Az uniós mezőnyben jelenleg a legmagasabbak közé tartozó magyar lakáshitel-kamatláb helyett az Otthon Start Program révén érkező fix 3% olyan, mintha 18 helyet ugranánk előre az EU-s lakáshitel-kamatláb ranglistán. Az első lakás hitelből való megvásárlásához szükséges 10%-os önerőnél csak Hollandiában van kedvezőbb ajánlat, egyes környező országokban 15%-os, vagy akár 20%-os előírt minimális önrésszel kell számolni. Horvátország kivételével a többi, régiónkhoz tartozó uniós ország első lakásukat vásárló polgárai számára az Otthon Start Program helyi megfelelőjének bevezetése kifejezetten kedvező feltételeket teremthetne. A kormányzati bejelentések szerint szeptemberben induló hazai otthonteremtési program számos lakásvásárlást tervező fiatal számára jelenthet érdemi, nemzetközi összevetésben is jelentős mértékű támogatási lehetőséget.
Szélesre tárta az otthonteremtési támogatások kapuját a 2025 júliusának első napjaiban bejelentett Otthon Start Programmal a kormány. Az állam azt vállalja, hogy beszáll az első lakásukat vásárlók lakáshitel-kamatainak fizetésébe, a jelenlegi piaci kamatszint több mint 50%-ának erejéig. A magyar társadalomban kifejezetten magas az ingatlantulajdonosok aránya, a 40 év felettiek 80 százaléka saját tulajdonú ingatlanban él. Ugyanakkor a 18-40 év közöttieknél ez az arány csupán 40 százalék. Az Otthon Start Program arra fókuszál, hogy a fiatalokat hozzásegítse az első lakásuk megvásárlásához, de nincs életkori megkötés és a gyermekvállalás sem feltétel, mint a CSOK Plusznál. Az ajánlat olyan, nagy létszámú társadalmi csoportoknak is szól, akiket a korábbi otthonteremtési programok nem érintettek, de a fiatal családok közös életkezdéséhez is támaszt jelenthet, mivel kombinálható a gyermekvállalást elismerő támogatási konstrukciókkal. A lakhatás terén az aktív állami szerepvállalásra pedig nagy a szükség, mivel az utóbbi években egész Európában, és Magyarországon is jelentősen növekedtek az ingatlanárak. Az Eurostat adatai szerint hazánkban 2010 és 2024 között éppen 234%-kal. Ugyanakkor Varsó, Prága, Pozsony vagy Bukarest négyzetméterárai is ott tartanak, vagy még magasabbak, mint a budapesti árak.
Ki? Mennyit? Mennyiért? Milyen lakásra?
Az Otthon Start Program 2025 szeptemberében indul. Ahogy indul a számolgatás is, hogy vajon megéri-e belevágni a hitelfelvételbe ebben a támogatási konstrukcióban. A matekozásban segítséget nyújthat az Oeconomus elemzése, amelyben az Otthon Start kormányzati bejelentésekből megismert paramétereit gyűjtöttük össze és konkrét hitelfelvételi szcenáriókat mutatunk be. A kormányzati támogatás legfontosabb paraméterei:
- A teljes futamidőre fix, 3%-os kamat.
- Legfeljebb 50 millió forintos hitelösszeg, legfeljebb 25 év futamidő.
- Legalább 10% önerő.
- Más kedvezményekkel, például CSOK Plusszal összevonható.
- Az árplafon lakás esetén 100 millió forint, ház esetén 150 millió forint.
- A négyzetméterár nem lehet magasabb 1,5 millió forintnál.
- Az első lakásukat vásárlóknak ( = akik eddig nem rendelkeztek lakóingatlanban 50 százalékot meghaladó tulajdonrésszel) szól az ajánlat.
- A hitelfelvevőnek legalább 2 éves tb-jogviszonyt kell igazolnia.
- Nem feltétel a gyermekvállalás, nincs életkori korlát.
Kamatlábak a szomszédban
Ha a szerződéses összegekkel súlyozzuk az élő lakáshitel-szerződések kamatlábait, és a különböző kamatperiódusoknak megfelelő aktuális kamatlábakkal számolunk, akkor Magyarországon az átlagos lakáshitel-kamatláb 6,91% az Európai Központi Bank (EKB) adatai alapján (2025. május 31-ei állapot szerint). Fontos hangsúlyozni, hogy ez egy átlagérték, egy konkrét lakáshitel aktuális kamatlábának mértéke a szerződésben rögzített kamatperiódustól, a hiteltörlesztés bank által érzékelt kockázatosságától függően ettől eltérhet. Az Otthon Start Program ehelyett a 6,91% helyett kínál fix 3%-ot szeptembertől. Érdemes megnézni, hogy mit jelent ez a jelentős mértékű hazai változás nemzetközi kontextusban. Az EKB adatai tartalmazzák az állami támogatás mellett nyújtott hitelek kamatait is, a támogatással növelt kamatszinten. (Ez az állami kamattámogatást nyújtó országok, így Magyarország esetén is az adatot felfelé torzítja ahhoz képest, mint ha csak a tisztán piaci alapon kötött szerződéseket vennénk figyelembe.)
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/24210002/
A jelenlegi magyar átlagos lakáshitel-kamatláb régiós és uniós összevetésben is magasnak számít, csak a lengyeleknél drágább a lakáshitel, mint nálunk. Az Otthon Start Program szeptemberi startjával azonban gyökeresen változik a helyzet. Az uniós rangsorban a 26. helyről a 8. hely felé tartunk majd, ha minden egyéb változatlan marad.
A nemzetközi összevetés alapján az euróövezeten kívüli egykori KGST-országokban, így Lengyelország és Magyarország mellett Romániában és Csehországban a legmagasabb az átlagos lakáshitel-kamatláb. Bulgária a kivétel, de egyébként is látható, hogy a déli országokban jellemzően alacsonyabbak a lakáshitel-kamatok. A ranglista első 10 helyén déliek sorakoznak, csak két skandináv jóléti állam töri meg ezt a hegemóniát. Ebbe a társaságba jön át Magyarország az Otthon Start Programmal.
A szomszédos uniós országok közül jelenleg Szlovéniában és Horvátországban van 3% alatt az átlagos lakáshitel-kamatláb (mindkét országban 2,91%). Ausztriában és Szlovákiában 3% és 4% között van ez az érték, ugyanakkor Csehországban (4,69%), Romániában (5,83%) és különösen Lengyelországban (7,09%) jóval magasabban.
Szóródó önrészek
Az Otthon Start Program keretében nyújtott kamattámogatás esetén az előírt minimális önrész 10%. Korábban ilyen alacsony mértékű önrésszel csak gyermeket vállaló fiatalok kaphattak lakáshitelt, most viszont ez a lehetőség mindenki előtt megnyílik, aki az első lakását vásárolja. Milyen kötelező önrész mértékekkel találkoznak az első lakásuk megvásárlását hitelfelvétellel finanszírozó ügyfelek az Európai Unió országaiban?
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/24216669/
Egyes nyugat-európai országokban szintén 10%-os önrészt írnak elő a banki gyakorlatban, de Hollandiában például önrész nélkül is lehet lakáshitelt felvenni. A Magyarországgal szomszédos országokban, illetve a régiós versenytársaknál 10%, 15%, illetve 20% a kötelező önrész mértéke. Egy 100 ezer euró értékű lakás megvásárlásakor Magyarországon 10 ezer euró értékű önrésszel, Szlovákiában 20 ezer euró értékű önrésszel kell tervezni.
Még jelentősebb eltérések vannak a nem az első lakásukat vásárló ügyfelek számára kínált lakáshitelek esetén. Magyarországon a jellemző banki gyakorlat az, hogy a pénzintézetek önrészként az ingatlan forgalmi értékének 20%-át kérik. Míg Hollandiában ilyen szerződések esetén is lehet találkozni 0%-os előírt önrésszel, addig a fentebb említett országokban a 10-20%-os önrész előírás jellemző. Ugyanakkor Szlovéniában 30%, Romániában akár 50% is lehet az előírt önrész mértéke.
Számoljunk euróban!
Az Otthon Start Program által kínált lehetőség nemzetközi kontextusba helyezéséhez nézzünk egy konkrét számítási példát! Tegyük fel, hogy egy 100 ezer euró értékű lakást szeretnénk hitelre megvásárolni, és ehhez 25 éves futamidőre, a piacon elérhető legkedvezőbb, 5-10 éves kamatperiódussal meghatározott kamatlábú lakáshitelt szeretnénk igénybe venni. A fentiekben vizsgált 6 régiós országra és Magyarországra vonatkozóan kalkuláljuk a hitelfelvétel legfontosabb paramétereit, az összehasonlíthatóság kedvéért euróban, a kurrens átlagos ajánlatok alapján, és ezeket vetjük össze az Otthon Start Programban, Magyarországon elérhető lehetőségekkel.
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/24217690/
Ha 2025 szeptemberét követően az Otthon Start Program lehetőségével élve kötünk lakáshitel-szerződést Magyarországon, akkor (legalább) 10 ezer eurónyi önrésszel kell készülnünk, ugyanúgy, mintha Csehországban és Horvátországban vásárolnánk. Lengyelországban és Romániában már 15 ezer eurót, Szlovákiában és Szlovéniában pedig 20 ezer eurót kell letenni az asztalra.
Magyarországon a havi törlesztőrészlet a jelenlegi piaci feltételek mellett elérhető 600 euró helyett az Otthon Start Programban kínált kamattámogatással 427 euró lehet, vagyis a magyar állam havonta 173 euróval száll be a hitel törlesztésébe. Ha a többi vizsgált országban is bevezetnék az Otthon Start Program helyi változatát, akkor a cseh hitelfelvevők havonta 64 euróval lennének beljebb a jelenlegi havi törlesztőjükhöz képest. A román hitelvevők havonta 136 euróval, a lengyelek 203 euróval járnának jobban. Horvátországban, Szlovákiában és Szlovéniában jelenleg 3% alatti lakáshitel-kamatláb is elérhető, így a havi törlesztőből nem lenne előnyük az itteni hitelfelvevőknek, viszont az utóbbi két országban 10 ezer euróval kevesebb önerőre lenne szükségük, ha ott is elérhető lenne az Otthon Start.
Az uniós mezőnyben jelenleg a legmagasabbak közé tartozó magyar lakáshitel-kamatláb helyett az Otthon Start Program révén érkező fix 3% tehát olyan, mintha 18 helyett ugranánk előre az EU-s lakáshitel-kamatláb ranglistán. Az első lakás hitelből való megvásárlásához szükséges 10%-os önerőnél csak Hollandiában van kedvezőbb ajánlat, egyes környező országokban 15%-os, vagy akár 20%-os előírt minimális önrésszel kell számolni. Horvátország kivételével a többi, régiónkhoz tartozó uniós ország első lakásukat hitelből vásárló polgárai számára az Otthon Start Program helyi megfelelőjének bevezetése kifejezetten kedvező feltételeket teremthetne. A kormányzati bejelentések szerint szeptemberben induló hazai otthonteremtési program számos lakásvásárlást tervező fiatal, vagy régebb óta fiatal számára jelenthet érdemi, nemzetközi összevetésben is jelentős mértékű, adott esetben egyetlen elérhető támogatási lehetőséget.
Gazdasági elemző. Az Eötvös Loránd Tudományegyetemen diplomázott matematikatanárként és közgazdászként. Szakterülete a digitális gazdaság, az innováció gazdaságtana, a kkv-k világa. Házas, egy tündéri kisfiú büszke édesapja.
