Elemzésünkben tizenegy – korábban a volt szocialista blokk országágaihoz tartozó – ország (Magyarország, Bulgária, Észtország, Horvátország, Csehország, Lengyelország, Lettország, Litvánia, Románia, Szlovákia, Szlovénia) lakásépítési programjait vizsgáljuk, Magyarország kiterjedt állami támogatási rendszerét referencia-pontként használva. A magyar modell, amely – a legújabb fix kamatozású Otthon Start Program kivételével – súlyozottan gyermekvállaláshoz kötött támogatásokat (csok, babaváró), kedvezményes kamatozású hiteleket és munkahelyi juttatásokat kombinál, egyedülálló komplexitást mutat a régióban. Elemzésünk eredményei alapján a vizsgált országok eltérő mértékben alkalmaznak a magyar modellhez hasonló elemeket, különös tekintettel a családpolitikai motivációkra és a generációs támogatásokra.
Bevezetés
Magyarország lakáspolitikai rendszere a közép-kelet-európai régióban kiemelkedő összetettséget és állami elköteleződést mutat. A 2015 óta működő csok-program, a 2019-ben indított babaváró hitel, valamint a 2025-ben bevezetett új támogatási elemek (Otthon Start program, cafetéria lakhatási támogatási elemek) együttesen egy átfogó lakáspolitikai ökoszisztémát alkotnak, amelyeket évi több száz milliárd forintos ráfordítással támogat a költségvetés. Elemzésünkben megvizsgáljuk, hogy a volt szovjet szocialista blokk országágaihoz tartozó országok mennyiben követik, vagy térnek el a magyar modell elemeitől, különös tekintettel a társadalompolitikai megfontolásokra. Azt vizsgáljuk, hogy a magyar családpolitikai fókusz, a gyermekvállaláshoz kötött támogatások és a generációs dimenziók milyen mértékben jelennek meg ezen országok lakáspolitikai gyakorlatában.
Módszertan
Kiindulópontunk Magyarország lakáspolitikai rendszerének részletes elemzése, amely magában foglalja a csokot (2015-2024), a babaváró hitelt (260.000+ igénybe vevő, 2 538 milliárd Ft), az Otthon Start Programot (fix 3 százalék kamat), valamint a 2025-ös új támogatási elemeket. A hazai lakáspolitikai rendszert ezt követően referenciapontként állítva hasonlítjuk össze Bulgária, Észtország, Horvátország, Csehország, Lengyelország, Lettország, Litvánia, Románia, Szlovákia és Szlovénia lakáspolitikájával Az adatgyűjtés során hivatalos kormányzati dokumentumok, EU-s források felhasználási tervei, valamint a vizsgált országokról készített saját lakáspiaci országprofiljaink kerültek feldolgozásra.
A magyar modell jellemzői
Finanszírozási volumen és komplexitás
Magyarország lakáspolitikai rendszere a régió egyik legösszetettebb és legnagyobb volumenű konstrukciója, amely több pillérre épül. Az alapját a 2015 és 2024 között működő csok adta, amely a gyermekvállaláshoz kötött támogatások révén vált meghatározóvá. Ezt egészítette ki a babaváró hitel, amely 2019 és 2025 között több mint 260 ezer család számára biztosított forrást, összesen 2 538 milliárd forintos kerettel.
A 2024-ben elindított Lakás-tőkeprogram 300 milliárd forintos keretéből eddig már több mint 200 milliárd forintot fizettek ki, míg a 2025-ben induló Otthon Start Program fix 3 százalékos kamattal és akár 50 millió forintos hitelkerettel kínál új lehetőséget a lakásvásárlóknak. A rendszer szerves részét képezik a kiegészítő eszközök is, amelyek tovább szélesítik a támogatási formák körét. Ide tartozik a havi 150 ezer forintos cafeteria-támogatás, a SZÉP-kártya lakáscélú felhasználásának bővítése, valamint az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások lakáscélú bevonhatósága. Emellett a közeljövőben az állami alkalmazottak számára is elérhetővé válik egy új lehetőség: évi 1 millió forintos keretösszeg használható majd fel lakásvásárlásra vagy lakáshitel törlesztésére.
Társadalompolitikai megfontolások
A magyar modell három meghatározó társadalompolitikai cél köré épül.
- Az első pillért a családpolitikai megközelítés adja, amelyben a támogatások középpontjában a gyermekvállaláshoz kötött ösztönzők állnak.
- A második hangsúlyos elem a generációs támogatás, amely kifejezetten a 35 év alatti munkavállalók helyzetét igyekszik javítani célzott intézkedésekkel.
- A harmadik dimenzió a területi fókusz, amely az 5000 főnél kisebb lélekszámú településeken indított Vidéki Otthonfelújítási program révén jelenik meg.
A vizsgált országok besorolása a magyar modellhez képest
Magyar típusú aktív állami szerepvállalás komplex családpolitikai fókusszal:
Lengyelország mutatja a legnagyobb hasonlóságot a magyar modellhez. A Családi lakáshitel program gyermekszám alapján fokozódó támogatást nyújt (második gyermek: 20 000 PLN, harmadik: 60 000 PLN adósságelengedés), amely strukturálisan hasonlít a magyar csok logikájához. A 2025-től induló „Kulcs a lakáshoz” program évi 15 000 szociális lakás célkitűzése ugyanakkor túlmutat a magyar modell orientációján. Szlovénia az állami finanszírozási elköteleződés és hosszú távú tervezés tekintetében mutat hasonlóságot a magyar modellhez, azonban strukturálisan eltérő megközelítést alkalmaz. Az SSRS Szlovénia állami lakásügynöksége 1991 óta működik, saját bérlakásokat üzemeltet és önkormányzatoknak nyújt hiteleket, valamint 2025-2035 között évi 100 millió euróval 20 000 új lakás építését támogatja, ami bérlakás-központú filozófiát képvisel a magyar tulajdonszerzés-támogatási modellel szemben. A 2022-ben indított ifjúsági lakóközösségek (109 lakással induló, 3 éves időben korlátozott bérleti program mentorálással) koncepciója innovatív elemeket tartalmaz, azonban a rövid időtartam és a korlátozott volumen miatt csak részlegesen illeszthető a magyar hosszú távú tulajdonszerzés-támogatási modellhez.
Részlegesen magyar típusú elemekkel rendelkező országok:
Horvátország a magyar modell bizonyos elemeit követi, különösen a fiatalok támogatása terén. A 45 év alatti elsőlakás-vásárlók 30-50 százalékos törlesztőrészlet-átvállalása (SSK program) hasonló a magyar generációs fókuszhoz, azonban nem kapcsolódik explicit módon gyermekvállaláshoz. A 2025-től bevezetett 5 százalékos áfa-visszatérítés a magyar otthonfelújítási támogatásokhoz hasonló logikát követ. Litvánia területi és generációs elemeket kombinál, ami részben megfelel a magyar vidéki fókusznak. A 36 év alatti családok támogatása és a vidéki területek preferálása (2018-as törvény) a magyar modell területi dimenzióját tükrözi, azonban hiányzik a gyermekvállaláshoz kötött differenciálás. Románia garanciaalapú rendszere, a Prima Casă/Noua Casă (az igénylő által felvett hitel meghatározott százalékának visszafizetésre vonatkozó állami garancia) funkcionálisan hasonló a magyar Otthon Start programhoz, azonban jelentősen szűkebb támogatási spektrummal. A 2025-ös 50 százalékos költségvetés-csökkentés ellentétes a magyar modell bővülő tendenciájával. Az ANL (Nemzeti Lakásügynökség) programok közül a fiataloknak szánt bérlakások (35 év alatt) generációs fókusza hasonló a magyar megközelítéshez.
Magyar modellel ellentétes, vagy eltérő megközelítések:
Lettország és Szlovákia a közszféra dolgozóinak támogatására fókuszálnak, ami eltér a magyar családpolitikai prioritástól. A lett „Bérlakások lett szakembereknek” program és a szlovák bérlakásprogram 40 százalékos közszféra-orientációja szektor-specifikus megközelítést képvisel. Észtország minimális állami szerepvállalással (KredEx Guarantee hitelgarancia) a magyar modell ellentétét képviseli. A 10 százalékos (többgyermekeseknél 5 százalékos) önrész támogatás volumene elmarad a magyar támogatási intenzitástól. Bulgária piaci alapú filozófiája pedig szöges ellentétben áll a magyar aktív állami beavatkozással. Az energiahatékonysági programok kivételével nincsenek jelentős lakástámogatási rendszerek.
A társadalompolitikai megfontolások összehasonlítása
Családpolitikai dimenzióban a magyar modell gyermekvállaláshoz kötött támogatási rendszere egyedülálló a régióban. Lengyelország részlegesen követi ezt a logikát, azonban más országok esetében a családpolitikai motiváció kevésbé explicit. A magyar csok és babaváró kombináció által teremtett „gyermekvállalási ösztönzés” nem található meg ilyen integrált formában sehol máshol a régióban. A generációs politika viszonylatában a 35 év alatti korosztály támogatása (magyar Cafetéria program) több országban megjelenik, de eltérő formákban. Románia 35 éves, Horvátország 45 éves, Litvánia 36 éves korhatárt alkalmaz. A magyar modell ugyanakkor egyedülálló abban, hogy a generációs támogatást munkahelyi juttatási rendszerrel is kiegészíti. A területi politika tekintetében a magyar vidéki fókusz (Vidéki Otthonfelújítási Program 5000 fő alatt) hasonló elemeket mutat a litván és lett területi korlátozásokkal, azonban a magyar megközelítés támogatási jellegű, míg a balti országok kizáró mechanizmusokat (például fővárosi ingatlanépítés, vagy vásárlás kizárása) alkalmaznak.
Finanszírozási modellek összehasonlítása
A volumen összehasonlítása
A magyar lakáspolitikai költségvetés nagyságrendileg kiemelkedik a térség országai közül, mivel a legtöbb szomszédos állam ráfordításait többszörösen meghaladja. A 2025–2026-os időszakban a kormányzat közel 900 milliárd forintot fordít a megfizethető lakhatás támogatására. Ennek fő elemei közé tartozik a babaváró program, amely 2 538 milliárd forintnyi forrást jelent, valamint a lakás-tőkeprogram 300 milliárd forintos kerettel. Ezzel szemben a régiós példák jóval szerényebb nagyságrendet mutatnak, Szlovéniában évente 100 millió eurót (mintegy 40 milliárd forintot) terveznek lakhatási célokra, Lengyelországban 2025-ben 2,5 milliárd zloty (kb. 150 milliárd forint) áll rendelkezésre, Csehországban évente 2 milliárd cseh korona (kb. 25 milliárd forint), míg Románia 2025-ben 500 millió lejt (mintegy 35 milliárd forintot) irányoz elő, ráadásul csökkenő tendenciával. Lettországban a lakhatási források nagysága 42,9 millió euró, ami körülbelül 17 milliárd forintnak felel meg. Mindezek alapján a magyar modell finanszírozási volumene ötszörösen, de esetenként akár hússzorosan is meghaladja a térség más országainak lakáspolitikai ráfordításait. Külön figyelemre méltó elem, hogy a programban 105,2 milliárd forintnyi önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítás lakáscélú felhasználására is lehetőség nyílik.
Finanszírozási struktúra
A magyar modell állami költségvetési dominanciája egyedülálló. Míg más országok jelentősen támaszkodnak EU-forrásokra (Lettország, Észtország, Románia NRRP-függősége), Magyarország elsősorban nemzeti forrásokból finanszírozza programjait.
Az ábra itt hivatkozható: https://www.datawrapper.de/_/6N0LW/?v=3
A magyar modell egyedülállósága
Finanszírozási fenntarthatóság és hatékonysági szempontból a magyar lakáspolitikai modell jelentős költségvetési elköteleződése szükségessé teszi a folyamatos hatékonysági vizsgálatokat. A babaváró program 2 538 milliárd forintos volumene mellett kiemelt kérdés, hogy a támogatások ténylegesen mennyiben járulnak hozzá a gyermekvállalási kedv növekedéséhez és a lakáspiaci stabilitás megőrzéséhez. A régiós tapasztalatok – például a horvátországi árfelhajtó hatások, vagy a romániai támogatáscsökkentés – azt mutatják, hogy az optimális egyensúly megtalálása a támogatási intenzitás és a piaci folyamatok között kulcsfontosságú. E szempont a lakás-tőkeprogram 300 milliárd forintos keretével összefüggésben különösen hangsúlyossá válik.
A társadalmi kohézió és területi egyenlőtlenségek mérséklése szempontjából a Vidéki Otthonfelújítási Program – amely az 5000 főnél kisebb településeken valósul meg – a területi kiegyenlítés irányába mutat. Ez a megközelítés hasonlóságot mutat a litván gyakorlatokkal, ugyanakkor a magyar modell sajátossága, hogy a támogatás nem kizáró jelleggel működik, ami társadalmilag szélesebb körben elfogadhatóvá teszi.
Az EU-s integráció és nemzeti autonómia szempontjából a magyar modell egyik markáns jellemzője, hogy elsősorban hazai forrásokra támaszkodik, szemben a régió több országának részbeni EU-finanszírozási függőségével. Ez a gyakorlat nagyobb költségvetési autonómiát biztosít, ugyanakkor komoly kihívásokat is hordoz a fenntarthatóság szempontjából. A szlovén SSRS-modell, amelyet az Európa Tanács Fejlesztési Bankjának forrásai egészítenek ki, hasznos tanulságokkal szolgálhat a magyar finanszírozási szerkezet diverzifikálása érdekében.
Megállapítható, hogy Magyarország lakáspolitikai rendszere mind összetettségében, mind finanszírozási volumenében kiemelkedik a régió országai közül. A gyermekvállaláshoz kötött támogatások (csok, babaváró) olyan integrált családpolitikai megközelítést képviselnek, amely másutt ebben a formában nem létezik. A modell egyedisége több pilléren nyugszik, egyrészt a családpolitika és a lakáspolitika tudatos összekapcsolása teremti meg azt az alapot, amely a gyermekvállalást és az otthonteremtést egymást erősítő folyamatként kezeli. Másrészt a generációs támogatások munkahelyi juttatásokkal történő kiegészítése a fiatal munkavállalók számára közvetlen, azonnal érzékelhető előnyöket biztosít. Harmadrészt a kormányzat rendkívüli mértékű pénzügyi elköteleződése adja azt a hátteret, amely a programokat nagyságrendileg is a térség fölé emeli. E három tényező együttesen nem pusztán egy lakáspolitikai eszköztárat alkot, hanem egy olyan holisztikus megközelítést, amely egyszerre szolgál társadalompolitikai, demográfiai és gazdasági célokat.
Közpolitika és integritás, ezen belül államháztartási gazdálkodás és ellenőrzés, rendvédelem és központi közigazgatás, compliance.
Összegzés
Elemzésünkben tizenegy – korábban a volt szocialista blokk országágaihoz tartozó ország – Magyarország, Bulgária, Észtország, Horvátország, Csehország, Lengyelország, Lettország, Litvánia, Románia, Szlovákia, Szlovénia) lakásépítési programjait vizsgáljuk, Magyarország kiterjedt állami támogatási rendszerét referencia-pontként használva. A magyar modell, amely – a legújabb fix kamatozású Otthon Start Program kivételével – súlyozottan gyermekvállaláshoz kötött támogatásokat (CSOK, Babaváró), kedvezményes kamatozású hiteleket és munkahelyi juttatásokat kombinál – egyedülálló komplexitást mutat a régióban. Elemzésünk eredményei alapján a vizsgált országok eltérő mértékben alkalmaznak a magyar modellhez hasonló elemeket, különös tekintettel a családpolitikai motivációkra és a generációs támogatásokra.
