotta az eladósodott háztartások helyzetét, a bankok esetében a jelzáloghitel-portfóliók minősége romlott, míg ezzel párhuzamosan a nem teljesítő hitelek aránya fokozatosan emelkedett. Az árfolyamkockázat és a recesszió együttesen súlyosbították a helyzetet, a devizahitelek forintban történő fizetése folytonos korrekciót hozott magával, vagyis ahogyan gyengült a forint, azzal fordítottan arányosan emelkedtek a törlesztőrészletek, melynek következtében óriási mértékben dőltek be a jelzáloghitelek. Összességében 1,2 millió magyar ember került adósságcsapdába, akik együttesen 5000 milliárd forint értékű hitelállománnyal rendelkeztek.
A válság közvetlen hatásainak orvoslására az akkori kormány megszorító intézkedéseket vezetett be, valamint jelentős hitelfelvétel is történt. 2008 végén a magyar állam nagyságrendileg 20 milliárd euró hitelt vett fel a Nemzetközi Valutaalaptól (IMF), az Európai Uniótól, továbbá a Világbanktól együttesen. A jegybank az erős inflációs nyomás kezelése és a forint stabilizálása érdekében az év végén kamatot emelt, majd a 2009-2010-es periódusban drasztikusan csökkentette, hogy ezzel újból életet leheljen a magyar gazdaságba.
A devizahitel válságra adott első jogi lépések az európai uniós szabályozásnak megfelelő hitelezési előírások bevezetésével kezdődtek. Ilyen volt a 2009. évi CLXII. törvény (Fhtv.) és a 361/2009. (XII.30.) Kormányrendelet, amelyek kimondták, hogy a hitelképességet alaposabban kell vizsgálni, valamint megfelelően tájékoztatni kell a fogyasztókat a hitelfelvételt megelőzően. A 2010. évi XCVI. törvény előírta a bankok számára a forintban fizetett devizahitelek esetében a Magyar Nemzeti Bank napi középárfolyamának a használatát, 2011-ben a Kormány átfogó intézkedés csomagot vezetett be az Otthonvédelmi Akcióterv néven, amelyben öt pontban foglalták össze a válságkezelési tervüket. Ennek keretein belül megalapították a Nemzeti Eszközkezelőt, amely lehetőséget adott arra, hogy az állam felvásárolja a bedőlt jelzáloghitelek mögött ingatlanokat, ezzel elkerülve számos család otthontalanná válását. A továbbiakban bevezették az úgynevezett árfolyamgátat, ami lehetővé tette az adósok számára, hogy öt éven keresztül rögzített árfolyamon törlesszék a korábban felvett deviza alapú hiteleket.
A számos további intézkedés mellett az egyik legfontosabb segítséget, valamint a válságkezelés utolsó lépését a deviza-hitelállomány 2015-ös forintosítása adta, ami mintegy félmillió jelzáloghitel szerződést érintett. Ezzel az intézkedéssel a bankrendszer és az ország sérülékenysége jelentősen csökkent, ami elősegítette azt, hogy a magyar gazdaság az elkövetkezendő években növekedési pályára álljon.
V. A válságot követő évek és a Covid-19 hatása az ingatlanpiacra
A 2008-as válság következtében a lakáspiaci forgalom drasztikusan visszaesett. A lakásárak 2009-2010 során 7-13 százalékkal csökkentek, az építési engedélyek száma, ahogy az már korábban is kiemelésre került, a 2008-as szint 60-70 százalékra esett vissza, továbbá a forgalom is drasztikusan csökkent.
A krízishelyzetet követően 2012-től lassú, de folyamatos korrekció indult meg. A GKI és a KSH jelentései szerint a lakóingatlan-beruházások volumene fokozatosan növekedett, viszont a beruházási aktivitás még így is csupán a 70 százaléka volt a 2008. évi értéknek. Ugyancsak ebben az időszakban lendült fel a forgalom, és az ingatlanpiaci tranzakciók 2015-re évtizedes csúcsot értek el.
A Fidesz-kormány 2015-ben bevezette a családi otthonteremtési kedvezményt (csok), 2016-ban pedig csökkentették az új lakás áfa-t 27 százalékról 5 százalékra.
Ezen intézkedések következtében az ingatlanpiac élénkülésével megemelkedett a kereslet, ami áremelkedéshez is vezetett. A használt lakások átlagára az elkövetkezendő években folyamatosan emelkedett, ugyanakkor reálértéken 2016-ban sem érte el az új lakások ára a 2008-as szintet.
7. Ábra: Használt és új építésű ingatlanok átlagárának változása 2007-2024 között (millió Ft). Forrás: KSH, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/hasznalt-es-uj-epitesu-ingatlanok-atlagaranak-valtozasa-2007-2024-kozott-millio-ft-1h984wv8wr1rz2p
A magyar lakosság vagyongyarapodása 2014-2017 közötti időszakban jelentős mértékeket öltött, egy átlagos háztartás nettó vagyona több mint 48 százalékkal emelkedett. Az ingatlan, mint befektetési lehetőség iránti érdeklődés újból megnőtt, hiszen a keresletemelkedés okozta áremelkedés kedvező feltételeket biztosított a befektetők számára.
Infogram
8. Ábra: Háztartások egy főre jutó éves nettó jövedelmének alakulása településtípusonként 2014-2020 között. Forrás: Pénzcentrum, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/haztartasok-egy-fore-juto-eves-netto-jovedelmenek-alakulasa-telepulestipusonkent-2014-2020-kozott-ezer-ft-1hnq41o1yeyyp23
A fordulópont 2020 márciusában következett be, miután két COVID-19 fertőzöttet regisztráltak az országban, a kormány március 11-én egészségügyi vészhelyzetet rendelt el. A foglalkoztatottság visszaesett, a munkavégzés merőben átalakult, számos helyen távmunkára álltak át, megjelent a home office (otthoni munkavégzés) lehetősége. Az új típusú járvány miatt kialakult pánik és az ennek megfékezésére hozott korlátozások visszafogták az amúgy dübörgő ingatlanpiac fogaskerekeit.
2020 második negyedévében a lakáspiaci tranzakciók száma 34 százalékkal esett vissza az előző év második negyedévéhez viszonyítva, míg Budapesten ez az érték még nagyobb volt, 49 százalékos csökkenés volt tapasztalható. Ez a tendencia 2020 harmadik negyedévében már megváltozott, amely az elhalasztott lakásvásárlásoknak és átadásoknak tudható be. A bankok a kialakult helyzet hatására szigorítottak a hitelfeltételeken, viszont az év második felében már lazítás történt.
Végül 2020-ban mintegy 28 ezer új lakást adtak át, ami 33,5 százalékos bővülést jelentett a 2019-es értékhez képest, 2021 első negyedévében az új lakások ára országos szinten tovább emelkedett, Budapesten elérte a 46 millió forintos értéket, vagyis a járvány hatásai nem befolyásolták nagyban az ingatlanpiacot, viszont az építőipart annál inkább.
A KSH adatai szerint 2020-ban a termelés volumene 9,1 százalékkal csökkent, az építőipari termelői árak emelkedtek és számos projektet elhalasztottak vagy teljesen leállítottak. 2021 első negyedévében az építőipari termelés már visszatért a korábbi szint közelébe, és újból pozitív előjellel szerepelt a GDP növekedésben.
VI. A jelen – Lakhatási kihívások az Európai Unióban és Magyarországon
Európai Unió
A koronavírus-járvány rövid távú sokkja után az ingatlanpiac meglepően hamar talpra állt, különösen az ingatlanárak tekintetében. Ugyanakkor a válság hosszabb távú hatásai, mint a súlyosbodó inflációs nyomás, az építőanyagárak drágulása továbbá a 2022. február 24-én kirobbant orosz-ukrán háború következtében kivetett szankciók miatt megdrágult energiaárak lakhatási és megélhetési problémákhoz vezettek szerte az Európai Unióban. Ezt a problémát jól szemlélteti az EUS-s országok negyedéves GDP növekedése, amin az látható, hogy a Covid-19 járvány sokkját követően volt egy hirtelen fellendülés, amikor a járványügyi korlátozások enyhültek, majd 2020 negyedik negyedévétől mérsékelten nő, vagy éppen stagnál az EU GDP-je:
9. Ábra: Az Európai Unió GDP volumenének negyedévenként változása (százalék) 2019 első negyedéve és 2025 második negyedéve között. Forrás: Eurostat, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/az-europai-unio-gdp-volumenenek-negyedevenkenti-valtozasa-szazalekban-2019-2025-kozott-1h984wv8wrrpd2p
2024-ben az európai országok tovább stabilizálták gazdaságukat és a korábbi évekre jellemző magas inflációs számokat sikerült visszaszorítaniuk az Európai Központi Bank (EKB) éves 2 százalékos célértékének közelébe. Ez megnyitotta az óvatos léptékű kamatvágás lehetőségét az EKB előtt, hogy ezáltal lendületet vehessen az eurozóna országainak gazdasága.
Az elmúlt évek válságos időszakát az EU-n belül számos ország rosszul élte meg, mint például Németország. A németek éves GDP volumenének a változása negatív előjelű volt az elmúlt két évben, vagyis recesszióba került az ország, továbbá az egyfőre jutó GDP, 2024 végére 44,1 ezer dollár volt, ami nem sokkal haladta meg a 2018-as szintet.
10. Ábra: Németország GDP volumenének változása 2015-2024 között (százalék). Forrás: Trading Economics, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/nemetorszag-gdp-volumenenek-valtozasa-2015-2024-kozott-szazalek-1h7v4pdkvylyj4k
Európában a lakhatási válság nagy problémát jelent az országok számára. Az Európai Unióban a háztartások a rendelkezésre álló jövedelmük átlagosan több mint 19 százalékát költik lakhatással járó kiadásokra az Eurostat 2025-ös adatai alapján. Bár a lakáspolitika elsősorban nemzeti hatáskörbe tartozik, az Uniónak is prioritást élvező feladata, hogy a különféle szakpolitikákon keresztül megoldást találjon ezen problémára.
Infogram
11. Ábra: Lakhatással járó kiadások (víz, villany, gáz és egyéb tüzelőanyagok) százalékos aránya a háztartások rendelkezésre álló jövedelméhez mérten az EU-ban 2024-ben. Forrás: Eurostat, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/lakhatassal-jaro-kiadasok-viz-villany-gaz-es-egyeb-tuzeloanyagok-szazalekos-aranya-a-haztartasok-rendelkezesre-allo-jovedelmehez-merten-az-eu-ban-2024-ben-1h9j6q7wo9o154g
Az Oroszországra kivetett szankciók következményeképp az energiahordozók ára drasztikusan megemelkedett, amely az ipari szektort, a szolgáltatókat, de a lakosságot is érintette. Az EU országai közül a lakhatással járó kiadások Dániában a legmagasabbak, ahol ez az érték az EU-s átlag több, mint 189 százaléka volt 2023-ban, míg ez a szám 2010-ben 152,7 százalék volt. Magyarországon a háztartások megélhetése jóval kedvezőbb, az EU-s átlaghoz viszonyítva, amely közel fele annak.
Infogram
12. Ábra: Lakhatással járó kiadások mértéke az Európai Uniós átlaghoz viszonyítva 2010-ben és 2020-ban. (EU = 100%). Forrás: Eurostat, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/lakhatassal-jaro-kiadasok-merteke-az-europai-unios-atlaghoz-viszonyitva-2010-ben-es-2020-ban-eu-100-1h0n25o90l9ml4p
Az EU még jóval a Covid-19 járvány és az orosz-ukrán háború kitörése előtt elfogadta az úgynevezett Szociális Jogok Európai Pillérjét (European Pillar of Social Rights – EPSR) és annak cselekvési tervét, amelynek célja a mai napig az, hogy jobb élet- és munkakörülményeket teremtsen a részes országokban. Összesen 20 alapelvet fogalmazott meg, melyek közül a 19. alapelv a tisztességes lakhatáshoz való jogot, valamint a hajléktalanok támogatását írja elő. Bár a pillér nem kötelező érvényű jogilag, így ajánlások és javaslatok mentén segíti a tagállamok munkáját.
Az Európai Bizottság 2021-ben mutatta be a cselekvési tervét, amely konkrét lépéseket és célkitűzéseket fogalmazott meg egészen 2030-ig. A Zöld Megállapodás (Green Deal) részeként, az egyik fontos elemét képezi az úgynevezett Felújítási Hullám stratégia, amely célul tűzte ki 35 millió épület energiahatékonysági felújítását 2030-ig. 2024 májusában hatályba lépett az Energiahatékonyságról szóló irányelv (Energy Performance of Buildings Directive – EPBD) új változata, amely előírja, hogy 2030 után minden új épület zéró károsanyag kibocsátású legyen, továbbá a hátrányosabb családoknak ehhez megfelelő pénzügyi és technikai segítséget kell biztosítaniuk a tagállami kormányoknak.
Az Európai Unióban prioritássá vált a lakhatási nehézségek kezelése, ezért a Bizottság 2024-ben létrehozott egy, a lakhatási kérdésekkel foglalkozó munkacsoportot, valamint egy biztosokból álló projektcsoportot. 2025. március 16-án az Európai Befektetési Bank és a bizottság együttesen fektette le a pán-európai beruházási platformnak (pan-European investment platform) az alapjait, amelynek a célja, hogy új és korszerű finanszírozási lehetőségeket biztosítson a fenntartható lakhatás megteremtésére Európában.
Ezenfelül a Bizottság elkötelezte magát amellett, hogy a tagállamok a kohéziós politika keretében több forráshoz jussanak, továbbá amellett, hogy a 2021-2027-es időszakban 7,5 milliárd eurót különít el ezen célok megvalósítása érdekében. A Bizottság politikai irányelveknek megfelelően a jövőben tovább kívánja módosítani az állami támogatásokra vonatkozó szabályait. A lakás- és ingatlanüggyel kapcsolatos kérdések az Európai Unió belső piaci és versenyszabályainak hatálya alá tartoznak, ami korlátozza a tagállamokat ezen szektor támogatásának mértékében. Viszont az új módosítások lehetővé teszik, hogy a lakhatási válságra adott válaszaként újabb és hatékonyabb intézkedéseket hozzanak, mind uniós, mind tagállami szinten.
Magyarország
Az lakáspiac alakulása az elmúlt évtizedekben, különösen a válságos időszakok, drámai mértékben befolyásolták a lakosság megélhetését szerte Európában, ámde a 21. század kihívásai Magyarországot is súlyosan érintették. Ahogyan arra az elemzés már rámutatott, a lakásköltségek a jövedelemhez viszonyítva kedvezőbbek a nyugat-európai országokhoz képest, továbbá az Eurostat 2023-es adatai szerint a magyarok több mint 90 százaléka él saját tulajdonú ingatlanban, míg ez az érték az Európai Unió tagállamainak átlagát nézve 69,2 százalék.
13. Ábra: Saját vagy bérelt lakásban élők aránya az Európai Unió országaiban 2024-ben (százalék). Forrás: Eurostat, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/sajat-vagy-berelt-lakasban-elok-aranya-az-europai-unio-orszagaiban-2024-ben-szazalek-1h0n25o9078mz4p
Viszont a vidék és város közti eltérések, a jövedelemkülönbségek, valamint az emelkedő lakás- és albérletárak komoly kihívás elé állítják az országokat, melynek hatásai az országban is érezhetőek. Magyarországon 2024-ben a háztartások nagyságrendileg 7,2 százaléka költötte a rendelkezésre álló jövedelmének több mint 40 százalékát lakhatással járó kiadásokra, mely adatok alapján az uniós átlagnál jobban teljesítettünk. A koronavírus járvány számos család megélhetését veszélyeztette világszerte és hazánkban is, viszont a sikeres válságkezelésnek köszönhetően ez az érték az elmúlt években javuló tendenciát mutatott.
Infogram
14. Ábra: Azon háztartások arányának változása Magyarországon, amelyek rendelkezésre álló jövedelmük több mint 40 százalékát költik lakhatásra. Forrás: Trading Economics, Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/azon-haztartasok-aranyanak-valtozasa-magyarorszagon-amelyek-rendelkezesre-allo-jovedelmuk-tobb-mint-40-szazalekat-koltik-lakhatasra-1hxj48m80yxrq2v
Az EU-ban, köztük hazánkban is az elmúlt 10 évben gyors léptékben emelkedtek a lakásárak, valamint az albérletárak is, melynek drágulása mérsékeltebb volt. Ez pedig azt mutatja, hogy regionálisan és EU-s szinten is növekszik a kereslet az ingatlanok iránt, elsősorban az városias régiókban.
15. Ábra: Bruttó átlagkereset és lakások átlagos árainak változása 2015-2024 között. Forrás: Eurostat, KSH, Wolters Kluwer jogtár, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/brutto-atlagkereset-es-lakasok-atlagos-arainak-valtozasa-2015-2024-kozott-1h0r6rzkql93l4e
Összevetve a két adatot, látható, hogy mind a két érték emelkedő tendenciát mutatott, és az átlagkereset növekedésének mértéke megközelítette az ingatlanárakét. A KSH adatai alapján a magyar bruttó átlagkereset 2015 óta 169,4 százalékkal emelkedett, amely jelentős eredmény az Európai Unión belül is.
Kelet-Európában, ahogyan már korábban is szó esett, az ingatlantulajdon aránya kiemelkedően magas, a népesség 85-95 százaléka él saját tulajdonú ingatlanban, szemben a Nyugat-Európai tendenciákkal. Ez elsősorban a szocialista örökségnek „köszönhető”, mivel a korábban állami tulajdonban lévő bérlakásokat a rendszerváltás után az ott lakók nagyon olcsón, sokszor jelképes összegért vásárolhatták meg. A magyar emberek számára az ingatlan nem csak stabilitást, hanem értékmegőrzést és befektetést is jelent. A 90-es évek gazdasági bizonytalansága és a pénzügyi rendszerbe vetett hit alacsony mivolta miatt, az ingatlan vált a legmegbízhatóbb megtakarítási formává. Viszont az ingatlanárak és a bérek emelkedése közt egyre mélyebb szakadék húzódik, amely miatt egyrészről kitolódik a fiatalok lakásvásárlása, hiszen tovább tart megtakarítani a vásárláshoz szükséges összegeket, másrészről a hiányzó tőkét hitelfelvétellel pótolják.
Tovább nehezíti az ingatlanvásárlást az a négyzetméter árak drágulása. Míg 2015. januárban 311 514 Ft volt egy lakóingatlan négyzetméterének átlag ára országosan, addig ezen év júniusában már 728 567 Ft volt. A négyzetméter árak drágulása a lakások átlagos árain is meglátszik. Budapestet vizsgálva 2015-ben még 21,1 millió forint volt egy új építésű ingatlan átlagos ára, addig 2025 első félévében elérte a 80 milliót. A helyzet hasonló a használt lakások esetében is, ott 2015-ben 17,4 millió forint volt egy használt lakás átlagára, idén már 56 millió.
16. Ábra: Egy lakás átlagos árának változása Budapesten 2015-2024 között (millió forint). Forrás: KSH, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/egy-lakas-atlagos-aranak-valtozasa-budapesten-2015-2024-kozott-1h7v4pdkqnzn84k
Az áremelkedés hátterében legfőképp a lakáseladások számának gyarapodása és a hitelfelvételek növekedése áll. A KSH 2024-es felmérése alapján azon év első negyedévében a lakáshitelállomány 5,7 százalékkal emelkedett, továbbá az államilag támogatott hitelek esetében a hitelösszeg az előző évihez képest 71 százalékkal, míg az államilag nem támogatott hiteleknél 53 százalékkal nőtt. A magyar hitelpiac 2025 első negyedévében is dinamikus növekedést mutatott, különösképp a háztartások esetében. Az MNB adatai alapján a lakáshitelek 45 százalékos volumen növekedést mutatnak, továbbá összesen 10,9 százalékkal bővült a háztartási hitelállomány az előző év első negyedévéhez képest, ami 252 milliárd forintos nettó növekedést jelent.
Ezzel párhuzamosan viszont csökken azoknak az embereknek a lakástulajdonhoz való hozzáférése, akik nem rendelkeznek megfelelő erőforrásokkal, vagy nem felelnek meg a hitelfeltételeknek. A lakáshoz jutáson túl a lakhatás fenntartásának kihívásai is a megfizethetőségi problémák része. Ahogy az egy korábbi ábrán is megjelent, az Eurostat 2024-es adatai alapján Magyarországon a háztartások nagyságrendileg 7,2 százaléka költi rendelkezésre álló jövedelmének több mint 40 százalékát lakhatásra. Ezek a háztartások komoly kockázatnak vannak kitéve, hiszen fennáll az eladósodás, a lakásvesztés és az elszegényedés lehetősége.
A megfizethetőség szorosan kapcsolódik ahhoz, hogy milyen minőségű körülményeket biztosít a lakhatási forma. Az Európai Unióban még mindig vannak olyan rétegek, akik nem rendelkeznek megfelelő közszolgáltatásokkal és javakkal, valamint az átlagos életszínvonal alatt élnek. Eurostat 2023-as adatai alapján ez az Európai Uniós lakosság 6,8 százalékára igaz, amelyhez az elmúlt évek sajnálatos geopolitikai és egészségügyi válságai is hozzájárultak. Ez az arány elsősorban a Dél- és Kelet-Európai országokban magasabb, az első helyen Görögország áll, melyet Románia és Bulgária követ.
A magyar kormány is évek óta küzd ezen problémák megoldásával, mivel a társadalmi egyenlőtlenségek és a lakhatási nehézségek egyaránt komoly akadályokat gördítenek az össztársadalmi prosperitás növekedése elé. Számos, különböző célcsoportot érintő intézkedéseket vezettek be, amelyek elsődleges célja az életszínvonal emelése, a szegénység csökkentése, illetve a lakhatás stabilizálása.
Az egyik kulcsfontosságú lépés a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) bevezetése volt, amelyet folyamatosan bővítettek. A program célja az volt, hogy a gyermekes vagy gyermeket vállalni akaró családok könnyebben juthassanak saját ingatlanhoz. A szegénység visszaszorítása és az egyes régiók elnéptelenedésének megakadályozásáért tett másik fontos lépés a falusi csok, amely a kisebb, vidéki településeken ösztönözte az ingatlanvásárlást és felújítást.
A másik a rezsicsökkentés politikája, amely fontos eszköze a lakhatás megfizethetőségének. Az alapvető közüzemi szolgáltatások árának korlátozása különösen az alacsony jövedelműek számára jelent segítséget.
Az önkormányzati bérlakásállomány felújítására és bővítésére irányuló programokkal, továbbá a közmunkaprogramokkal, a nyugdíjak, minimálbérek és a garantált bérminimum konzisztens emelésével igyekeztek javítani a legalacsonyabb jövedelmű rétegek életszínvonalát, és mérsékelni az anyagi depriváció mértékét, ezzel próbálva felzárkóztatni a kevésbé fejlettebb régiókat.
17. Ábra: Minimálbér és garantált bérminimum változása 2015-2025 között. Forrás: KSH, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/minimalber-es-garantalt-berminimum-valtozasa-2015-2025-kozott-1h0n25o9j8e5z4p
Összegzésként megállapítható, hogy a magyar lakáspiac az elmúlt évtizedekben dinamikus változásokon ment keresztül. Az emelkedő ingatlanárak, és a lakhatási költségek emelkedése egyaránt nehézségeket okozhat. Az erre válaszul hozott kormányzati intézkedések jelentős előrelépést jelentenek, melyek számos magyar család életminőségében hoztak pozitív változásokat.
VII. Összegzés
A történelmi áttekintés megmutatta, hogy a lakhatás kérdése szoros összefüggést mutatott a politikai és gazdasági folyamatokkal. A világháború utáni szocialista tervgazdaság, majd a rendszerváltás radikálisan átalakították a piaci viszonyokat és a lakástulajdonlást Kelet-Európában, ahol máig kiemelkedően magas a saját tulajdonú lakások aránya. A 2000-es években fellendült lakáspiac a 2008-as válság következtében Magyarországon is megrendült, amely különösen súlyos következményekkel járt a devizahitelekkel rendelkezők körében. A válság következményeinek mérséklésére bevezetett jogszabályi és gazdaságpolitikai intézkedések, például a deviza alapú hitelek forintosítása, segítettek a helyzet stabilizálásában.
A 2010-es évek fellendülése után, a 2020-as évekre jelentősebben megemelkedtek az ingatlanárak. A lakásvásárlás egyre inkább csak hitelből, vagy hosszú éveken keresztül zajló megtakarítással vált elérhetővé, különösen a fiatalok és az alacsonyabb jövedelmű háztartások számára.
Az elmúlt évek geopolitikai és egészségügyi kihívásai mély nyomot hagytak az ingatlanpiacon szerte Európában, amelyek Magyarországon is éreztették a hatásukat. A kormány számos programot indított a bajba jutottak, valamint családalapítás előtt állók megsegítésére. 2025. szeptember elsejével indul az Otthon Start Program, amely a kedvező hitelfeltételeivel újabb impulzust adhat a magyar lakáspiacnak, melynek várható következményeit egy következő elemzésben fogom ismertetni.
Források
US Government Spending. (n. é.). Total US government spending 2000–2025 (chart). Letöltve: 2025. július 30., a https://www.usgovernmentspending.com/spending_chart_2000_2025USr_XXs2li111mcn_H0f weboldalról.
Eurostat. (2024). Housing in Europe – 2024 interactive publication. Letöltve: 2025. július 30., a https://ec.europa.eu/eurostat/en/web/interactive-publications/housing-2024 weboldalról.
Központi Statisztikai Hivatal. (2025). Lakáspiaci árak, lakásárindex – 2025. I. negyedév. Letöltve: 2025. július 30., a https://www.ksh.hu/s/kiadvanyok/lakaspiaci-arak-lakasarindex-2025-i-negyedev/index.html weboldalról.
Institute for Market Economics. (n. é.). Tsenite na zhilishtata v Evropa prez poslednite 100 godini: istoritcheski pregled i analiz. Letöltve: 2025. július 30., a https://www.imi.bg/en/novini/tsenite-na-zhilishtata-evropa-prez-poslednite-100-godini-istoritcheski-pregled-i-analiz-68359dfb13b2147f480158c2 weboldalról.
Knoll, K., Schularick, M., & Steger, T. (2017). No price like home: Global house prices, 1870–2012. Letöltve: 2025. július 30., a https://cepr.org/voxeu/columns/home-prices-1870-no-price-home weboldalról.
Harnos (2018). A magyar lakáspiac ciklikus működése. Tér-Gazdaság-Ember, 2(4), 44–62. Letöltve: 2025. július 30., a https://real.mtak.hu/88232/1/4_HARNOS.PDF weboldalról.
Habitat for Humanity Magyarország. (2021). Lakhatási közpolitikák és a lakhatás megfizethetősége az elmúlt három évtizedben. Letöltve: 2025. július 30., a https://habitat.hu/sites/lakhatasi-jelentes-2021/lakhatasi-kozpolitikak-es-a-lakhatas-megfizethetosege-az-elmult-harom-evtizedben/ weboldalról.
Központi Statisztikai Hivatal. (2009). A világgazdasági válság hatása a magyar gazdaságra: makrogazdasági indikátorok 2008–2009. Letöltve: 2025. július 30., a https://www.ksh.hu/docs/hun/xftp/idoszaki/makro/makrogazdasag0809.pdf weboldalról.
Elemzésközpont. (n. é.). Pénzügyi válság 2008 – Gazdasági válság hatásai és következményei. Letöltve: 2025. július 30., a https://elemzeskozpont.hu/penzugyi-valsag-2008-gazdasagi-valsag-hatasai-kovetkezmenye weboldalról.
European Parliamentary Research Service. (2019). The economic situation of the European Union: Recovery since the crisis. Letöltve: 2025. július 30., a https://www.europarl.europa.eu/RegData/etudes/BRIE/2019/642253/EPRS_BRI(2019)642253_EN.pdf weboldalról.
Európai Bizottság. (n. é.). A European economic recovery plan. Letöltve: 2025. július 30., a https://eur-lex.europa.eu/EN/legal-content/summary/a-european-economic-recovery-plan.html weboldalról.
Magyar Nemzeti Bank. (2025). 10 éve történt a devizahitelek forintosítása. Letöltve: 2025. július 30., a https://www.mnb.hu/sajtoszoba/sajtokozlemenyek/2025-evi-sajtokozlemenyek/10-eve-tortent-a-devizahitelek-forintositasa weboldalról.
Bolonyi, B., Horváth, L. (2017). Lakáspolitikák és a lakhatás helyzete Magyarországon 2010 után. 2017. Letöltve: 2025. július 30., a https://real.mtak.hu/122169/1/AH_2017_4_Bolonyi_Horvath_Laszlo.pdf weboldalról.
BNP Paribas Real Estate. (2025). Review of investment markets in Europe – H1 2025. Letöltve: 2025. július 30., a https://www.realestate.bnpparibas.com/review-investment-markets-europe-h1-2025 weboldalról.
Antal, (2022). A magyar lakbérstatisztika története. Letöltve: 2025. július 30., a https://www.researchgate.net/publication/362084915_A_magyar_lakberstatisztika_tortenete_The_history_of_Hungarian_housing_rent_statistics weboldalról.
Arcanum Digitális Tudománytár. (1989). Lakásállomány, lakásellátottság. In Tények Könyve 1989. Letöltve: 2025. július 30., a https://www.arcanum.com/hu/online-kiadvanyok/TenyekKonyve-tenyek-konyve-1/1989-46DA/magyarorszag-694A/eletszinvonal-6B2D/lakasallomany-lakasellatottsag-6B3E/ weboldalról.
Elemzésközpont. (n. é.). Ingatlan befektetés megtérülése – megtérülési számítás és szempontok. https://elemzeskozpont.hu/ingatlan-befektetes-megterulese-megterulesi-szamitas-es
Letöltve: 2025. augusztus 1.
Jogtár. (n. é.). Magyar Nemzeti Bank Alapokmánya – 2000. évi CXXXIX. törvény a Magyar Nemzeti Bankról. https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=000G0000.MNB
Letöltve: 2025. augusztus 1.
Bankmonitor. (2024). Még egy ideig biztosan nem oldódik meg a lakhatási válság. https://bankmonitor.hu/mediatar/cikk/meg-egy-ideig-biztosan-nem-oldodik-meg-a-lakhatasi-valsag
Letöltve: 2025. augusztus 1.
Magyar Nemzeti Bank. (2025). Lakáspiaci jelentés – 2025. május. https://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/lakaspiaci-jelentes/lakaspiaci-jelentes-2025-majus
Letöltve: 2025. augusztus 1.
ZENGA. (n. é.). Ingatlanárak Magyarországon – aktuális tendenciák és elemzések. https://www.zenga.hu/hasznos-tartalmak/ingatlanarak-magyarorszagon-aktualis-tendenciak-es-elemzesek-clu1clu7681dt0hvypee76sgc
Letöltve: 2025. augusztus 1.
Global Property Guide. (n. é.). Hungary house price history. https://www.globalpropertyguide.com/europe/hungary/price-history
Letöltve: 2025. augusztus 1.
Szabó (2024). A magyarországi államszocialista lakáspolitika társadalomalakító hatásai (Doktori értekezés). Pécsi Tudományegyetem, Bölcsészet- és Társadalomtudományi Kar, Demográfia és Szociológia Doktori Iskola, Településszociológia Program. Elérhető: PTE PEA repozitórium.
Lengyel (1991). A házépítések (anti)sociális támogatásának krónikája. Tér és Társadalom, 5(1), 1–22. Elérhető: MTA Real adatbázis.
