A 2025. szeptember 1-jével induló program nemcsak a lakáspolitikában nyit új fejezetet, de a várható gazdaságélénkítő hatása sem elhanyagolható. Az építőipar lendülete az elmúlt időszakban mérséklődött, de az Otthon Start Program elindulásával újabb erős felfutás várható. A CSOK 2015. évi bevezetése is jelentős mértékben megnövelte a lakásépítési projektek számát, a 2025. szeptember 1-jén induló új otthonteremtési program is hasonló módon adhat lendületet.
Az Otthon Start Program előnyei
Az Otthon Start Program széles társadalmi rétegeknek nyújt jelentős segítséget az első otthonuk megvásárlásához. A hitelprogram egyedülállóan alacsony, garantált, fix 3 százalékos kamatozású, miközben 25 éves futamidővel hosszú távú pénzügyi stabilitást és kiszámíthatóságot biztosít. A maximum 50 millió forint hitelösszegű program esetében nincs életkori korlátozás, továbbá házassági vagy gyermekvállalási kötelezettség sem, illetve az ország összes településén igénybe vehető. Ez különösen kedvező lehet azoknak, akik még a családalapítás előtt állnak, vagy egyedülállóként tervezik első otthonuk megvásárlását. Az igényléshez 10 százalékos önerő szükséges, ami lényegesen kedvezőbb, mint a piaci hiteleknél általánosan elvárt 20 százalék. Az Európai Központi Bank (EKB) 2025. május végi adatai alapján az átlagos lakáshitel-kamatláb Magyarországon 6,91 százalék, az Otthon Start Program ehelyett kínál fix 3 százalékot szeptembertől. Fontos kiemelni, hogy a hitel legfeljebb 1,5 millió forint/négyzetméter fajlagos értékű ingatlanra vehető igénybe, ami stabilitást hozhat az ingatlanpiaci árakba.
Kiemelt előnye még a programnak, hogy kombinálható más hitelekkel és támogatásokkal, például a CSOK Plusszal. Így azok, akik már eleve családalapításban, gyermekvállalásban gondolkodnak, akár 100 millió forint hitelösszeget is igényelhetnek. Ez különösen jó hír az agglomerációs környezetben, családi házas övezeteben otthont keresőknek, hiszen családi házak esetében az árkorlátot 150 millió forintra emelte kormány. A lakások esetében az árkorlát 100 millió forintig terjed.
Bár nincs életkori korlátozás, a fiatalok több szempontból is nyertesei lehetnek a programnak. Egyrészt a kedvező és kevesebb kötelezettséget előíró pénzügyi konstrukcióknak és a magasabb hitelösszegnek köszönhetően olyanok is vállalhatnak gyermeket, akik a jelenlegi élethelyzetükben erre nem látnak lehetőséget, így a program pozitívan hathat a demográfiai mutatókra is. Másrészt az egyedülálló, pályakezdő fiataloknak is komoly segítséget nyújt, akik még csak tervezik a családalapítást. Azonban nem hagyhatjuk figyelmen kívül azokat sem, akik jelenleg albérletben laknak, tegyék ezt akár munkavállalóként, akár diákként. Akár önállóan, akár az önrészben szülői segítséggel úgy dönthetnek, hogy az albérleti díjak fizetése helyett a hitel törlesztőrészletét vállalják be. Ezzel egyrészt nő a saját otthonnal rendelkező fiatalok száma, másrészt csökkenhetnek az albérleti díjak, különösen az egyetemi városokban. A KSH adatai alapján számolva, a 20-35 éves korúak a 2025. első negyedévben publikált nettó átlagkeresetük alapján az ingatlan.com szakértője szerint 40,8-50 milliós hitelt tudnak felvenni. A 10 százalékos önerővel számolva, ebből egy 44,8-55,6 milliós forintos ingatlan finanszírozható.
További ösztönző lehet a döntésben, hogy 2025. január 1-jétől a munkáltatók a 35 év alatti munkavállalóik számára maximum 150 ezer forint összegig lakhatási támogatást adhatnak. Ez a béren kívüli juttatás a munkavállaló részére adómentes, a munkáltató pedig nagyon kedvező feltételekkel adózik.
Az alábbi ábra egy 50 millió forintos hitel 25 éves futamidejű visszafizetési terhét mutatja be két különböző kamatszint, egy támogatott és egy piaci hitel esetén átlagos kamatlábbal számolva. Jól látható, hogy a támogatott hitel révén a hitelfelvevők jelentős összeget takaríthatnak meg. Az ábra vizuálisan is megerősíti, hogy a kamattámogatás nemcsak a kezdeti években nyújt könnyebbséget, hanem hosszú távon is érzékelhetően csökkenti a háztartások pénzügyi terheit.
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/24241559/
Az Otthon Start Program nemzetközi összehasonlításban is nagyon kedvező
A jelenlegi átlagos hazai kamatláb a környező országokkal összehasonlítva és uniós összevetésben is magasnak számít. Az Otthon Start Program azonban gyökeres változást hoz azzal, hogy az uniós lakáshitel-kamatláb verseny élbolyába kerül át Magyarország. A szomszédos uniós országok közül jelenleg Szlovéniában és Horvátországban van 3 százalék körüli átlagos lakáshitel-kamatláb. Ausztriában és Szlovákiában 3 és 4 százalék között van ez az érték, ugyanakkor Csehországban (4,69%), Romániában (5,83%) és különösen Lengyelországban (7,09%) jóval magasabban. A magyar állam az, amelyik fajlagosan a legnagyobb terhet vállalja a piaci és a támogatott kamatszint közötti kompenzáció révén annak érdekében, hogy a fiatalok első otthonukhoz jussanak.
Az Otthon Start Program keretében nyújtott kamattámogatás esetén az előírt minimális önrész 10 százalék. Magyarország ezzel is a legkedvezőbb feltételeket biztosító országok egyike a térségben. Az első lakásvásárlóknál az önrész mértéke sehol nem alacsonyabb a térségben, ellenben Romániában 15 százalék, Lengyelországban 10 és 20 százalék között mozog, Szlovéniában és Szlovákiában pedig 20 százalék.
A program gazdaságélénkítő hatása
Az építőipar kiemelt fontosságú ágazat, teljesítménye az elmúlt években növekvő szerepet töltött be a magyar nemzetgazdaságban. A CSOK 2015. évi bevezetését követően a KSH adatai szerint az ágazat 2016-tól látványos növekedési pályán volt 2022. év végéig.
2015-ben alig több mint 7,5 ezer új lakás épült éves szinten, de már a következő évben megközelítette a 10 ezret az új építésű lakások száma, 2020-ban pedig meghaladta a 28 ezret. Ez alapján bátran feltételezhetjük, hogy az új, a CSOK-nál szélesebb kört érintő lakástámogatás hatására 5 év alatt akár 50 ezer új lakás épülhet meg. Amennyiben a CSOK indulását követő évek dinamikáját vesszük alapul, ez akár hamarabb is megvalósulhat, már 2028-2029 körül. Az élénkülő lakáspiaci forgalom az adók, illetékek, áfa befizetésével pedig növelheti az állami bevételeket.
Magyarországon 2025. január 1-jén a lakásállomány száma meghaladta a 4,6 milliót. Nyilván vannak folyamatban lévő lakásépítkezések, de ha a január 1-i kiindulóállapotot vesszük, akkor a feltételezett 50 ezer új lakás több mint 1 százalékkal növeli a lakásállományt. Önmagában ez nem tűnik hatalmas számnak, de a CSOK bevezetése előtt ez a szám nem 1 százalék, hanem 1 ezrelék volt. Arról sem szabad megfeledkezni, hogy a lakásállomány bővülése mellett az elmúlt években jelentősen javult a lakások komfortfokozata, illetve fiatalodott a hazai lakásállomány. A 2022. évi népszámlálási adatok azt is alátámasztják, hogy egyre több szobában lakunk és egyre nagyobb személyes térrel rendelkezünk: az egyszobás lakások aránya jelentősen csökkent, míg a legalább háromszobásoké nőtt.
Az építőiparban foglalkoztatottak számára is pozitívan hatott a lakásépítések dinamikus növekedése. Míg 2014-ben 259,4 ezer fő volt az építőiparban foglalkoztatottak száma, addig 2023-ban meghaladta a 390 ezer főt. A lendület mérséklődésével 2024-re a foglalkoztatottak száma kismértékben csökkent, de az összes foglalkoztatott több mint 8 százaléka még így is az építőiparban dolgozott. 2014-2024 között átlagosan évi 4,2 százalékkal bővült az építőiparban foglalkoztatottak száma, de a CSOK bejelentését követő két évben a foglalkoztatottak számának bővülése megközelítette a 10 százalékot. Ha csak az átlagos növekedési ütemmel számolunk, akkor is évi 4 százalékkal bővülhet az építőiparban foglalkoztatottak száma. Ez természetesen nemcsak fizikai, de szellemi foglalkozásúakat is jelent. Így a szakmunkások mellett ez új munkahelyeket jelent többek között mérnököknek, műszaki ellenőröknek, projektmenedzsereknek gazdasági, adminisztratív területen dolgozóknak.
Ne felejtkezzünk el még egy fontos tényről! A rendszerváltozás előtt az építőiparban dolgozók közel 10 százaléka roma volt. A foglalkoztatott romák több mint negyede ebben a nemzetgazdasági ágban dolgozott. Az építőipar az az ágazat, amit a válságok erősen érintenek, ezért is volt tömeges a roma lakosság – különösen a férfiak – állásvesztése egészen az 1980-as évektől kezdve. Az utóbbi években jelentősen javult a romák foglalkoztatottsága, 2015-2024 között a roma férfiak esetében ez közel tíz százalékponttal javult, megközelítette a 60 százalékot. Ha az építőipar újabb lendületet kap, ez újabb munkalehetőséget jelent a romák számára. Ez pedig tovább erősíti a munkalapú társadalmat, javítja a hátrányos helyzetű településen élők életminőségét. A magasabb foglalkoztatás pedig a lakossági fogyasztás növekedésén keresztül a gazdasági növekedésre is pozitívan hat (az ingatlanpiaci kereslet élénkülésén felül, mely önmagában szintén serkenti a gazdaságot). Ráadásul a nagyobb kereslet a munkaerő iránt a dolgozókat is jobb helyzetbe hozhatja, így keresetük is növekedhet, több elkölthető jövedelmet hagyva a háztatásoknál, szintén serkentve ezáltal a lakossági fogyasztást. Ezzel együtt pedig az építőipari átlagbérek tovább nőhetnek, egyre inkább felzárkózva a nemzetgazdasági szintű átlagkeresetek szintjéhez.
A CSOK bevezetését követően a bővülő építőipari piac kedvezően hatott a vállalkozási kedvre is. Míg 2014-ben még 90 ezer alatt volt az építőiparban regisztrált vállalkozások száma, addig 2023-ra a számuk meghaladta a 150 ezert. Az általuk befizetett adó is növekszik, ha az ágazat bővül.
A lakásállomány bővülésén és a foglalkoztatottak számának emelkedésén túl fontos tényező, hogy az építőipari termelés értékének jelentős emelkedése is várható, mely egyben a GDP-t is közvetlenül növeli. Az építőipari termelés értéke folyó áron a családi házak, illetve a két- és annál több lakásos épületek esetében 2016-ban a kétszeresére emelkedett az előző évhez képest. Itt természetesen figyelembe kell venni az inflációt is, azonban 2016-ban az építőiparban 3 százalék körüli volt annak értéke, így jelentős hatást nem gyakorolt. Az inflációval korrigált reál volumennövekedés értéke 2017-ben is több mint 50 százalékos volt a családi házak és a társasházak esetében. A 2016-2020 közötti – a CSOK indulását követő 5 év – növekedési dinamikáit kivetítve a 2026-2030-as időszakra, 2026-ban megduplázódhat a lakásépítés volumenértéke. Számszerűsítve ez azt jelenti, hogy mivel 2025-ben az előzetes számítások szerint a lakásépítés volumenértéke eléri a 700 milliárd forintot, 2026-ra ez az összeg a 1 515 milliárd forintot is elérheti. Ez több mint 800 milliárd forint értékű plusz megrendelést jelent az építőipar számára. 2027-től – a CSOK tapasztalatai alapján – mérséklődhet a növekedési ütem, de így is két év múlva várhatóan 60 százalék feletti, 2028-ban pedig 35 százalék körüli volumennövekedés várható a lakás- és házépítések esetében, az inflációt is beleszámítva.
Az alábbi ábrán a lakásépítés volumene látható (sötétkékkel jelölve a családi házakat, világossal a társasházakat) tényadatokkal és az előrejelzéssel.
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/24229853/
Az sem hagyható figyelmen kívül, hogy nemcsak új lakások és házak épülnek a program hatására, hanem bővül az infrastruktúra, a közutak száma, hossza, számos új szolgáltatás jelenik meg (pl. boltok, bölcsődék stb.). Így az építőiparon belül a lakás- és házépítéseken túl egyéb multiplikatív (továbbgyűrűző) jellegű hatások is érvényesülnek (munkásszállók építése, szórakoztató, sport és közművelődési célú épületek, oktatási célú épületek, csővezetékek, távközlő berendezések, épületgépészeti szerelések). A 2015. évet követő években akár 34 százalékos éves szintű bővülést is láthattunk ezeken a területeken. Kivetítve a CSOK bevezetését követő évek dinamikáját 2026-2030-ra, 5 év alatt 2,7-szeresére emelkedhet a termelés értéke a „kiszolgáló” építőipari alcsoportokban a 2025-ös várható szinthez képest.
Tovább erősítheti az építőipari konjunktúrát, hogy a kamattámogatásos hitel használt lakás vásárlására is fordítható, ahol a hitel egy részét lakásfelújításra fordíthatják a vásárlók.
Milyen hatással lesz a program az állami költségvetésre?
Az új, támogatott hitelkonstrukció fenntartható módon illeszkedik a költségvetési keretek közé, a költségvetésben rendelkezésre álló tartalékok lehetővé teszik, hogy a program a költségvetési egyensúlyt se borítsa fel. Fontos hangsúlyozni, hogy az első kamattámogatási kifizetések vélhetően utólagos elszámolás keretében, 2026-ban indulnak meg, hiszen 2025-ben csak egyetlen negyedévben fog élni a program.
Az állami költségvetés szempontjából, a piaci kamatok és a fix, három százalékos kamat közötti különbség alapján, egy 50 millió forintos hitel esetén a kamattámogatás 15–25 millió forintnyi kiadás környékén mozoghat a maximális, 25 éves futamidő során.
Ebből eredően, különböző kalkulációk szerint, 2026-ban 50 milliárd forint körül alakulhat a kedvezményes hitel kamattámogatásának költsége. Amennyiben úgy számolunk, hogy az átlagosan felvett hitelösszeg a maximális hitelösszeg 80 százaléka körül alakul (42 millió forint), az ingatlanvásárlási trendeket figyelembe véve 2027 és 2029 között évente reálisan 50-150 milliárd forinttal terheli meg a program az állami költségvetést. Ez az összeg az újonnan belépő hitelfelvevők elsőéves kamattámogatását tükrözi, tehát a program bevezetésének látható és közvetlen költségét. A program költségszerkezete önmagában is jól tervezhető és fokozatosan épül fel, valamint a pozitív gazdasági hatásai hosszabb távon ellentételezhetik a költségvetési ráfordításokat a gazdasági növekedés és az adóbevételek révén.
A program pozitív társadalmi hatásai mellett a gazdasági növekedésre gyakorolt hatása is egyértelmű és számszerűsíthető. Évi 10 ezer új lakás építése körülbelül 1 százalékkal növeli a magyar GDP-t. Az Otthon Start Program széleskörű társadalmi lefedettsége miatt az újépítésű lakások száma egy adott időszakban akár magasabb is lehet, így a GDP is nagyobb mértékben növekedhet. Mivel az Otthon Start Program 2025. szeptember 1-jével indul, a költségvetési kiadások 2026 második felében jelentkeznek, de az építőipari konjunktúra hatása is akkor lesz érezhető a gazdaságban. A CSOK tapasztalatai alapján a lakásépítés felfutó rendszerben bővülhet, azaz 2026-tól folyamatosan nőhet az új építésű lakások száma, a csúcspont a program indulását követő 4-5-ik évben várható.
A költségvetési kiadások és bevételek között lesz egy kiegyenlítő hatás. A kamattámogatásra fordított költségvetési kiadásokat kompenzálják az áfabevételek, az építőiparban a kereslet növekedése miatt megjelenő új munkaerő után fizetendő béradók, és a lakásvásárlás után befizetett ingatlanszerzési illetékek. Nyilván, ez utóbbi esetében figyelembe kell venni a jelenleg érvényes illetékmentesség és illetékkedvezmény eseteit. A befolyó bevételeknél nemcsak az újépítésű lakások, hanem a használt lakások tranzakcióival is számolni kell. Szakértői számítások szerint már 2026-ban akár a 150 milliárd forintot is meghaladhatják az adókból és illetékekből a költségvetésbe befolyó plusz bevételek.
Társadalomtudományi kutató, doktori fokozatát a Pécsi Egyetem Földtudományi Doktori Iskolájában szerezte. Nyolc évig vezette a Magyar Turizmus Zrt. moszkvai képviseletét, beosztott diplomata volt Minszkben. Dolgozott a versenyszférában, vezetett turizmusfejlesztési projekteket. Rendszeresen oktat és vizsgáztat egyetemeken és felnőttképzésben. Fő elemzési területei a demográfiai folyamatok, az elöregedő társadalmak, az egészségturizmus és a posztszovjet térség, azon belül is Belarusz.
