Az európai szemeszter az Európai Unió éves gazdaság- és szociálpolitikai koordinációs kerete, amelynek célja a tagállamok költségvetési, gazdaságpolitikai és szociálpolitikai intézkedéseinek összehangolása az uniós célokkal és szabályokkal. Az európai szemeszter országspecifikus ajánlásaiban (és az azokat előkészítő bizottsági országjelentésben) több pontban is felvetődött a magyar lakáspolitika. A magyar kormány évek óta következetesen kiáll a családok és háztartások támogatása mellett, amelyet széles körű programokkal valósít meg. Az idei évben valósították meg Magyarország történetében a legnagyobb ingatlanszerzést elősegítő támogatást, az Otthon Start Programot, amely magyarok tízezreinek tette elérhetővé, hogy számukra is elérhető cél legyen a saját tulajdonú ingatlanhoz jutás lehetősége. De vajon mi az Unió álláspontja a hazai intézkedésekkel kapcsolatban? Cikkünkben többek között erre is keressük a választ.
Az európai szemeszter
Az európai szemesztert 2010-ben hozták létre, az első teljes ciklusa 2011 januárjában indult el. Létrehozásának fő indoka a 2008-as globális pénzügyi és gazdasági válság volt, amely rámutatott, hogy az uniós tagállamok gazdaságai szoros kölcsönhatásban állnak egymással. A válság egyértelművé tette, hogy az Európai Unión belüli gazdasági-, költségvetési- és szociálpolitikai együttműködés mértéke nem volt elégséges ahhoz, hogy megelőzze vagy enyhítse a krízis kedvezőtlen hatásait.
Az európai szemeszter célja, hogy hozzájáruljon számos területen a térség gazdasági és pénzügyi stabilitásához, amelyeket a következő módokon igyekszik megvalósítani:
- a rendezett államháztartás biztosítása, a túlzott költségvetési hiány megelőzése, valamint az államadósság kezelése és csökkentése
- az unión belüli konvergencia és stabilitás biztosítása
- a gazdasági prosperitás elősegítése
- a makrogazdasági egyensúlyhiányok kialakulásának megelőzése
- a nemzeti helyreállítási és rezilienciaépítési tervek végrehajtásának nyomon követése
- valamint a a foglalkoztatás- és szociálpolitikák koordinálása és nyomon követése
A szemeszter évente ismétlődő folyamat, amelynek során az uniós tagállamok közösen megvitatják gazdasági és költségvetési stratégiáikat, amelyek alapján az Európai Bizottság elemzéseket, országjelentéseket és országspecifikus ajánlásokat készít. Ez az együttműködési mechanizmus hozzájárul a gazdasági növekedés ösztönzéséhez, a munkahelyteremtéshez, a makrogazdasági stabilitáshoz, valamit a felelős költségvetési politikák kialakításához.
EU-ajánlások a lakáspolitikában
Az országspecifikus ajánlásokban és bizottsági országjelentésekben több pontban is felvetődött a magyar lakáspolitika. A 2024/2025-ös ajánlások különösen hangsúlyozták a „piaci torzító hatások” csökkentését. Például a Tanács ajánlásaiban javasolta, hogy Magyarország fokozatosan szüntesse meg a még fennálló ár- és kamatplafonokat és hajtson végre célzottan az alacsony jövedelmű háztartásokat támogató intézkedéseket a lakásszektorban. (Ez a javaslat például a kedvezményes, 5%-os THM-plafon eltörlését és az államilag támogatott hitelkonstrukciók fokozatos visszavonását célozza.) Az ajánlás ugyancsak hangsúlyozta azt is, hogy a magyar háztartások 10 százaléka költi a jövedelmük több mint 40%-át lakhatásra, amelyet az ajánlás a „célzott támogatások hiányára” vezetett vissza. Összességében az EU az ajánlásaiban inkább a makrogazdasági fenntarthatóságot és a piaci verseny fokozását szorgalmazta, és rámutatott arra, hogy a magyar lakáspiac állami támogatásai hosszú távon piactorzító hatásúak lehetnek.
Magyar válasz és intézkedések
A magyar kormány évek óta következetesen kitart az álláspontja mellett, miszerint az ilyen mértékű állami beavatkozás szükségszerű a magyar lakosság életszínvonalának javítása érdekében, különös tekintettel a fiatalokra és a családokra, vagy családot alapítani vágyókra.
1. Ábra: A nemzetgazdaság lakásberuházása folyó áron 2010-2024 között, millió Ft. Forrás: KSH, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/a-nemzetgazdasag-lakasberuhazasa-folyo-aron-2010-2024-kozott-millio-ft-1hxj48mwj8w1q2v
Ahogy az grafikonon is látható, nemcsak a támogatások bővültek, hanem a nemzetgazdaság beruházásai a lakáspiacba, amelyhez számos program hozzájárult.
Az elmúlt évtizedben számos támogatási programot vezettek be vagy bővítettek, amelyek közül több nemcsak a keresleti, hanem a kínálati oldalt serkenti. Ezek közül kiemelendők:
- 5 százalékos áfa: 2016-2019 között, majd pedig 2021-2026-os időszakban az új építésű lakások esetében csupán 5 százalékos általános forgalmi adót vezettek be.
- Falusi csok: A 2019-ben elindult falusi csok keretein belül a kistelepüléseken megvalósuló lakásépítésekhez és felújításokhoz nyújt vissza nem térítendő támogatást.
- Lakhatási Tőkeprogram: 2024 decemberében jelentette be a kormányzat az Új Gazdaságpolitikai Akciótervet, amelyben megfogalmazták a Lakhatási Tőkeprogramot is. Ennek keretében 300 milliárd forint közvetlen szubvenciót (vissza nem térítendő állami támogatás) nyújt az állam az ingatlanfejlesztő alapok számára. A program multiplikátor hatásai révén 800-1000 milliárd forintnyi lakásépítési projekt valósulhat meg. Az előrejelzések szerint ez az elkövetkezendő 3-5 évben 30 ezer új lakást jelenthet. A fő cél, hogy ismét legalább évi 25 ezer darab épüljön Magyarországon. A pályázaton nyertes ingatlanalapok nemcsak lakóingatlanok, hanem bérlakások és kollégiumok építésére is felhasználhatják a forrásokat.
- Illetékmentesség: Lakóház létesítés esetén az építés és vagyonszerzés illetékmentessége (2023-tól)
- Vidéki Otthonfelújítási Program: Januárjától elindult az ötezer fő alatti lakosú településeken a Vidéki Otthonfelújítási Program, amely keretében a pályázók 3 millió forint vissza nem térítendő támogatást és 6 millió forint kamattámogatott hitelt szerezhetnek.
- Otthon Start Program: Az eddigi legnagyobb horderejű állami konstrukció az Otthon Start Program (OSP), amely nem csak a keresleti, de a kínálati oldalnak is hatalmas impulzust adhat az elkövetkezendő időszakban. 2025-től kezdve azon legalább 250 lakásos ingatlanpiaci fejlesztések, amelyekben a lakások minimum 70 százaléka megfelel az OSP feltételeinek nemzetgazdaságilag kiemelt beruházássá válnak. Az érintett projektekre gyorsabb és egyszerűbb jogszabályi eljárás vonatkozik, így csökken a vállalatok adminisztrációs terhe, illetve az ügyintézés ideje, továbbá egyéb könnyítésekben is részesülhetnek.
A kormány intézkedéseinek következtében jelentősen megnőtt a lakáshitelezés mértéke Magyarországon, hiszen a drága piaci hitel helyett kedvező feltételeket biztosított az állam a magyarok, de elsősorban a családok vagy családot alapítani vágyók számára, amelyet a következő ábra is jól szemléltet:
2. Ábra: Az engedélyezett lakáscélú hitelek összegének alakulása 2010-2024 között. Forrás: KSH, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/az-engedelyezett-lakascelu-hitelek-osszegenek-alakulasa-2010-2024-kozott-milliard-ft-1hnp27evjpq7y4g
2024-ben 75,5 ezer lakáshitelt engedélyeztek összesen 1346 milliárd forint értékben. A hitelek száma 1,5-, értéke 2,2-szeresére emelkedett a 2023. évi alacsony bázishoz képest. Az államilag támogatott hitelek összértéke 2,7-, a támogatás nélkülieké 2,1-szeresére nőtt. Az államilag támogatott hitelek a 2024-es összérték ~25,2%-át adták, szemben a 2010-es ~5 százalékkal.
Nemzetközi kitekintés
A magyar lakáspolitika néhány megközelítése eltér a nyugat-európai gyakorlat többségétől. Míg az EU számos tagállama főként a bérlakás-programokra és a szociális lakhatási támogatásokra épít, Magyarország a háztartások támogatását és a piaci szereplők ösztönzését egyaránt alkalmazza. Nem véletlen, hiszen Magyarországon a világon az egyik legmagasabb a lakástulajdonlás aránya: a lakosság több mint 90 százaléka rendelkezik saját tulajdonú ingatlannal.
3. Ábra: Magyarországi lakóingatlanok aránya tulajdonosi típus szerint 2022-ben. Forrás: Housing Europe, Szerkesztette: Jóna Bence. Az ábra itt hivatkozható: https://infogram.com/magyarorszagi-lakoingatlanok-aranya-tulajdonosi-tipus-szerint-2022-ben-1h0r6rzgqkqlw4e
A lakásvásárlókra szabott, széles körű adókedvezmények és támogatások (pl. csok), valamint a kamattámogatott hitelek olyan mértékű állami beavatkozásnak számítanak, amellyel kevés EU-ország vetekszik. Nyugat-európai viszonylatban ritkábbak az a Magyarországra jellemző, ingatlantulajdon szerzését elősegítő programok, inkább a bérlőtámogatási formák jellemzőek. Mindazonáltal több uniós ország is bevezetett különféle családtámogatásokat, azonban a hazai eszközök kombinációja jóval sokrétűbb és kedvezőbb feltételeket biztosítanak magyarok milliói számára.
Következtetések
A magyar lakáspiac és lakáspolitika az elmúlt években kiemelt szerepet kapott, főként a fiatalok és a családok lakhatásának biztosítása érdekében. A kormány több intézkedéssel (csok, Otthon Start Program stb.) segíti elő a lakástulajdon-szerzést, míg az EU a piaci torzítások csökkentését ezen konstrukciók megszüntetése révén és a célzott, alacsony jövedelműeket támogató intézkedéseket sürgeti. Az új programok, mint például a Lakhatási Tőkeprogram a kínálat bővítését és a lakásépítések felgyorsítását célozzák. Míg a magyar ingatlanpiac történetének legnagyobb horderejű konstrukciója, az Otthon Start Program, nemcsak a keresleti oldal serkentésében, de a kínálat bővítésében is nagy szerepet játszik. Amennyiben az Otthon Start hatásai a várt módon érvényesülnek, fellendülés veheti kezdetét. A hazai ingatlanpiac történetében kétségkívül fontos mérföldkő lehet az Otthon Start Program, amely rövid távon a lakáspiacra, hosszabb távon pedig a gazdaság egészére is komoly hatást gyakorolhat. Ezen oknál fogva a magyar kormány következetesen kiáll a jelenlegi lakáspolitikája mellett, amely az elmúlt 10 évben jelentős segítséget jelentett a magyar családok tízezrei számára.
Források:
https://www.consilium.europa.eu/hu/policies/european-semester/
https://www.housingeurope.eu/wp-content/uploads/2025/10/hungary_the_state_of_housing_in_the_eu_2025_digital.pdf
https://www.ksh.hu/s/kiadvanyok/lakossagi-lakashitelezes-2024/index.html#:~:text=A%202016.%20janu%C3%A1rt%C3%B3l%20a%202024.%20%C3%A9v%20v%C3%A9g%C3%A9ig%20tart%C3%B3,volt.%20Egy%20foly%C3%B3s%C3%ADt%C3%A1sra%20%C3%A1tlagosan%202%2C5%20milli%C3%B3%20forint%20jutott.
https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0001.html
