Az Otthon Start Program kapcsán Magyarországon központi témává vált az új otthon megteremtése. A hazai helyzetről alkotott képünket jelentősen árnyalhatja, ha más országok lakhatási helyzetét is ismerjük. Az Egyesült Királyságra ritkán tekintünk úgy, mint ahol bármilyen tekintetben válság van. A brit lakhatási krízis mégis immáron több évtizede tartó kedvezőtlen folyamatok eredménye, és egyre inkább része a közbeszédnek is. 35 európai ország összevetésében az Egyesült Királyság a 28. helyen áll a saját tulajdonú otthonnal rendelkezők arányát tekintve. Az már szinte közhely, hogy Európa két fele, kelet és nyugat között jelentősen eltérő otthonteremtési szokások vannak érvényben. A kérdés azonban ennél lényegesen összetettebb. A britek késői életszakaszban képesek megvásárolni első saját tulajdonú otthonukat, a tulajdonosok átlagéletkora 57 év volt 2022-ben. A bérlők magas aránya a brit ingatlanpiacon összefügg azzal, hogy az Egyesült Királyságban a bevándorlók aránya jelentős. Emellett a lakhatás sajátos modellje is kialakult, sokan saját otthonuk vagy szociális bérlakásuk egy-egy szobáját adják ki, és ilyen módon egy lakásban vagy házban élnek albérlőikkel. A következő bejegyzésben e folyamatok elemzése mellett azt is áttekintjük, milyen lépéseket tesz a brit kormányzat a probléma kezelése érdekében.
Európai kitekintés
35 európai ország összevetésében az Egyesült Királyság a 28. helyen saját tulajdonú ingatlanok arányát tekintve. 2024-en a britek hozzávetőleg kétharmada, 66,5%-a rendelkezett saját ingatlannal, ami kismértékben elmaradt az európai uniós átlagtól, 68,4%-tól. Az Eurostat adatai alapján a legmagasabb tulajdonosi arány Romániában 94,3%, Szlovákiában 93,1% és Magyarországon 91,6% volt.
Németország kivételével minden tagállamban meghaladta a tulajdonokok aránya a bérlőkét. Németországban 52,8% volt a bérlők hányada, majd Ausztria (45,5%) és Dánia (44,2%) következett a sorban. 2020 óta az Európai Unió átlagában, és így a tagállamok jelentős részében enyhe csökkenést mutatott a tulajdon aránya, 70,0%-ról 68,4%-ra mérséklődött a szám. Ezzel szemben Magyarországon 2020 és 2024 között enyhén növekedett az arány, 91,3%-ról 91,6%-ra.
Ábra: A saját tulajdonú otthonnal rendelkezők és a bérlők arányát (%-ban) mutatja meg 35 európai országban. Készítette: Németh Viktória. Forrás: Visual Cpitalist, Statista. Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/25448218/
Folyamatok az Egyesült Királyságban
Az Egyesült Királyságban az alacsony lakástulajdonlás az utóbbi évtizedek folyamán vált jellemzővé. A Brookings Intézet által közölt adatok alapján a 2003-as 70,9%-os történelmi csúcsról 2018-ra 63,9%-ra esett vissza a tulajdonosok aránya. A viszonyszámok a 2010-es évek első felében módosultak a legdrasztikusabb mértében. 2010 és 2015 között az Egyesült Királyságban a lakást bérlő háztartások hányada 21,6%-kal nőtt. Ez szám európai összehasonlításban magasabb, mint a második helyen álló Írországban, ahol a bérlők hányada 12,3%-kal növekedett.
A főbb számok mögötti tendenciák
Az Egyesült Királyságban jellemző a szociális lakások meghatározó szerepe is. Így a bérleti piac két lehetőség között oszlik meg, a privát és szociális alapú albérletpiac között. A szigetországban élők 19%-a magánszemélytől bérelte lakását vagy szobáját, és 16%-uk szociális lakásban élt.
Az Egyesült Királyságban elterjedt jelenség, hogy azok, akik saját lakással rendelkeztek, – de egyes esetekben az albérlők vagy a szociális lakásokban élők is, – kiadják az általuk lakott ingatlan egy részét más bérlőknek. A jelenség háttere, hogy e lakhatási megoldás rugalmasságot kínál a bérlőknek az élethelyzetében történő változások során, és segíthet a bérbeadóknak fenntartani a folyamatos bérleti díjbevételt.
A fentieken túl a saját otthonnal rendelkezők jelentős része, lényegében minden második tulajdonos lakáshitelből vásárolta ingatlanját. A teljes lakáspiacon 29% rendelkezett ingatlanhitellel 2023-ban. Ez az arány az európai uniós átlagot meghaladó, az európai uniós érték 24,3% volt 2024-ben, míg Magyarországon ez az arány 12,5% körül alakult az Eurostat adatai alapján.
Mely társadalmi csoportokhoz tartoznak a bérlők?
A brit statisztikai hivatal részletes adatokat közölt az angol lakhatási körülményekről, amelyben a magán bérlők és szociális lakásban élők jellemző demográfiai (népességtudomány) vonásait mutatta be.
- Területi eloszlást tekintve Londonban magasabb volt a magánbérlők aránya (29%), mint Anglia többi részén (17%).
- A magánbérlők átlagéletkora 2021-2022-ben viszonylag magas, 41 év volt. A szociális bérbeadási szektorban az átlagéletkora az előbbinél is magasabb, 53 év, eközben a tulajdonosok esetében volt a legmagasabb, 57 év. Ez azt jelenti, hogy a britek késői életszakaszban képesek megvásárolni első saját tulajdonú otthonukat.
- A magánbérlők túlnyomórészt britek vagy európaiak voltak (77%), mégis e szegmensben volt a legmagasabb, 23% az etnikai kisebbségek aránya, szemben a szociális bérlők 19%-ával és a tulajdonosok 8%-ával.
- A legalacsonyabb jövedelmű kvintilisben (azaz társadalom egyötöde) (41%) szignifikánsan több magánbérlő volt, mint a két legmagasabb jövedelmű ötödben (34%). Az alacsonyabb jövedelmű ötödök tendenciája hasonló a szociális bérlőkéhöz, ahol a bérlők háromnegyede (75%) a legalacsonyabb jövedelmi ötöd közé tartozott.
- A magánbérlők közel háromnegyede (74%) az Egyesült Királyságból származott. Eközben a magánbérbeadási szektorban volt a legmagasabb az EU-ból származó bérlők aránya (14%).
Az adatok alapján a bérlők magas részesedése az ingatlanpiacon összefügg azzal, hogy az Egyesült Királyságban európai összehasonlításban magas a más európai országokból származó és az Európán kívülről érkező bevándorlók aránya.
A bérleti díjak és törlesztőrészletek alakulása
A brit kormányzati szervek felmérése alapján a magánbérlők átlagosan jövedelmük egyharmadát költötték bérleti díjra (33%), többet, mint a szociális bérlők, akik átlagosan 27%-ot költöttek, és többet, mint a jelzáloghitelesek (22%).
A magánbérlők – akik Nagy Britannia lakosságának 19%-t teszik ki– jövedelmük különböző hányadát költik albérletre, attól függően, hogy az ország mely részében laknak. Az északkeleti térségben volt a legalacsonyabb ez az arány, a jövedelem 26%-a, míg a legmagasabb Londonban volt, 41%.
Amennyiben a brit helyzetet Magyarországgal hasonlítjuk össze, a magánbérlők aránya a brit harmadát sem éri el, és a lakosság 8%-t képezi. Eközben hazánkban a bérlők jövedelmük kisebb hányadát költik albérletre: a legkevesebbet Szolnokon, Szekszárdon és Miskolcon 18–20%, míg Budapesten átlagosan 36%-t, egy 2024-es kutatás alapján.
A brit lakhatási válság jellegzetes vonásai
Az Egyesült Királyság lakáspiacára több további válság jelenség is jellemző. Ezek közül az egyik általános jellemző, hogy kevés új ingatlan épült az elmúlt évtizedekben. Éves szinten 300 ezer ingatlanra lenne szükség, amelynek kétharmada valósul meg, de az elmúlt évtized komolyabb alulteljesítése miatt már 4,3 millió lakás hiányzik. Ennek következtében magasak az árak, amelyek növekedési üteme jelentősen meghaladja a bérekét. Éppen ezért a saját tulajdon aránya csökken, a bérlőké pedig emelkedik. Ugyanakkor a folyamat nyomás alá helyezi a bérleti piacot is, és az albérleti díjak is nagymértékben emelkednek. E jelenségek a gazdasági egyenlőtlenség fokozódásához vezetnek, és a meglévő ingatlanokban túlzsúfoltságot okoznak. Generációs különbségek is kialakulnak. Sok fiatal vagy hosszabb ideig él a szüleivel, vagy a magánszektorban bérel, ami kevés hosszú távú biztonságot nyújt. Ez hozzájárult a vagyoni szakadék növekedéséhez az idősebb lakástulajdonosok között, akik profitálnak az emelkedő ingatlanárakból, és a fiatalabb generációk között, akik stagnáló bérekkel és emelkedő lakhatási költségekkel szembesülnek. Emellett az Egyesült Királyság lakhatási válsága a hajléktalanság jelentős növekedéséhez vezetett. 2023-ról 2024-re számuk 14%-kal emelkedett.
A brit helyzet további sajátos jellemzője, hogy növekszik a hosszú távon üresen álló lakások száma. Jelenleg 1,5 millióra becsülik ezeknek az ingatlanoknak a számát. 2010 és 2016 között programot vezettek be, amely támogatta az üres lakások újra lakhatóvá tételét. Ennek eredményeként az üres lakások száma 20%-kal, 590 000-re csökkent, és ami a legfontosabb, a hosszú távon üres lakások száma 33%-kal, 200 000-re csökkent. Majd 2016-ban a programot kivezették, és a folyamat az üres lakások számának gyors emelkedéséhez vezetett. A jelenlegi kormányzat célul tűzte ki a program újra indítását, erre azonban a Kier Starmer által vezetett kabinet első évében nem került sor.
Konklúzió
Az Egyesült Királyságra jellemző lakáspiaci helyzet azt mutatja, – ahogyan arról az Oeconomus oldalán korábban írtunk, – hogy Európa több országban, a brit helyzetet is idesorolva, – általános jeleséggé vált a lakhatási válság. 2024-en a britek hozzávetőleg kétharmada, 66,5%-a rendelkezett saját ingatlannal, ami kismértékben elmaradt az európai uniós átlagtól (68,4%). A teljes lakáspiacon 29%-a rendelkezett ingatlanhitellel 2023-ban. Ez az arány az európai uniós átlagot meghaladó, az európai uniós érték 24,3% volt 2024-ben, míg Magyarországon ez az arány 12,5% körül alakult az Eurostat 2024-es adatai alapján. Ennek egyik következménye az volt, hogy az Egyesült Királyságban elterjedt jelenség, hogy azok, akik saját lakással rendelkeztek, – de egyes esetekben az albérlők vagy a szociális lakásokban élők is, – kiadják az általuk lakott ingatlan egy részét más bérlőknek. Az Egyesült Királyságban élők 33,5%-a élt bérelt ingatlanban. Amennyiben a brit helyzetet Magyarországgal hasonlítjuk össze, a magánbérlők aránya a brit harmadát sem érik el, arányuk 8%. Eközben hazánkban a bérlők jövedelmük kisebb hányadát költik albérletre, mind a főváros, mind a vidéki ingatlanok esetében. Az adatok alapján a bérlők magas részesedése az ingatlanpiacon összefügg azzal, hogy az Egyesült Királyságban európai összehasonlításban magas a más európai országokból származó és az Európán kívülről érkező bevándorlók aránya.
A magas ingatlanárak hátrányosan érintik a fiatalokat, a gazdasági és társadalmi szempontból kiszolgáltatott csoportokat, de alapvetően a teljes brit, gazdaságot is, amely helyzet Nyugat-Európára jellemző. Ezzel szemben Magyarországon lényegesen kedvezőbb helyzet alakult ki, a lakosság 91,6%-a rendelkezett saját tulajdonnal, a hitellel rendelkezők aránya is fele az európai uniós átlagnak, miközben azok számára, akik még nem rendelkeznek saját otthonnal az Otthon Start Program kínál kedvező feltételeket első ingatlanuk megvásárlására.
Németh Viktória makroökonómiai elemző és külpolitikai szakértő. A Budapesti Corvinus Egyetemen diplomázott nemzetközi tanulmányok szakon, majd a Pécsi Tudományegyetemen szerzett doktori fokozatot geopolitika szakirányon. Korábban makroökonómiai elemzőként dolgozott a Nemzetgazdasági Minisztériumnál, a Magyar Nemzeti Banknál és az MKB-nál, mely a magyar bankrendszer egyik legrégebbi és legmeghatározóbb kereskedelmi bankja.
