A lakástulajdon a háztartások legfontosabb vagyoneleme, és kulcsszerepet játszik a vagyonfelhalmozásban. Az emelkedő ingatlanárak azoknak a helyzetét javítják, akiknek van lakásuk; az alacsony jövedelmű, lakástulajdonnal nem rendelkező háztartások pozíciója romlik. A lakáspiaci mechanizmusok annak adnak, akinek van; így a vagyoni egyenlőtlenségek növekedéséhez járulnak hozzá. Empirikus vizsgálatok ugyanakkor egyértelműen azt mutatják, hogy minél magasabb a saját lakásban élők aránya egy társadalomban, annál kisebb a vagyoni különbségek mértéke. Kormányzati intézkedések, állami támogatási programok szükségesek a társadalmi egyenlőtlenségek mérsékléséhez, amelyek akkor a leghatékonyabbak, ha az alacsonyabb jövedelmű társadalmi csoportok számára is lehetőséget teremtenek a tulajdonszerzésre. 2014 és 2021 között több intézkedésből álló lakáspolitikai program valósult meg Magyarországon. Ennek hatására (az Eurostat adatai alapján) 4%-kal nőtt a saját lakásban élők aránya és (az ECB adatai alapján) 4,7%-kal csökkent a vagyoni egyenlőtlenségek mértéke Magyarországon.
A családok, háztartások többségénél a vagyon döntő hányadát a lakóingatlan, a családok otthona képezi. Az OECD 2025-ös tanulmánya, ami a háztartások vagyongyarapodásának és a vagyoni egyenlőtlenségeknek a trendjeit térképezi fel, hangsúlyozza, hogy a lakástulajdon szerzése továbbra is a vagyonfelhalmozás legáltalánosabb eszköze. A vagyoni egyenlőtlenség mértéke jellemzően csökkent az OECD államaiban a 2010-es években, különösen az évtized utolsó éveiben. Ugyanakkor 2022-től kezdődően egyes országokban megfordult a trend az inflációs nyomás és a kamatlábak emelkedésének hatására. A tanulmány kiemeli, hogy a fiatalok és alacsony jövedelemmel rendelkező háztartások lakáspiacra való belépésének nehézségei hozzájárulnak a vagyoni és társadalmi egyenlőtlenségek növekedéséhez.
De vajon mérsékelhetőek-e a vagyoni egyenlőtlenségek társadalmi szinten, ha a háztartások egyre nagyobb hányada lesz képes lakástulajdont szerezni? Van-e számszerűsíthető kapcsolat a lakástulajdonos háztartások arányának változása és a vagyoni egyenlőtlenség mértéke között?
A lakhatás fogyasztási, vagyoni és hozzáférési dimenziója
A londoni székhelyű Gazdaságpolitikai Kutatóközpont (CEPR) 2025-ös tanulmánya szerint a lakhatás, a lakáspiac jellemzői többféle módon is hatást gyakorolnak a társadalmi egyenlőtlenségek kialakulására és fenntartására. A szerzők a lakhatás három dimenziójára hívják fel a figyelmet egyenlőtlenségi kontextusban: fogyasztási, vagyoni és hozzáférési szempontból vizsgálják a lakástulajdonszerzési trendeket.
A lakhatás fogyasztási dimenziója kapcsán a rendszeresen felmerülő lakhatási kiadások (bérleti díjak, rezsi, karbantartási költségek, lakhatással összefüggésben felmerülő adók, stb.) mértékének alakulása a meghatározó tényező. A szegényebb háztartások a bevételeik nagyobb hányadát költik lakhatásra, mint a magasabb jövedelmi szinten élők, így még arányaiban is kevesebb jut számukra más alapvető szükségletekre, megtakarításra, egészséges életmódra. A lakástulajdonnal rendelkezőknél lakásbérleti díj értelemszerűen nem merül fel, ami a rendszeres kiadások szempontjából jelentős előnyhöz juttatja őket a lakásbérlőkhöz képest. Ha a háztartás a lakását részben hitelre vásárolta és a lakáshitel havi törlesztőrészlete nem haladja meg érdemben az adekvát lakásbérleti díjat, akkor a háztartás a lakhatás fogyasztási dimenziójában nem kerül hátrányba a bérelt lakásban élő háztartásokhoz képest, a lakhatás vagyoni dimenziójában viszont egyértelműen előnybe kerül.
A tulajdonban lévő lakások ugyanis nemcsak a lakhatási probléma megoldását jelentik a tulajdonosok számára, hanem vagyonfelhalmozási eszközt is. A lakástulajdon tőke, az ingatlan értéknövekedéséből hozam realizálható. A lakás az alacsony és közepes jövedelmű háztartások vagyonportfóliójának jellemzően a legértékesebb darabja, több OECD országban a lakásvagyon a háztartások vagyonának több mint felét teszi ki.
Harmadrészt a lakóingatlan lokációja a hozzáférési különbségekből fakadóan lehet egyenlőtlenség forrása. Az, hogy valaki milyen környéken lakik, meghatározó lehet abban, hogy milyen színvonalú közszolgáltatásokhoz (oktatás, egészségügy, stb.), piaci szolgáltatásokhoz, illetve munkaerő-piaci lehetőségekhez fér hozzá. Ezek a tényezők pedig hatást gyakorolnak az elérhető jövedelemszintre, a megtakarítási lehetőségekre. A lokációs különbségek tükröződnek a lakáspiaci hozamok, az ingatlanárak, a bérleti díjak egyenlőtlen eloszlásában is.
A tanulmány hangsúlyozza, hogy a lakhatási viszonyokban meglévő különbségek nemcsak tükrözik a vagyoni különbségeket, hanem fenntartják és hosszú távon növelhetik is azokat. A társadalmi egyenlőtlenségek mérséklésére irányuló állami beavatkozások körét ezért az adópolitikai eszközökön túl a lakáspolitikai eszközökre is szükséges kiterjeszteni.
A piac nem, a célzott állami támogatások igen
A China Economic Review-ban 2021-ben megjelent tanulmány a lakástulajdonosok arányának változása és a vagyoni egyenlőtlenségek változása közötti kapcsolatot tárja fel, Kína városiasodott területeit vizsgálva az 1995–2018 közötti időszakban. A szerzők megállapítása szerint 1995 és 2008 között a lakástulajdonosi arány gyorsan növekedett a kínai városokban, különösen az alacsony és közepes jövedelmű háztartások vásároltak jelentős számú ingatlant. Ez a tulajdonszerzési trend kiegyenlítő hatást gyakorolt a vagyoneloszlásra, az alsó jövedelmi decilisekbe tartozók vagyoni helyzete abszolút és relatív értelemben is javult, a vagyoni egyenlőtlenségek mérséklődtek a társadalomban. Ezt a trendet a tanulmány szerint elsősorban az átfogó állami lakáspiaci intézkedések formálták, az endogén piaci folyamatok szerepe másodlagos volt.
A lakáspiaci reform és az állami támogatási programok 2008-as kifutását követően a lakástulajdonosi arány növekedése megállt, illetve egyes városokban csökkenni is kezdett. A piaci folyamatok (például a lakásárak növekedése, az ingatlan-befektetések felértékelődése) azoknak kedveztek, akik már rendelkeztek lakástulajdonnal. A saját lakásukban élő és a bérelt lakásban élő háztartások közötti szakadék vagyoni értelemben és a társadalmi kohézió vonatkozásában is növekedett.
A tanulmány szerzői arra a következtetésre jutottak, hogy a lakástulajdonosok arányának felfutása jelentős mértékben hozzájárulhat a vagyoni egyenlőtlenségek mérsékléséhez, ha az állami, kormányzati intézkedések, támogatási programok lehetővé teszik, hogy az alacsonyabb jövedelmű, hátrányosabb helyzetű csoportok is hozzáférjenek a tulajdonszerzés lehetőségéhez. A piaci mechanizmusok önmagukban, különösen a lakásárak tempós növekedése mellett, a lakástulajdonosok és a lakásukat bérlők közötti vagyoni és társadalmi különbségek irányába hatnak.
Lakástulajdonosi aránnyal korreláló vagyoni egyenlőtlenség
A német jegybank weboldalán megjelent 2020-as lakáspiaci kutatás arra a következtetésre jutott, hogy a saját lakásukban élők aránya a társadalomban szoros negatív kapcsolatban áll a vagyoni egyenlőtlenséggel. Vagyis minél alacsonyabb a lakástulajdonosok aránya, annál nagyobb a vagyoni egyenlőtlenség. Illetve minél nagyobb a lakástulajdonosok aránya, annál kisebb a vagyoni egyenlőtlenség mértéke. A kutatók 9 európai uniós ország vonatkozásában vizsgálták a lakástulajdonosi arányokat és a vagyoni egyenlőtlenséget mérő Gini együttható értékeit és erős korrelációt (–0,89) állapítottak meg. (A vagyoni egyenlőtlenséget mérő Gini együttható nem összekeverendő a jövedelmi egyenlőtlenséget mérő Gini együtthatóval. Utóbbi mutató Eurostat által publikált idei értékeit korábbi elemzésünkben mutattuk be részletesen. Minél nagyobb a vagyon Gini-index értéke, annál nagyobb mértékű a vagyoni egyenlőtlenség az adott társadalomban.)
Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/25100115/
A tanulmány megállapításának érvényességét frissebb, 2021-es adatokkal is teszteltük, több mint kétszer annyi EU-s országot vizsgálva. A saját lakásban élők arányára vonatkozó adatokat az Eurostat adatbázisából, a vagyoni egyenlőtlenségre vonatkozó Gini együttható értékeket pedig az Európai Központi Bank Household Finance and Consumption Survey (HFCS) 4. felmérési ütemének statisztikai táblázataiból vettük. A 27 európai uniós tagállam közül 22 országra vonatkozóan áll rendelkezésre mindkét adat. (Bulgáriára, Dániára, Lengyelországra, Romániára és Svédországra vonatkozóan nem állnak rendelkezésre adatok.) A lakástulajdonosi arányok és a vagyoni egyenlőtlenség mérőszámai közötti korrelációs együttható ezen az adatbázison -0,61-nek adódik, ami közepes erősségű kapcsolatra utal és részben megerősíti a tanulmány megállapítását. (Ha az interaktív ábrán a koordináta-rendszer megjelölt pontjaira visszük a kurzort, megjelennek az egyes országokra vonatkozó adatpárok.)
A lakástulajdonosi arány és a vagyoni egyenlőtlenség alakulása Magyarországon 2014-2021 között
A HFCS felmérés keretében Magyarországra vonatkozóan elérhető legkorábbi, vagyoni egyenlőtlenségre vonatkozó Gini együttható érték a 2014-es mérési hullámból származik. A mutató értéke ebben az évben 0,64 volt Magyarországon. A saját lakásban élők aránya ugyanekkor az Eurostat már hivatkozott adatbázisa alapján 88,2%. 2014-től 2021-ig a saját lakásban élők aránya 88,2%-ról 91,7%-ra nőtt. Ugyanebben az időszakban a vagyoni egyenlőtlenség mutatója 0,64-ről 0,61-re csökkent. Vagyis amíg a saját lakásban élők aránya 4%-kal (3,5 százalékponttal) növekedett Magyarországon, addig a vagyoni egyenlőtlenség 4,7%-kal csökkent. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2014-ben a magyar háztartások lakóingatlan-vagyonának értéke 40 ezer milliárd forint volt, 2021-ben pedig 100 ezer milliárd forint. Vagyis a hétéves időszakban mintegy 150%-os vagyonnövekedést realizáltak a háztartások a tulajdonukban lévő lakások értéknövekedése révén.
A 2014 és 2021 között a magyar kormány több lakástámogatási programot is indított. A 2015-ben rajtoló Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) a gyermeket vállaló családokat segítette hozzá a saját tulajdonú ingatlanhoz. A 2019-ben induló falusi CSOK a kistelepüléseken élőket, az ugyanebben az évben bevezetett Babaváró a családalapítás előtt álló fiatalokat hozta helyzetbe. Az új lakások vásárlására vonatkozó kedvezményes, 5%-os ÁFA bevezetése a lakáspiac kínálati oldalának bővítéséhez is hozzájárult. Az intézkedések összességében számos olyan magyar családot segítettek hozzá a saját ingatlan megszerzéséhez, akiknek a célzott állami támogatások nélkül erre nem lett volna esélyük. A jelentős volumenű kormányzati lakáspolitikai intézkedéssorozat hatására a 2014-2021-es időszakban (az Eurostat adatai alapján) 4%-kal nőtt a saját lakásban élők aránya és az intézkedéssorozat közvetett hatására (az ECB adatai alapján) 4,7%-kal csökkent a vagyoni egyenlőtlenségek mértéke Magyarországon.
Összegző gondolatok
A lakástulajdon továbbra is a háztartások legfontosabb vagyoneleme, és kulcsszerepet játszik a vagyonfelhalmozásban. A kutatások szerint a fiatalok és az alacsony jövedelmű háztartások lakáspiacra való belépésének nehézségei jelentősen hozzájárulnak a vagyoni egyenlőtlenségek növekedéséhez. A piaci mechanizmusok a lakhatás fogyasztási, vagyoni és hozzáférési dimenzión keresztül a lakástulajdonosok és a lakásukat bérlők közötti vagyoni és társadalmi különbségek irányába hatnak. Empirikus vizsgálatok egyértelműen azt mutatják, hogy minél magasabb a saját lakásban élők aránya egy társadalomban, annál alacsonyabb a vagyoni egyenlőtlenség. A társadalmi különbségek mérséklése, a társadalmi kohézió erősítése érdekében ezért a kormányzatnak érdemes a lakáspolitikát is aktív eszközként használnia az adó- és szociálpolitikai intézkedések mellett. A lakástulajdonosok arányának felfutása akkor járul hozzá hatékonyan a vagyoni egyenlőtlenségek csökkentéséhez, ha az állami támogatási programok lehetővé teszik, hogy az alacsonyabb jövedelmű társadalmi csoportok is hozzáférjenek a tulajdonszerzés lehetőségéhez. 2014 és 2021 között több intézkedésből álló lakáspolitikai program valósult meg Magyarországon. Ennek hatására (az Eurostat adatai alapján) 4%-kal nőtt a saját lakásban élők aránya és (az ECB adatai alapján) 4,7%-kal csökkent a vagyoni egyenlőtlenségek mértéke Magyarországon.
Gazdasági elemző. Az Eötvös Loránd Tudományegyetemen diplomázott matematikatanárként és közgazdászként. Szakterülete a digitális gazdaság, az innováció gazdaságtana, a kkv-k világa. Házas, egy tündéri kisfiú büszke édesapja.
