Felzárkózási pályán a magyar jelzálogpiac

A lakáshitelezés állományát vizsgálva Európában több párhuzamos valóság is kirajzolódik. Míg Nyugat-Európában a háztartások jelentős része hitelből finanszírozza lakhatását, addig a posztszocialista térségben a saját tulajdonú, jelzáloghitel nélküli ingatlan a meghatározó. Az eltérő pályák mögött történelmi, társadalmi és gazdasági tényezők sora húzódik meg: régiónkban például a privatizáció öröksége, a devizahitelezési válságok, valamint a bizalmatlan lakossági attitűd a bankokkal szemben. Az Otthon Start Program éppen ezen az örökségen próbál változtatni: állami források bevonásával, kedvezményes lakáshitel-konstrukcióval segíti a fiatalok és a családok lakáshoz jutását.

A lakáspiac mintázatai Európában

Az alábbi ábra az Eurostat és az Európai Központi Bank legfrissebb, 2024-es adatai alapján készült és az Európai Unió tagállamait hasonlítja össze két mutató mentén: a vízszintes tengelyen a GDP-arányos lakáshitel-állományt (%), a függőleges tengelyen pedig a jelzáloghitel nélküli saját tulajdonban élő háztartások arányát (%) láthatjuk az EU27 tagországaiban. Más szavakkal az egyik mutató azt jeleníti meg, hogy az adott ország GDP-jéhez viszonyítva mekkora az ország lakáshitel-állománya, a másik pedig azt, hogy a háztartások mekkora része él már tehermentes, saját ingatlanban.

Az ábra itt hivatkozható: https://public.flourish.studio/visualisation/25173011/

Minél inkább jobbra van egy ország, annál nagyobb szerepet játszik a hitelezés a lakáspiacon, valamint minél feljebb van egy ország, annál több háztartás él teljesen tehermentes saját lakásban. A két tengely metszéspontja az EU-s átlagok értéke (saját tulajdonú ingatlanban élő háztartások jelzáloghitel nélkül EU átlaga: 44,1%; GDP-arányos lakáshitel állomány EU átlaga 35%). Az ábrán a trendvonal pedig a kettő közötti fordított kapcsolatot szemlélteti: általában ott magas a hitelállomány, ahol alacsony a tehermentes lakástulajdon aránya, és fordítva.

Az összehasonlító ábra jól elkülöníthető klasztereket rajzol ki, aminek segítségével több mintázatot is felvázolhatunk Európa lakáspiaci logikája szempontjából:

Bal felső klaszter– Posztszocialista és mediterrán országok

Ebben a mezőben találjuk egyrészt a posztszocialista országokat (köztük Magyarországot), ahol az EU-s átlaghoz képest a legmagasabb a saját tulajdonban jelzáloghitel nélkül élő háztartások aránya, valamint az EU-s átlaghoz képest a legalacsonyabb a GDP-arányos lakáshitel-állomány. Régiónk esetében ez a jelenség elsősorban a rendszerváltás utáni privatizáció öröksége, ugyanis az állami bérlakások tömegesen kerültek a lakosság kezébe, sokszor jelképes áron, hitel nélkül. A piaci belépés így történelmileg nem a bankok, hanem az állam és a készpénzes vásárlás révén zajlott. A hátrány a régióban, hogy fiatal generációk számára sokkal nehezebb önerőből lakáshoz jutni.

Ebbe a mezőbe tartoznak a dél-európai/mediterrán országok is (Spanyolország kivételével, bár konvergál a régióhoz). Ők a posztszocialista országokéhoz hasonló mintát mutatnak, ám érdemes ismerni pár strukturális tényezőt is esetükben. Itt is az EU átlagánál magasabb saját tulajdon (jelzáloghitel nélkül) és alacsonyabb GDP arányos lakáshitel-hitelállomány a meghatározó, ám az adatok már jóval közelebb vannak a EU átlagához. A számok mögött az a tényező rejlik, hogy a mediterrán háztartások átlagosan többgenerációs együttműködésre épülnek, mely következtében a lakásvásárlásoknál családi finanszírozás dominál: sokszor a szülők, nagyszülők segítik a fiatalokat az önerő előteremtésében. A hitelhez való hozzáállás kevésbé bizalmatlan, mint Kelet-Európában, de jóval óvatosabb, mint Északon. Ugyanakkor a gazdasági válságok idején könnyen sérülékennyé válhat ez a rendszer.

Bal alsó klaszter – „Vegyes modell”: Írország, Németország, Ausztria

Németország, Írország és Ausztria külön mintázatot képvisel. Itt a lakáshitelezés elmarad az EU átlagától, a saját tulajdon aránya szintén. Ennek a jelenségnek az oka, hogy ezen országokban a bérlakásszektor nagyon erős. Németországban például a lakosság mintegy fele bérlakásban él, gyakran szigorúan szabályozott feltételekkel. Ez mérsékli a lakáshitelek súlyát a GDP-ben, ugyanakkor biztosítja, hogy a lakosság széles rétegei stabil lakhatáshoz jussanak.

Jobb alsó klaszter – Nyugat-Európa és Skandinávia

Dánia, Svédország, Finnország vagy Hollandia példája azt mutatja, hogy itt a GDP-arányos lakáshitel-hitelállomány 70-100 százalék felett van, miközben a saját tulajdon aránya jóval alacsonyabb. Ezekben az országokban az átlagnál magasabb a jelzáloghitel penetráció, sokan laknak hitelből vásárolt ingatlanban. Ez azt jelenti, hogy a lakhatás szinte minden esetben banki finanszírozással történik, a jelzálog pedig a társadalom természetes terhe. A bérlakásszektor gyakran fejlett, a hitelezés feltételei kedvezőek, de a háztartások eladósodottsága rendszerszintű kockázatot jelenthet válság idején.

Hazai és régiós kitekintés

Az Eurostat és az EKB friss adatai szerint Magyarországon az egyik legalacsonyabb a GDP-arányos lakáshitel-állomány az EU-ban, miközben a jelzáloghitel nélkül, saját tulajdonban élők aránya a legmagasabbak között van. Hazánkban 2024-ben a GDP-arányos lakáshitel-állomány mindössze 8,2 százalék volt, miközben a háztartások 79,1 százaléka jelzálog nélkül élt saját lakásában. Ez európai összevetésben is szélsőséges érték: míg Finnországban a mutató meghaladja a 100 százalékot (azaz a finn jelzáloghitel-állomány nagysága egyenértékű a finn GDP 107 százalékával), nálunk az egyik legalacsonyabb, csupán Románia (3,24%) és Bulgária (1,17%) áll mögöttünk.

Ennek oka többek között a devizahitelek keserű tapasztalatában, valamint a közép-kelet-európai régióra jellemző társadalmi beidegződésben keresendő, mely szerint a lakhatás biztonságát elsősorban a tehermentes saját tulajdon adja. Egyrészt régiónk országaiban nagyjából egy időben zajlott le a rendszerváltás utáni privatizáció, mely során az állami ingatlanvagyon szinte teljes egészét megvásárolták a korábbi bérlők, nyomott áron. Továbbá a 2008-as gazdasági válság és az azt követő időszak mély nyomokat hagyott a lakosság pszichéjében: Magyarországon például 2005 és 2008 között közel 70 százalékkal nőtt a devizahitelek aránya, a lakáshitel-állomány pedig 125 százalékkal bővült. Ezt követően a 2008 után begyűrűző pénzügyi válság sokkhatást okozott a magyar lakáspiacon, melyben a deviza-alapú hitelek kiemelkedően magas aránya katalizátorként funkcionált. A lakosság ezért azóta is óvatos, inkább önerőből vagy családi segítséggel vásárol.

Ha a teljes posztszocialista térséget vizsgáljuk, hasonló mintázatok figyelhetők meg:

Romániában és Bulgáriában kifejezetten magas a saját lakásban, jelzáloghitel nélkül élők száma. Romániában a GDP-arányos lakáshitel-állomány alig haladja meg a 3 százalékot, miközben a háztartások több mint kilencven százaléka tehermentes tulajdonos. Bulgáriában hasonló a helyzet, bár ott az utóbbi években dinamikus hitelezési bővülés indult el: 2020 és 2025 között a lakáshitel-állomány közel 60 százalékkal nőtt.
Horvátországban a lakásvásárlások mintegy hetven százaléka készpénzzel zajlik. Az állam próbálkozott szubvencionált hitelprogramokkal, amelyek rövid ideig növelték a lakáshitel-állományt, de a GDP-arányos mutató még mindig csak 11 százalék körül mozog. A piac különlegessége, hogy a készpénzes vevők felhajtják az árakat, miközben a fiatalok a kínálat szűkülése következtében gyakran kiszorulnak a lakásvásárlásból.
Szlovéniában a háztartások mindössze 14 százalékának van jelzáloghitele, ami az egyik legalacsonyabb arány Európában, a GDP-arányos lakáshitel-állomány 12,99 százalék. A háttérben a kilencvenes évek lakásprivatizációja és a magas önerővel/készpénzzel történő lakásvásárlások állnak: a vásárlások zöméhez ma is komoly megtakarítás vagy családi segítség kell.
Csehországban más a helyzet, főleg az elmúlt évek lakásárrobbanása miatt. A hitelezés aktívabb, a GDP-arányos mutató meghaladja a 20 százalékot, bár még így is elmarad az európai átlagtól (44,1%). Az állam bérlakás-építési programokkal igyekszik enyhíteni a megfizethetőségi válságot, különösen Prágában, ahol a spekuláció is fűti az árakat.
Lengyelországban a folyamatosan emelkedő árak ellenére a lakáskereslet tovább nő, ami ösztönzi a jelzáloghitelek iránti keresletet: 2024-ben például több mint ötven százalékos növekedést mértek kereslet terén.
A balti országokra nagy terhet rótt a gazdasági válság. Észtországban a 2000-es években a finn és svéd bankok versenye túlzott hitelezéshez vezetett, 2005-2007 között az ingatlanárak több mint 100 százalékkal emelkedtek. A válság után összeomlás következett, de 2010-től ismét az EU-ban a legnagyobb árnövekedést produkálták. Lettországban még drasztikusabb volt a helyzet: a 2000-es évek közepén 700 százalékos árnövekedés, majd a válságban több mint 70 százalékos zuhanás következett. Litvániában a lakásállomány 90 százaléka saját tulajdon, a hitelállomány kicsi, de a lakások minősége gyakran rossz, energiahatékonyságuk alacsony.

Ezek a mintázatok erősen eltérnek például a skandináv országoktól vagy Hollandiától, ahol a GDP-arányos lakáshitel-állomány 80-100 százalék körül mozog, miközben a háztartások jelentős része még törleszti a jelzálogját.

Otthon Start Program: új utak a magyar lakáspolitikában

Amennyiben nyugat-európai és skandináv országokkal vetjük össze Magyarországot, jól látható, hogy a jelzáloghitelezés penetrációja itthon rendkívül alacsony. Ez nem feltétlen lemaradást, hanem jelentős felzárkózási potenciált is jelezhet. Míg Nyugat- és Észak-Európában a háztartások többsége banki forrásból finanszírozza lakásvásárlását, addig nálunk továbbra is a tehermentes saját tulajdon a meghatározó. Ennek gyökerei a rendszerváltás utáni privatizációban és a devizahitelezés keserű tapasztalataiban keresendők, amelyek olyan társadalmi mintázatot alakítottak ki, ahol az ingatlan birtoklása a biztonság szimbóluma. Ez a kulturális háttér lassítja ugyan a hitelezés elterjedését, de nem zárja ki, hogy a jövőben a banki finanszírozás nagyobb szerephez jusson.

A nyugati minta ugyan nagyobb eladósodottságot eredményez, de szélesebb kör számára biztosítja a piacra való belépést, növeli a mobilitást és dinamizálja a lakáspiacot. Ebből a szempontból a magyar lakáspolitika számára a jelzáloghitelezés terjedése egy új növekedési pályát kínálhat, amely megfelelő állami ösztönzők és biztonságos banki konstrukciók révén fokozatosan beépülhet a mindennapokba. Az Otthon Start Program éppen ebben lehet úttörő: egyszerre épít a magyar társadalom tulajdonközpontú szemléletére, és nyit teret a nyugat-európai hitelezési gyakorlat fokozatos átvételére. A cél egy olyan lakáspiac kialakítása, amely megőrzi a tulajdon biztonságát, ugyanakkor lehetővé teszi a fiatalok számára is a belépést, ezáltal növelve a társadalmi mobilitást és a gazdasági dinamizmust. Természetesen fontos hangsúlyozni, hogy a hitelfelvétel komoly pénzügyi elköteleződést jelent. Egy jelzáloghitel akár évtizedekre meghatározza a háztartások mozgásterét, ezért elengedhetetlen a tudatos tervezés, a kockázatok felmérése és a hosszú távú pénzügyi stabilitás biztosítása. A hitelezés lehetőséget teremt a lakhatáshoz jutásra, ugyanakkor felelős döntéshozatalt és kiszámítható gazdasági környezetet igényel mind az állam, mind a háztartások részéről.

Zsuráfszky Márton

Megjelent írások

Közgazdász, közpolitikai szakértő. Diplomáit a Budapesti Corvinus Egyetemen és a University of Edinburgh Public Policy mesterszakán szerezte. Számos hazai és nemzetközi ösztöndíjprogramban vett részt tanulmányai során, mint a John N. Lauer Leadership Training Program, a Young Hungarian Leaders Program, valamint a Magyar Közigazgatási Ösztöndíjprogram. Korábban a Center for European Policy Analysis agytröszt, valamint a Miniszterelnökség munkatársa volt. 2023 óta az Oeconomus Stratégiai Divíziójában dolgozik, fő elemzési területe a hazai és külföldi szociálpolitika.