A Közép-Kelet-Európa lakáspiaci körkép sorozatunk a régió államainak ingatlanpiacait mutatja be, különös tekintettel azok statisztikai mutatóira, sajátosságaira, valamint a kormányok lakhatási programjaira. Az elemzések aktualitását adja, hogy az otthonteremtés a magyar Otthon Start Program révén a közbeszéd középpontjába került. Alábbi elemzésünkben Lettország lakáspiacát tekintjük át. Lettországban a lakóépületek közel 90 százaléka 1991 előtt épült. A nagyvárosokban egész városrészek olyanok, ahol a lakóépületek még a szovjet időszakban épültek. A lakásépítés csúcsidőszakában, az 1960-as években épült lett lakóingatlanok jellemzően 3-5 emeletes, nagyon egyszerű és gyenge minőségű panelépületek, az úgy nevezett hruscsovkák, amelyek az akkori SZKP pártfőtitkáráról, Nyikita Hruscsovról kapták a nevüket. Felújításuk nagyon lassú ütemben halad, a városokban azok a részek, ahol ezek az épületek állnak, egyre inkább szlamosodó, leromló kerületeknek számítanak.
Lakáspiaci helyzet a rendszerváltás után
A lakástulajdon dominanciája Lettországban is a piacgazdaságra való áttérés után végrehajtott privatizáció eredménye. A piacgazdaságra való áttérés után a közlakásállomány két fő folyamat révén került magántulajdonba: egyrészt az állami tulajdonú lakások tömeges privatizációja, másrészt a korábban államosított lakásállomány visszaszolgáltatása révén.
Hasonlóan a másik két balti államhoz, a 2000-es évek elején Lettországban is lakáspiaci buborék alakult ki. A túlhitelezés miatt Lettországban 2000-2007 között a lakásárak 700 százalékkal emelkedtek. A lakáspiacon a válság jelei már 2007-ben jelentkeztek: a lakásárak 5 százalékkal (reálértékben 16,7%) estek az előző évhez képest. Tovább súlyosbította a helyzetet, hogy a 2008-as válság olyan mélyen érintette a lett gazdaságot, hogy csak az IMF mentőcsomagja akadályozta meg a teljes gazdasági összeomlást. A lakásárak 2008-ban 30,5 százalékkal (-37,1% reálértékben) zuhantak be az előző évhez képest, 2009-ben pedig további 42 százalékkal (-41,3% reálértékben). Lettországban a nem teljesítő hitelállomány 2010-ben érte el csúcspontját 16 százalék körül, míg 2014-ben 5 százalékra mérséklődött.
2010-től a lakásárak, ha lassú ütemben is, de újra emelkedtek, 2010-2015 között éves szinten reálértékben 0,5-3,3 százalék közötti volt az áremelkedés. A lakáspiac 2016-ban az erős gazdasági növekedésnek és a korlátozott kínálatnak köszönhetően visszanyerte lendületét: 2016-ban 7,6 százalékkal (reálértékben 5,3%-kal), 2017-ben pedig további 8,8 százalékkal (reálértékben 6,5%-kal) emelkedtek az árak.
2018-tól újra megtorpant a lakáspiac, lassult az áremelkedés, sőt voltak olyan évek (a COVID és az ukrajnai háború miatt), amikor stagnáltak, illetve az inflációval kiigazítva csökkentek a lakásárak.
A lakóingatlanok jellemzői a népszámlálási adatok alapján
Lettországban a 2021. évi népszámlálás adatai szerint a lakóingatlanok száma 1 063 939 volt. Ezek 76 százaléka (810 992) volt lakott, azaz legalább egy állandó lakossal rendelkezett, a fennmaradó 24 százalék (252 947) pedig állandó lakos nélküli volt.
A 2011-es népszámláláshoz mérten kis mértékben nőtt azok száma, akik saját tulajdonú ingatlanban éltek, 2021-ben ez a mutató 83,2 százalék volt.
A 2021-es népszámlálás idején a lett lakosok 33,9 százaléka lakott családi házban, 65,2 százaléka többlakásos házban lévő lakásban, 0,9 százaléka egyéb ingatlanban.
Lakáspiaci helyzet napjainkban
Lettország lakosságának több mint fele szovjet építésű, sorozatgyártású lakótömbökben él, amelyek már elértek vagy gyorsan elérik élettartamuk végét. Az Állami Számvevőszék jelentésében elismerte, hogy az országban nincs hatékony megközelítés a lakhatási biztonságra, és az épületek felújításához szükséges források meghaladják a tulajdonosok fizetőképességét. A főbb problémák a következők: ezeknek az épületeknek a tényleges műszaki állapota ismeretlen (műszaki vizsgálatokra lenne szükség), a lakók nem rendelkeznek szabadon felhasználható megtakarítással, amelyből az alapvető vizsgálatokat, javításokat vagy felújításokat finanszírozhatnának, és nem, vagy csak nehezen férnek hozzá az energiahatékonyság és az épületek általános műszaki állapotának javításához szükséges állami támogatásokhoz.
A lett Gazdasági Minisztérium becslése szerint a nagyon rossz állapotú, még a szovjet időszakban épült ingatlanok felújítása legalább 11 milliárd euróba kerülne. Nyilván ezt sem az állam, sem a tulajdonosok nem tudják és nem akarják bevállalni. Éppen ezért a felújítás nagyon lassan halad. Lettországban évente átlagosan 140 többlakásos épületet újítanak fel, míg Litvániában és Észtországban ez a szám legalább kétszer ekkora.
Lettországban Rigában és Jurmalában kiemelkedően magas a lakóingatlanok ára, a vidéki városokban lényegesen alacsonyabb. Rigában a használt ingatlanok átlagos négyzetméterára 848 euró, míg az új építésű lakások ára négyzetméterenként átlagosan 2640 euró. A vidéki városokban az árak jóval alacsonyabbak: Jelgavában az ingatlanárak négyzetméterenként 183 és 2096 euró között mozognak, míg Daugavpils kínálja a legkedvezőbb árakat, ahol az ingatlanok ára négyzetméterenként 222 és 475 euró között mozog. Bár a szovjet időszakban épült lakások állapota rossz, mégis van piacuk, mert viszonylag megfizethetőek. Főleg Rigában a tranzakciók jelentős részét ezek a lakások teszik ki. Rigában a szovjet építésű házakban található lakások négyzetméterenkénti átlagára az Acro Real Estate adatai szerint 2022-ben 916 euró volt, míg a vidéki városokban a négyzetméterenkénti ár 115 és 889 euró között mozgott. Mivel a régi szovjet házak már szinte elérték élettartamuk végét, szükségszerű lenne helyettük új lakásokat építeni. Lettország helyzete azonban e tekintetben nem különösebben biztató. A fő probléma az, hogy az új épületek magas költségei miatt a lettek nagy része nem engedheti meg magának az új lakások megvásárlását. Ennek megfelelően az új, többlakásos épületek építési volumene viszonylag alacsony (a lakóépületek mindössze 10%-a épült 1991 után), és alapvetően a magas jövedelműek vagy a külföldi befektetők képesek ezekben a házakban lakást vásárolni.
Az ábra itt hivatkozható: https://www.datawrapper.de/_/ukQCe/
Az új építésű ingatlanok áremelkedésében szerepet játszik az is, hogy egyre több a vásárlók között a külföldi befektető. A geopolitikai kihívások ellenére Lettországban a 2024. év végéig felhalmozott közvetlen külföldi tőkeállomány 12,5 százaléka az ingatlanpiacon realizálódott. Korábban a külföldi vevők jellemzően orosz vagy belarusz állampolgárok voltak, azonban 2025-ben az orosz és belorusz állampolgárok kizárása az ingatlanbefektetési programokból átalakította a befektetői környezetet. Új befektetői csoportok jelentek meg, különösen a Közel-Keletről, amelyek egyre inkább a magas színvonalú fejlesztési projekteket célozzák meg, mint például a Riga Waterfront.
A magasabb színvonalú, új építésű lakások iránti keresletet és azok árát befolyásolja Lettország úgy nevezett Tartózkodási Engedély programja, amely minimum 250 ezer eurós ingatlanbefektetés és 5 százalék kormányzati díj kifizetése esetén tartózkodási engedélyhez juttat külföldi állampolgárokat.
A külföldi befektetők körében azért is népszerűek a lett lakóingatlanok, mert a balti államok között Lettország az ingatlanpiacon mérsékeltebb pozíciót foglal el: az árak kedvezőbbek az észt áraknál, igaz, az árnövekedés is mérsékeltebb. Míg az észt fővárosban az új építésű lakások átlagos négyzetméterára 2800-3200 euró között mozgott 2024-ben, a litván fővárosban hasonlóan alakultak, mint a lett fővárosban: 2640 euró körül mozogtak.
Lettország ingatlanárai 2025 első félévében mérsékelten emelkedtek, amit a csökkenő kamatlábak és az új, energiahatékony lakások iránti erős kereslet ösztönöz. Az új lakások ára 11,4 százalékkal emelkedett az előző év azonos időszakához képest, míg a használt lakások ára 2 százalékkal csökkent. Az ingatlanpiaci szakértők előrejelzése szerint a lett ingatlanpiaci árak 2024 és 2029 között várhatóan évente 3,87 százalékkal fognak növekedni.
Otthonteremtési támogatások Lettországban
A fiatal, gyermekes párok lakáshoz jutását támogatja az Altum Lakhatási Garancia program, amely állami garanciát nyújt banki hitelhez azon gyermekes családok számára, akik rendszeres jövedelemmel rendelkeznek, de nem elég a megtakarításuk az önrész befizetéséhez.
2022-ban a lett Gazdasági Minisztérium egy támogatott bérlakásépítési programot indított el. A minisztérium az uniós Helyreállítási és Ellenállóképességi Eszköz terhére létrehozott egy alapot, hosszú lejáratú hitel (legfeljebb 30 év) és tőkekövetelmény-kedvezmény (a projekt teljes támogatható költségének legfeljebb 30%-a) formájában nyújt támogatást az ingatlanfejlesztőknek bérlakások építéséhez. A támogatás igénybevételéhez bizonyos feltételeknek kell megfelelni, például a lakóépületekre vonatkozó minőségi követelményeknek és a bérbe adott lakások számának. A program célja megfizethető lakások biztosítása, ezért a bérleti díjat kezdetben 5 EUR/m2-ben állapították meg, és a bérleti díjakat évente az éves infláció mértéke alapján lehet indexálni. Szintén fontos kitétel, hogy a program keretében bérlakások nem épülhetnek a fővárosban. A program finanszírozására 42,9 millió euró áll rendelkezésre, ebből várhatóan 700 bérlakás épül fel.
2025-ben született egy kormányzati kezdeményezés, amely az Európai Beruházási Bankkal együttműködve 2260 megfizethető bérlakás építését célozza meg országszerte, illetve a „Bérlakások lett szakembereknek” program pedig a közszféra dolgozóit célozza meg, 1129 bérlakás építését tervezik kilenc településen.
2025-ben indult egy újabb program a lakások energiahatékonyságának a javítására. A program segítségével 2029 végéig több mint 400 házat újítanak fel. A program egy 173 millió eurós uniós forrásból valósul meg.
Összehasonlító Eurostat adatok
Az ábra itt hivatkozható: https://www.datawrapper.de/_/t23vJ/
Társadalomtudományi kutató, doktori fokozatát a Pécsi Egyetem Földtudományi Doktori Iskolájában szerezte. Nyolc évig vezette a Magyar Turizmus Zrt. moszkvai képviseletét, beosztott diplomata volt Minszkben. Dolgozott a versenyszférában, vezetett turizmusfejlesztési projekteket. Rendszeresen oktat és vizsgáztat egyetemeken és felnőttképzésben. Fő elemzési területei a demográfiai folyamatok, az elöregedő társadalmak, az egészségturizmus és a posztszovjet térség, azon belül is Belarusz.
Összegzés
Lettországban a lakóépületek közel 90 százaléka 1991 előtt épült. A nagyvárosokban egész városrészek olyanok, ahol a lakóépületek még a szovjet időszakban épültek. A lakásépítés csúcsidőszakában, az 1960-as években épült lett lakóingatlanok jellemzően 3-5 emeletes, nagyon egyszerű és gyenge minőségű panelépületek, az úgy nevezett hruscsovkák, amelyek az akkori SZKP pártfőtitkáráról, Nyikita Hruscsovról kapták a nevüket. Felújításuk nagyon lassú ütemben halad, a városokban azok a részek, ahol ezek az épületek állnak, egyre inkább szlamosodó, leromló kerületeknek számítanak.
