A Közép-Kelet-Európa lakáspiaci körkép sorozatunk a régió államainak ingatlanpiacait mutatja be, különös tekintettel azok statisztikai mutatóira, sajátosságaira, valamint a kormányok lakhatási programjaira. Az elemzések aktualitását adja, hogy az otthonteremtés a magyar Otthon Start Program révén a közbeszéd középpontjába került. Alábbi elemzésünkben Észtország lakáspiacát tekintjük át. Észtországban 1945 után a nagyszabású lakásépítés válasz volt mind a szovjet tagköztársaságokban bekövetkezett gyors ipari és népességnövekedésre, mind a második világháború utáni súlyos lakáshiányra. Az akkori lakáspiaci boomnak köszönhetően Észtországban a többlakásos házak közel 90 százaléka 1990 előtt épült (1961 volt a lakásépítés csúcsa). Ezen épületek többségének ugyanazok a tipikus problémái vannak: magas energiafogyasztás, elégtelen szellőzés, egyenetlen beltéri hőmérséklet és elégtelen hőkomfort. Az energetikai problémák mellett lakhatási gondokat okoz az is, hogy a kereslet jelentősen meghaladja a kínálatot, kevés az új építésű lakás.
Lakáspiaci helyzet a rendszerváltás után
Mivel az 1990-es években a magas lakástulajdonosi arányt a piacgazdaság alapkövének tekintették, Észtország úgy döntött, hogy végrehajtja a posztszocialista korszak legnagyobb állami beavatkozását: az összes többlakásos lakóépületben lévő (alapvetően lakótelepi) lakást privatizálta a bérlőknek. Az 1990-es évek elején végrehajtott tulajdonreform keretében a szovjet időkben épült lakásokat kedvező feltételekkel értékesítették a bérlőknek, a második világháború előtti lakásokat pedig visszajuttatták a tulajdonosoknak. Így, hasonlóan a többi posztszocialista országhoz, a magántulajdon dominánssá vált a lakáspiacon.
Azonban rövid időn belül kiderült, hogy az új lakáspolitikai rendszer túlzott terhet ró az egyes lakástulajdonosokra. Hogy enyhíteni tudják az új tulajdonosokra nehezedő terheket, lakásszövetkezetek jöttek létre, amelyek a többlakásos épületek karbantartásáért és felújításáért feleltek. Az egyes lakásszövetkezetek összefogásával 1996-ban megalapították EKYL lakásszövetkezeti szövetséget (angolul Estonian Union of Co-operative Housing Associations).
Az észt ingatlanpiaci buborék
Észtországban – hasonlóan a másik két balti államhoz – 2000-2006 között jelentős gazdasági növekedés volt (az átlagos növekedés üteme elérte a 8-9%-ot), ami az ingatlanpiac élénküléséhez vezetett. Ez utóbbit tovább erősítette a 2000-es évek hitelpiaci bővülése. Az 1990-es évek végén az északi országok bankjai – főként a finn és svéd bankhálózatok – felvásárolták az észt bankrendszer túlnyomó részét. A közöttük kialakuló verseny következtében a jelzálog alapú hitelezés a legfontosabb elemévé vált az észtországi bankok portfóliójának. A bankok közötti verseny révén, és a felügyelet lazasága miatt, a jelzáloghitelekhez az alacsonyabb jövedelmű, bizonytalan munkaerőpiaci pozícióval rendelkező háztartások is egyre inkább hozzáfértek. A politikai támogatást élvező hitelezés következtében a jelzáloghitel GDP-n belüli aránya gyorsan emelkedett 2000 és 2004 között. A bankok közötti verseny és a 2000-es évek gazdasági növekedése megfelelő környezetet biztosított az ingatlanok iránti kereslet növekedésének. Mindez együtt járt az árak növekedésével: 2005 első negyedéve és 2007 első negyedéve között Észtországban meredeken emelkedtek az ingatlanárak, az említett időszakban az ingatlanár-index 104,6 százalék volt. Ehhez képest az euróövezet hivatalos ingatlanár-indexe ugyanebben az időszakban 11,8 százalék volt. Az észt ingatlanpiaci buborék kialakulása 2004 és 2009 között ment végbe, de az első figyelmeztető jelek már 2007 közepén megjelentek. 2008-ban az észt gazdaság recesszióba süllyedt, a globális gazdasági válság erősen érintette Észtországot, a visszaesés 14 százalék körüli volt.
A globális pénzügyi válság következtében a pénzügyi intézmények működése teljes mértékben átalakult, és a hitelezés leállt. Ekkora a hosszú távú banki kintlévőségek (lakáshitel-állomány) sokszorosát tették ki a rövid távúaknak, vagyis komoly pénzügyi kockázat alakult ki az észt bankrendszerben. Bár a másik két balti államnál kisebb mértékben, de Észtországban is megugrott a nem teljesítő hitelállomány, 2009-ben 5 százalékra emelkedett a mutató, ami 2015-re 1 százalék alá csökkent. A litván nem teljesítő hitelállomány 2009-ben közel 25 százalékra ugrott fel majd 2015-re lecsökkent 5 százalékra, Lettországban 2010-ben érte el csúcspontját 16 százalék körül, míg 2014-ben 5 százalékra mérséklődött.
Ahogy egyre nyilvánvalóbbá vált a túlhitelezés, illetve érezhetővé a gazdasági recesszió, visszaesés következett az ingatlanok áraiban. Ez a korrekció nem tartott sokáig, 2010-től újra egy gyorsuló ingatlanár-növekedés indult el. A 2010 utáni egy évtizedben az Európai Unióban az észtországi lakásárak emelkedtek leginkább: az észt emelkedés 141 százalékos volt, meghaladva a magyarországi lakásár-emelkedést is.
A lakóingatlanok jellemzői a népszámlálási adatok alapján
A lakóingatlanok száma a 2021. évi népszámlálás adatai szerint 737 873 volt. Ezek 76 százaléka (557 146 lakóingatlan) volt lakott, azaz legalább egy állandó lakossal rendelkezett, a fennmaradó 24 százalék (175 690) pedig állandó lakos nélküli volt. Az utóbbiak aránya az elmúlt 20 évben nőtt: 2001-ben a lakóingatlanok 13 százaléka, 2011-ben 16 százaléka volt lakatlan. A lakó nélküli lakóingatlanok emelkedő arányának két oka van: egyrészt sokan vásárolnak nyaralót, lakást befektetési céllal, de nem lakják, illetve az adatokban azok a lakóingatlanok is szerepelnek, amelyek az építési nyilvántartás szerint már elkészültek, de még nem lakják őket.
Az állandó lakosokkal rendelkező lakások 69 százaléka többlakásos lakóházakban található, 27,7 százaléka családi ház, 1,6 százaléka ikerház, illetve 0,9 százalék nem minősül lakóingatlannak.
Javult az észt lakások komfortfokozata is: a népszámlálás idején a vezetékes ivóvízzel rendelkező háztartások száma 93,3 százalékra nőtt, vízöblítéses WC a lakások 91,1 százalékában, központi fűtés a 68 százalékában volt.
Lakáspiaci helyzet napjainkban
Észtországban továbbra is jelentős lakhatási válság tapasztalható, amelyet a gyorsan emelkedő ingatlanárak és a lakhatáshoz való hozzáférés terén növekvő egyenlőtlenség jellemez. Az elmúlt tíz évben az ingatlanvásárlás vagy -bérlés költségei Észtországban gyorsabban emelkedtek, mint sok más európai országban. 2024-ben a lakásárak 7,8 százalékkal emelkedtek az előző évhez képest, a tallinni lakások átlagos négyzetméterára 3084 euró volt. 2025 első negyedévében az ingatlanárak 4,6 százalékkal emelkedtek az előző év azonos időszakához képest, és Tallinban elérte a négyezer eurót a lakások átlagos négyzetméterára.
2024-ben Észtországban a lakosok 79,3 százaléka lakott saját tulajdonú lakásban, 20,7 százalékuk pedig bérelt lakásban. Az állami bérlakások száma nem elegendő, gyakran gyenge színvonalúak, és főként a szociálisan hátrányos helyzetű csoportok számára biztosítják őket. Különösen a fiataloknak nehéz a lakáshoz jutás a korlátozott jelzáloghitel-hozzáférés és az idősebb generációkhoz képest alacsonyabb bérek miatt. A válság nemcsak az alacsony jövedelmű háztartásokat érinti, hanem mára már a közepes jövedelműeket is, különösen a városokban, ahol a kereslet messze meghaladja a kínálatot. A befektetési célú vásárlások növekedése súlyosbította a társadalmi-gazdasági egyenlőtlenségeket, és sok átlagos jövedelmű ember számára megnehezíti a saját otthonhoz jutást.
Az ábra itt hivatkozható: https://www.datawrapper.de/_/9ltVV/
Az észt kormány elsősorban az energiahatékonysági felújításokat támogatja. 2024-ben Észtország 185 millió eurós támogatási programot indított, amelynek célja 2027-ig mintegy 400 lakóépület felújítása és 12 ezer lakás energiahatékonyságának javítása. Ez egy korábbi program folytatása, amelyek keretében 375 épületet felújítottak, és több mint 11 ezer lakást korszerűsítettek az energiahatékonyság javítása érdekében. Ezeket a programokat Észtország alapvetően EU-s forrásokból finanszírozza. Észtországban az első lakásvásárlók számára nyújtott támogatás a KredEx Guarantee, egy államilag támogatott hitelgarancia-program, amelynek célja, hogy segítse a fiatalokat és a családokat a hitelek önfinanszírozásában, ami gyakran megkönnyíti a lakáshitel megszerzését azáltal, hogy csökkenti a szükséges önrész összegét. Ezzel a programmal az első lakás vásárlónak elegendő a 10 százalékos önrész, többgyermekes családok esetében ez akár 5 százalék is lehet. Átfogó otthonteremtési program azonban nincs, leginkább a meglévő lakásállomány komfortfokozatát és energiahatékonyságát igyekeznek javítani, azonban ez egyre inkább a lakásállomány elöregedéséhez vezet.
Az Eurostat adatok tükrében
Az ábra itt hivatkozható: https://www.datawrapper.de/_/MOxMG/
Társadalomtudományi kutató, doktori fokozatát a Pécsi Egyetem Földtudományi Doktori Iskolájában szerezte. Nyolc évig vezette a Magyar Turizmus Zrt. moszkvai képviseletét, beosztott diplomata volt Minszkben. Dolgozott a versenyszférában, vezetett turizmusfejlesztési projekteket. Rendszeresen oktat és vizsgáztat egyetemeken és felnőttképzésben. Fő elemzési területei a demográfiai folyamatok, az elöregedő társadalmak, az egészségturizmus és a posztszovjet térség, azon belül is Belarusz.
Összegzés
Észtországban 1945 után a nagyszabású lakásépítés válasz volt mind a szovjet tagköztársaságokban bekövetkezett gyors ipari és népességnövekedésre, mind a második világháború utáni súlyos lakáshiányra. Az akkori lakáspiaci boomnak köszönhetően Észtországban a többlakásos házak közel 90 százaléka 1990 előtt épült (1961 volt a lakásépítés csúcsa). Ezen épületek többségének ugyanazok a tipikus problémái vannak: magas energiafogyasztás, elégtelen szellőzés, egyenetlen beltéri hőmérséklet és elégtelen hőkomfort. Az energetikai problémák mellett lakhatási gondokat okoz az is, hogy a kereslet jelentősen meghaladja a kínálatot, kevés az új építésű lakás.
