Venni vagy bérelni? Ez itt a kérdés, de nem csak a családok életében. Az EU-s statisztikák világosan mutatják, hogy jelentős mértékű és tartósan fennálló különbségek vannak az országok között abban, hogy a lakosság mekkora hányada él saját tulajdonú ingatlanban és mekkora hányada bérli a lakását. Magyarországon a saját lakásban élők aránya az elmúlt 20 évben növekedett és 2024-ben 91,3% volt az Eurostat szerint. Ezzel a EU-s rangsor harmadik helyén állunk. A sereghajtó Németországban ez az arány 47,2%, vagyis a németek többsége bérelt ingatlanban lakik. Egy országban a saját lakásban élők arányát számos tényező befolyásolhatja a kutatások szerint: a lakásárak jövőbeli alakulására vonatkozó várakozások, a lakáspiac intézményi környezete, a társadalmi, kulturális kontextus, a jelentősebb gazdaságtörténeti mozzanatok, az iparosodás és a városiasodás folyamatainak lendületessége. Ami biztos, hogy az állami szabályozási és támogatási rendszernek meghatározó jelentősége van a lakástulajdon-viszonyok alakulásában.
Alapos mérlegelést igényelhet sok család életében, hogy bérelje vagy – akár jelentős hitelfelvétel árán – megvásárolja otthonát. A bérlés mellett szól, hogy nem szükséges hozzá nagyértékű beruházás; egyszerűen tovább lehet költözni, ha már nem tetszik a lakás, vagy egy másik településen kedvezőbb munkalehetőség adódik. A vásárlás révén viszont vagyonhoz lehet jutni, ami tartósan növekvő lakásárak mellett hozamot is termelhet; illetve tehermentes ingatlan esetén a havi lakhatási költségek jelentős része megtakarítható. Egy család döntését számos tényező befolyásolhatja, így a jövedelmi és vagyoni helyzet, a munkahely jellemzői, a személyes értékrendszer és preferenciák. A lakáspiacok összehasonlító vizsgálata során szembetűnő, hogy jelentős mértékű és tartós különbségek is lehetnek egyes országok között abban a tekintetben, hogy a lakosság mekkora hányada él saját tulajdonú lakásban, és mekkora hányada bérlő.
Lakástulajdon vagy lakásbérlés: közösségi szint
Az alkalmazott lakáspolitikák hatásait, a lakhatási körülmények alakulását a tagállamokban az Európai Unió statisztikai hivatala, az Eurostat több indikátor segítségével követi nyomon. A lakások tulajdonviszonyaira vonatkozó kulcsindikátor azt méri, hogy az adott országban a lakosok hány százaléka él olyan háztartásban, amely tulajdonosa az otthonának. A saját lakásban élők mellett a társadalom másik csoportját a bérelt lakásban élők alkotják.
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/24937120/
A saját lakásban élők arányát illetően jelentős mértékű különbségek mutatkoznak az uniós országok között a 2024-es adatok alapján. Míg Romániában (94,3%), Szlovákiában (93,1%), Magyarországon (91,6%) és Horvátországban (91%) a lakosság több mint 90%-a olyan háztartásban él, amelyik tulajdonolja a lakását vagy házát, addig Németországban ez az arány 47,2%, vagyis a többség bérelt ingatlanban lakik.
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/24938231/
A saját lakásban élők arányszámai az uniós országokban általában nem változtak jelentős mértékben az elmúlt időszakban. A változás 2005 és 2024 között csak négy tagállam esetén haladta meg a 10 százalékpontnyi mértéket, az adataik az ábrán kiemelve láthatóak. A legnagyobb mértékű, 24,6 százalékpontnyi változás Lengyelországban következett be, amihez a gazdasági teljesítmény fokozatos erősödése, a foglalkoztatottság bővülése, az emelkedő jövedelmek mellett a lakáshitelek kamatait alacsony szinten tartó kormányzati támogatási programok járultak hozzá. Szlovákiában szintén növekedett az indikátorérték, 11 százalékponttal. Luxemburgban és Máltán ugyanakkor csökkent ez az arányszám, előbbi esetén 11, utóbbinál 11,5 százalékponttal.
A 27 tagállam közül 19-ben csökkent, 8-ban növekedett a saját lakásban élők aránya az elmúlt 20 évben. (A kiemeléssel jelzett országokhoz képest további országok adatpárjai az interaktív ábrán is megtekinthetőek.)
Magyarországon a 2005-ös 88,1%-ról emelkedett az indikátorérték a 2024-ben mért 91,6%-ra. Ezzel éppen ellentétesen mozgott az adat a sereghajtó Németországban, 20 év alatt folyamatosan csökkent 53,3%-ról 47,2%-ra.
De mi okozza ezt a nagymértékű különbséget az egyes országok között egy ilyen, a társadalom viszonyrendszereit is alapvetően meghatározó kulcstényezőben?
Várakozások, intézményi környezet, kulturális kontextus
Az Európai Központi Bank 2025-ös tanulmánya szerint a saját tulajdonú lakásban élők arányát nem kizárólag az adott országra jellemző átlagos jövedelmi vagy vagyoni helyzet határozza meg. Az egyes országokra jellemző arányok közötti markáns különbségeket a tanulmány következtetései alapján döntően három tényező magyarázza.
- Először is a lakásárak jövőbeli alakulására vonatkozó várakozások. Ha a háztartások tartós áremelkedésre számítanak, akkor nagyobb a motivációjuk arra, hogy lakástulajdont szerezzenek.
- A másik meghatározó tényező a lakáspiac intézményi környezete, illetve annak jellemzői. Ahol az állam kiszámítható támogatási rendszerrel ösztönzi polgárainak lakástulajdon-szerzését (kamattámogatással, tőketámogatással, adójóváírással, további eszközökkel, illetve ezek kombinációjával), mint például Magyarországon, ott magasabb a saját lakásban élők aránya. Ahol az állam erős jogszabályi védelmet biztosítva mérsékli a lakásbérlés bérlői kockázatát (mint például Németországban a lakbér-emelés mértékének korlátozásával), ott magasabb a bérlők aránya. Ha kevés a bérelhető lakás, vagy azok minősége általában alacsony, vagy az áruk túl magas, illetve a kínálat időben változékony, akkor a háztartások inkább vásárlásra törekszenek. Ha a bérleti piac erős és jól szabályozott, akkor a lakásbérlés is vonzó opció marad. A jól működő lakáshitel-piac, a könnyen elérhető és olcsó lakáshitelek is a tulajdonosi arány növekedésének irányába hatnak.
- A harmadik tényezőt pedig az adott társadalom történelmi, kulturális kontextusa adja, ami a társadalmi normákon és preferenciákon keresztül képes hatást gyakorolni a vásárlás-bérlés dilemmájára közösségi szinten.
Történelmi sokkhatások, iparosodás, városiasodás
A hosszú távú kelet-közép-európai lakáspiaci trendeket vizsgáló 2024-es tanulmány szerint ugyan a térség valamennyi országában jellemző a magas lakástulajdonosi arány, ugyanakkor érdemi különbség mutatkozik egy észak–dél irányú törésvonal mentén. Lengyelországban, Csehországban, illetve az egykori Kelet-Németország területén diverzifikáltabb a lakásstruktúra, arányaiban nagyobb a közösségi tulajdonban lévő ingatlanállomány és a bérlői szektor, addig Magyarországon, Szlovákiában, Romániában és Bulgáriában szignifikánsan kisebb.
A térség országaiban a II. világháborút követő kommunista diktatúrák idején a lakásállomány jelentős részét (különösen a nagyvárosokban) erőszakosan államosították és állami lakásbérleti rendszert vezettek be. A rendszerváltoztatások után pedig az addigi bérlők jellemzően kedvezményes áron vásárolhatták meg a lakásukat. A tömeges privatizációval a lakástulajdonosi arány magasra ugrott. A tanulmány egyik következtetése, hogy Kelet-Közép-Európában a történelmi sokkhatások eredményeként a lakás vált a vagyonfelhalmozás elsődleges formájává, a generációk közötti transzferek kitüntetett eszközévé.
A térség északi és déli országaiban a tulajdonosi arányokban tapasztalható különbség a tanulmány érvelése szerint nem a kommunista diktatúrák és az azt követő rendszerváltoztatások során alkalmazott lakáspolitikák különbözősége nyomán alakult ki, hanem már a 19. század végétől megfigyelhető volt. Csehország és Lengyelország területén már az Osztrák-Magyar Monarchia idején és a két világháború közötti időszakban is erősebb volt a bérlakásszektor. A két ország, illetve terület iparosodottságban és a városiasodás mértékében is előrébb járt a térség többi országánál, a tanulmány szerzői szerint ez magyarázza a nagyobb volumenű bérlakás-állomány kialakulását és így a viszonylag alacsonyabb lakástulajdonosi arányt.
A két országcsoport közötti különbség azonban az Eurostat már hivatkozott adatai alapján a 2010-es évektől elhalványulni látszik. Csehországban a saját lakásban élők aránya a 2005-ös 73,5%-os szintről jutott el 74,7%-os szintig 2024-re, miközben néhány évig a 80%-os szint fölé is felkapaszkodott. Lengyelországban az indikátorérték a 2007-es 62,5%-os szintről egy nagy szökkenéssel 81,3%-os szintre ugrott 2010-re, majd további növekedéssel érkezett 87,1%-ra 2024-ben. Ezzel a lengyel arányszám bekerült a korábban a térség déli országait jellemző 85-95% közötti tartományba, 2024-ben már megelőzve Bulgária 86%-os értékét is.
Meghatározó az állami szabályozási és támogatási rendszer hatása
A német jegybank weboldalán 2020-ban megjelent, de a kurrens lakáspolitikai elemzésekben is kulcsreferenciaként hivatkozott tanulmány szerint a nemzetközi összehasonlításban a legalacsonyabbak közé tartozó német lakástulajdonosi arányt olyan intézményi, szabályozási tényezők magyarázzák elsősorban, amelyek a II. világháború óta tartósan jellemzik a németországi lakáspolitikát. A kutatók ilyen tényezőnek azonosították a magas vagyonszerzési illetéket, ami átlagosan 5%, szemben például az USA-ban alkalmazott átlagosan 0,33%-os mértékkel. (A vagyonszerzési illeték Magyarországon főszabály szerint 4%). További magyarázó tényező a lakáshitelezés állami támogatási rendszerének hiánya, illetve a kiterjedt szociális bérlakás szektor, ami széles jogosultsági körnek biztosít lehetőséget.
A kutatók számításai szerint a német lakáspolitika reformjával, a szabályozási környezet és a támogatási rendszerek módosításával jelentős mértékben növelhető lehetne a saját lakásban élők aránya Németországban. Ha a vagyonszerzési illeték mértékét a USA-beli értékre módosítanák, a lakáshitel-kamatfizetést adójóváírással kompenzálnák, illetve a szociális bérlakás rendszert megszüntetnék, a keletkező megtakarítást pedig adócsökkentésre fordítanák, akkor a három intézkedés kombinált hatásaként a saját lakásban élők aránya 13 százalékponttal, az állampolgárok összességének teljes nettó vagyona pedig 11%-kal növekedne. Az egyes intézkedések jóléti hatásai heterogének, a tulajdonosi arány változása a legnagyobb mértékben a középosztályhoz tartozó háztartásoknál valósulna meg.
Összegző gondolatok
A kutatások szerint számos tényező befolyásolhatja, hogy egy adott országban hogyan alakul a saját lakásukban élők és a bérelt lakásban élők aránya. A lakásárak jövőbeli alakulására vonatkozó várakozások, a lakáspiac intézményi környezete, a társadalmi, kulturális kontextus, a jelentős történelmi események, az iparosodás és a városiasodás folyamatainak lendületessége mind fontos szerepet játszanak. Meghatározó jelentősége azonban az állami szabályozási és támogatási rendszer minőségének és jellemzőinek van. Az intézményi környezet hozza létre az ösztönzők körét, ugyanakkor sok esetben az egyéni értékrend és az attitűdök jelölik ki a döntéshozók gazdaságpolitikai mozgásterét. Az idén szeptemberben indított Otthon Start Program közvetlen hatására a havi lakáshitel-törlesztőrészletek csökkennek, közvetett hatására pedig egyes lakáspiaci szegmensekben az albérletárak csökkenésére, illetve az árnövekedés mérséklődésére lehet számítani. A hatások eredőjeként a saját lakásban élők arányának további növekedése várható Magyarországon. Ugyanakkor bérlakásokra itthon és a kelet-közép-európai térség minden országában van releváns társadalmi igény, ezért a bérlakáspiac monitorozása és megfelelő szabályozása továbbra is az államok fontos feladata marad.
Gazdasági elemző. Az Eötvös Loránd Tudományegyetemen diplomázott matematikatanárként és közgazdászként. Szakterülete a digitális gazdaság, az innováció gazdaságtana, a kkv-k világa. Házas, egy tündéri kisfiú büszke édesapja.
