Az Európai Bizottság Gazdasági és Pénzügyi Főigazgatóságának szakértői 2025 októberében átfogó tanulmányt készítettek az európai lakáspiac helyzetéről. A Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies című dokumentum részletesen elemzi a lakásárak alakulását, a kereslet és kínálat mozgatórugóit, valamint azokat a szabályozási és politikai tényezőket, amelyek befolyásolják a lakhatás megfizethetőségét az EU-s tagállamokban. Az alábbiakban ennek a tanulmánynak a főbb megállapításait foglaljuk össze, különös tekintettel a hazai és közép-európai régiós tendenciákra. Kiemelt fontosságúnak tartjuk az Európai Bizottság szakértői által készített dokumentumot, mivel hazai és európai lakhatás kérdésével az Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány is sokat foglalkozik, és ezzel az elemzéssel be szeretnénk emelni a közbeszédbe számos új, eddig kevésbé tárgyalt szempontot, amelyek friss megközelítést adhatnak a témához.
Ártendenciák az EU-ban
Az elmúlt évtizedben Európa-szerte meredeken emelkedtek a lakásárak, méghozzá olyan ütemben, ami meghaladta a jövedelmek növekedését. 2014 és 2024 között az EU-ban átlagosan 50 százalékkal nőttek a lakásárak nominálisan, miközben számos közép- és kelet-európai országban – így Magyarországon, Litvániában, Csehországban, Portugáliában, Észtországban, Bulgáriában és Lengyelországban – a drágulás a 200 százalékot is meghaladta. Reálértéken az EU-ban átlagosan 25 százalék volt az áremelkedés 2014-2024 között, a közép-kelet-európai országokban pedig meghaladta az 50 százalékot.
Fontos történelmi kontextus, hogy míg a 2010-es évek elején inkább a nyugat-európai magas jövedelmű országokban szöktek fel a lakásárak, addig az évtized második felére a növekedés súlypontja keletre tolódott. A koronavírus-járvány kitörésekor (2020) a lakáspiac újabb hullámot élt meg: az évi áremelkedés uniós mediánja egy körülbelüli 6 százalékpontról 12 százalékpontra ugrott a pandémia első két évében, több országban meghaladva az évi 20 százalékot. A járvány idején ugyanis a kormányok különböző támogatásokkal, például hiteltörlesztési moratóriumokkal és jövedelempótló intézkedésekkel, segítették a háztartásokat, miközben a jegybankok kamatcsökkentései olcsóbbá tették a hiteleket. A lezárások miatt kevesebbet tudtak fogyasztani az emberek, így megtakarításaik nőttek, a bizonytalan tőkepiaci környezetben pedig az ingatlan vált vonzó befektetési eszközzé. Ugyanakkor az építőipart leállások, munkaerőhiány és ellátási lánc-zavarok sújtották, ami visszafogta az új lakások építését. Ennek következtében 2022-2023-ra megtorpanás következett be a piacon.
A lezárások végével a megtorpanást korrekció követte: 2023 végére több nyugat- és észak-európai országban (pl. Ausztria, Dánia, Finnország, Franciaország, Luxemburg, Svédország) az árak már alacsonyabbak voltak a 2022-es csúcsnál. Ugyanakkor, 2024 folyamán a piac újra élénkülni kezdett: év végére átlagosan 5 százalékos emelkedést regisztráltak, sőt egyes országokban – például Bulgáriában, Spanyolországban és Magyarországon – ismét kétszámjegyű drágulást. Ez arra utal, hogy a hosszú távú, strukturális kereslet-kínálati feszültségek továbbra is felfelé hajtják az árakat, amint a makrogazdasági környezet engedi. Európai viszonylatban tehát a magyar lakáspiaci áremelkedés nem egyedi jelenség, de a tempója az élmezőnybe tartozik a régióban.
Megfizethetőség és elérhetőség
A lakhatás megfizethetősége jelentősen romlott az elmúlt években. 2014 és 2025 között Európában átlagosan a háztartások jövedelmei nagyjából 10 százalékkal lassabban nőttek, mint a lakásárak: 2014 előtt az ingatlanárak szinte minden országban gyorsabban emelkedtek, mint a jövedelmek, majd 2016-ban fordult a trend, ekkor kezdtek az ingatlanárak gyorsabban drágulni. A különbség a pandémia idején ugrott meg igazán, ami 2022 óta mérséklődik. Az Oeconomus által készített, a tanulmány adatait felhasználó 1. ábra a lakásárak és a háztartási jövedelmek arányának változását mutatja be. A sávok növekvő értéke a lakhatás megfizethetőségének romlását jelzi, vagyis azt, hogy egyre több jövedelem szükséges egy átlagos lakás megvásárlásához.
Az ábra itt hivatkozható: : https://public.flourish.studio/visualisation/25738053/
Az országokban tapasztalt tendenciák között nagy a szórás: a jövedelmek növekedéséhez viszonyítva a legnagyobb drágulás Portugáliában, Hollandiában, Luxemburgban, Csehországban és Szlovéniában volt. Magyarország követi ezeket az országokat, nálunk is az európai trendhez hasonló folyamatok zajlottak le, azonban nem kirívó mértékben, hanem az EU-ra jellemző dinamika részeként. Közvetlenül utánunk Görögország, Írország, Spanyolország és Ausztria következik, ami jól mutatja, hogy az árak emelkedése egész Európában közös kihívás. Pár országban, mint Romániában, Cipruson és Finnországban a jövedelmekhez képest inkább csökkentek az ingatlanárak, így ott napjainkra relatíve könnyebben vehető lakás, mint 2014-ben.
A tanulmány szerint a lakásvásárlás megfizethetősége az utóbbi években nem pusztán az árak alakulásától, hanem a pénzügyi feltételektől is egyre inkább függ. A háztartások döntő többsége, különösen a fiatalabb korosztály, ma már döntően jelzáloghitel segítségével jut saját otthonhoz, így a lakáspiacot a hitelezési környezet és a kamatszintek is erősen alakítják. A klasszikus értelemben vett „megfizethetőség” tehát nemcsak az eddigiekben alapvetésnek vett lakásár és a jövedelem arányát jelenti, hanem a finanszírozás teljes költségét, vagyis a kamatok és hitelfeltételek együttes hatását is. Alacsony kamatkörnyezetben a magas árak is elviselhetőbbek, míg a kamatemelkedés akár csökkenő árak mellett is rontja az elérhetőséget a lakáspiacon.
A Bizottság elemzésének elsőre bonyolultnak tűnő 10. számú ábrája azt mutatja meg, hogy az emelkedő kamatszintek és a jövedelmi változások kettős hatása hogyan alakította a háztartások maximálisan felvehető hitelösszegét 2022 és 2024 között a 2019-es évben mértekhez viszonyítva. A sárga sávok a kamatemelkedés negatív hatását jelzik, míg a kék sávok a jövedelmek növekedéséből fakadó pozitív hatást mutatják, a fekete vonalak pedig a háztartások által maximálisan felvehető hitelösszeget. Továbbá, a pontozott vonalak a nominális lakásárakat jelzik. Az egyes országokban az első két tényező egyensúlya határozza meg a nettó eredményt: ha a kék sáv hosszabb, mint a sárga, a háztartások helyzete javult; ha fordítva, akkor romlott. Az ábrán jól látszik, hogy a két tényező hatása országonként eltérően érvényesült.
2. ábra Háztartások maximálisan felvehető hitelösszege és lakásárak százalékos változása az EU27 tagállamaiban (Forrás: Európai Bizottság (DG ECFIN, 2025), Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies, Graph 10.)
- Közép- és Kelet-Európában – különösen Bulgáriában, Romániában, Horvátországban, Csehországban és Magyarországon – az erőteljes jövedelemnövekedés (kék) ellensúlyozni tudta a kamatemelkedés (sárga) negatív hatását, így a háztartások hitelképessége javult.
- Nyugat- és Észak-Európában, például Franciaországban, Portugáliában, Szlovákiában, Luxemburgban és Svédországban, ezzel szemben a kamatemelkedés dominált, ami 10-30 százalékos csökkenést okozott a hitelfelvételi kapacitásban.
Összességében az adatok alapján 2024-ben 12 uniós tagállamban alacsonyabb lett a háztartások hitelfelvételi képessége, mint 2019-ben. Ennek fő oka a megemelkedett kamatszint, ami csökkentette a felvehető hitel nagyságát. A másik 15 tagállamban viszont, köztük Magyarországon, nőtt a hitelképesség, főként azért, mert dinamikusan nőttek a nominális jövedelmek, ami ellensúlyozta a magasabb kamatok hatását.
Nemcsak a vásárlás, hanem a bérlés is kihívás a fiatalok és új háztartások számára napjainkban.A 3. ábrán baloldalt egyrészt az átlagos bérleti díjak és a lakásárak növekedése látható 2014 és 2024 között, jobboldalt pedig az új bérleti díjak (sárga oszlopok) jövedelemhez viszonyított arányát láthatjuk a 9 évvel korábbi bérleti díjakéhoz képest (kék pontok).
3. ábra Bérleti díjak és lakásárak változásai 2014 = 100 bázison, valamint kiemelt lokációkban mért új bérleti díjak a jövedelem arányában 2014 és 2023 között az EU27 tagállamaiban (Forrás: Európai Bizottság (DG ECFIN, 2025), Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies, Graph 12.)
Érdekes módon, ahogy a baloldali ábrán láthatjuk a hivatalos bérleti díj indexek azt mutatják, hogy az elmúlt évtizedben az átlagos bérleti díjak kevésbé emelkedtek, mint a lakásárak, vagyis relatíve olcsóbb lett bérelni, mint venni. Ez azonban csalóka, ugyanis a fogyasztói árindexben szereplő bérleti díjak többnyire csak a meglévő bérleti szerződések díjaira vonatkoznak, amelyeket sok országban szabályozással korlátoznak vagy indexálják. Az új bérleti szerződések esetében viszont nincs ilyen kontroll: a lakások drágulása az új bérleti díjakat is megemelte, hiszen a magas vételárat a befektető tulajdonosok csak magasabb lakbérrel tudják kitermelni. Emiatt a frissen bérlők – jellemzően fiatal, éppen önállósodó háztartások – sokkal magasabb költségekkel szembesülnek. Számos európai nagyvárosban egy újonnan bérelt két hálószobás lakás bérleti díja meghaladja a medián háztartási jövedelem 50 százalékát, ami komoly megfizethetőségi problémát jelent. Például Budapesten is több mint a jövedelem felét viheti el egy nagyobb albérlet havi díja, ami jól mutatja, hogy a fiatal generációnak gyakran a bérlés sem jelent könnyű alternatívát a lakásvásárlással szemben.
A kereslet és kínálat mozgatórugói
Mi hajtja felfelé az árakat? A Bizottság elemzése szerint a lakáspiaci boom mögött egyszerre állnak keresleti tényezők (több ember keres lakást) és kínálati korlátok (nem épül elég új otthon).
A lakáskereslet (housing demand – következőkben D) növekedését főként az alábbi tényezők generálják:
D1 – Háztartási jövedelem és vagyonkoncentráció
A háztartások jövedelme az egyik legerősebb, hosszú távú keresleti tényező a lakáspiacon. A tanulmány is egyértelmű korrelációt mutatott ki az átlagosan egy főre jutó jövedelem (euró) és a nominális lakás négyzetméterárak alakulása között 2013 és 2024-ben. Ahogy a 2010-es években az európai gazdaságok erősödtek, a háztartások bevételei nőttek, sokan jelentős megtakarításra tettek szert. A magasabb jövedelem nagyobb hitelképességet és önerőt jelentett, így többen engedhették meg maguknak, hogy lakást vegyenek. A tehetősebb háztartások ráadásul befektetési céllal is vásároltak ingatlant, bízva az értéknövekedésben és bérbeadási bevételekben. Ez a folyamat egyre inkább vagyonkoncentrációhoz és generációs egyenlőtlenségekhez vezet, hiszen a tehetősebb rétegek felvásárlásai – különösen a vonzó városi térségekben – csökkentik a helyben élők számára a lakhatás elérhetőségét.
D2 – Laza hitelfeltételek az előző évtizedben
A 2010-es években rekordszinten alacsony kamatok és bővülő hitelkínálat volt tapasztalható. A könnyen elérhető, olcsó jelzáloghitel sok új vevőt vonzott a piacra. (Megjegyzendő, hogy 2022-től ez a trend megfordult a kamatemelésekkel, de addigra az árak már magas szintről indultak.) Az elmúlt évtizedben megbomlott a korábban szoros kapcsolat a lakásárak és a jelzáloghitelezés között. Bár a lakásvásárlások finanszírozásában továbbra is a jelzáloghitel a legfontosabb forrás, a hitelállomány növekedése jóval elmaradt az árak emelkedésétől. Ez arra utal, hogy egyre több vásárlás történik saját megtakarításból vagy alternatív finanszírozási formákból, például eladói részletfizetéssel, magánkölcsönökkel, közös tulajdonosi konstrukciókkal vagy közösségi finanszírozással. Az uniós adatok szerint a tranzakciók és a jelzáloghitelek összértéke továbbra is erősen korrelál, de országonként jelentős eltérések mutatkoznak: a magasabb jövedelmű, erősebben eladósodott országokban csökkent a hitelek aránya az ingatlanügyleteken belül, míg például Portugáliában és Bulgáriában a lakásvásárlásoknak mindössze mintegy fele történik hitelből.
D3 – Demográfiai és társadalmi változások
A belső vándorlás és urbanizáció növeli az igényt a városi lakások iránt. Európa-szerte leginkább a nagyvárosokba áramlik a lakosság, így egy korlátozott kínálatra még nagyobb kereslet szabadul, amitől az árak további felhajtóerőt kapnak. A családstruktúra átalakulása – például több az egyedül élő fiatal, később vállalnak a családok gyermeket, kevesebb generáció él együtt egy lakásban – szintén növeli a lakások iránti keresletet: több, kisebb háztartás alakul, akik mind külön lakást igényelnek. Közép- és Kelet-Európában, így Magyarországon is ez különösen jellemző tendencia, a rendszerváltás után nagyon magas saját tulajdonú lakásarány alakult ki, ennek következtében a fiatalok többsége előbb-utóbb saját lakást szeretne, ami intenzív keresletet támaszt a piacon.
D4 – Befektetői kereslet, új preferenciák
Az alacsony kamatkörnyezetben az ingatlan vonzó befektetéssé vált nem csak a lakosság, de intézményi befektetők számára is. Nyugdíjalapok, ingatlanalapok, sőt nagy bérlakásportfóliók jelentek meg néhány piacon, különösen nagyvárosokban, tovább élénkítve a keresletet. Emellett megjelent a short-term rental jelenség (Airbnb), mely során sok befektető vásárol lakást kifejezetten rövid távú kiadás céljából. Ez a trend különösen a turisztikai gócpontokban szűkíti a hosszú távra kiadó lakások kínálatát és emeli az árakat, miközben a környéken élőknek drágábbá válik a lakhatás. A koronavírus-járvány egy másfajta igényt is felerősített: a távmunka terjedésével sokan nagyobb, zöldövezeti ingatlanokat kezdtek keresni, mivel már nem kellett naponta bejárni a belvárosba. Ez a preferenciaváltás is átrendezte a keresletet bizonyos szegmensekben: egyrészt csökkentek az irodaépítések, valamint a szélessávú internetre való igény
Eközben a lakáskínálat (housing supply – következőkben S) nem tudott lépést tartani a kereslettel. A tanulmány szerzői szerint ennek fő okai a következők:
S1 – Történelmi mélypont az új lakásépítések esetében
Az Európai Unióban a lakásállomány bővülése az elmúlt tíz évben messze elmaradt a demográfiai és gazdasági folyamatok által indokolt kereslettől. A tanulmány kiemeli, hogy az új építések volumene történelmi mélypontra süllyedt: a 2008-as pénzügyi válság után az építési aktivitás drámaian visszaesett, és bár 2013 után mérsékelt fellendülés következett, a 2020-as évek elején ismét megtorpant a szektor. A háztartási beruházások GDP-hez viszonyított aránya ma már hasonló, mint a válság előtti időszakban, de ez nem tükröződik az új lakások számában. A tőke egyre nagyobb hányada a felújításokra és energetikai korszerűsítésekre irányul, különösen az uniós klímapolitikai célok (például a „Renovation Wave”) ösztönzése nyomán. Mivel az építőipari kapacitások korlátozottak, a felújítási boom sok helyen kiszorította az új lakásépítést. Emellett a lakáskínálat strukturális merevsége (housing supply inelasticity) az EU számos tagállamában jellemző. Az építési engedélyek és a ténylegesen megépült lakások aránya különösen alacsony Dél- és Kelet-Európában, ahol az engedélyezés hosszadalmas, a beruházások tőkeigényesek, és a helyi önkormányzatok szabályozási mozgástere szűk. Ez azt jelenti, hogy még a kereslet élénkülése és az árak emelkedése sem ösztönzi kellő mértékben az új építést.
S2 – Szigorú szabályozások és engedélyezés
Az építési és településrendezési előírások az EU legtöbb országában szigorodtak, ami önmagában érthető (környezeti, biztonsági okokból), de lelassítja és megdrágítja a lakásépítést. A lakóövezetek bővítése korlátozott, számos nagyvárosban kevés a beépíthető földterület, és a létező telekállomány jelentős részét nem hozzák fejlesztési forgalomba. Gyakran kevés tulajdonos kezében összpontosul a beépíthető föld, és ők kivárnak vagy spekulatív céllal tartják vissza a telkeket, ami tovább szűkíti a kínálatot és hajtja felfelé az árakat. Az üresen álló ingatlanok magas aránya további anomália: becslések szerint az EU-ban minden hatodik lakás üresen áll, részben befektetési célú másodlakásként, ami pazarlásnak tekinthető a kínálati szűkösség fényében.
4. ábra Építési engedélyek számának alakulása az EU27 tagállamaiban ezer lakosra vetített négyzetméterben nézve 2000 és 2024 között (Forrás: Európai Bizottság (DG ECFIN, 2025), Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies, Graph 27.)
A 4. ábra baloldalt az építési engedélyek hosszú távú alakulását mutatja be az EU27 és az eurózóna (EA20) átlagában 2000 és 2024 között, ezer lakosra vetített négyzetméterben mérve. Jól látható a 2006–2007-es csúcs, majd a válság utáni meredek visszaesés, amit csak átmeneti élénkülés követett a 2010-es évek végén. 2024-re az engedélyezési aktivitás ismét történelmi mélypontra süllyedt. A jobb oldali ábra országonkénti bontásban ábrázolja az engedélyezési volumeneket: a kék sávok a 2000-2024 közötti értéktartományt jelzik, a fekete vonal a 2019-es, a sárga pontok pedig a 2024-es adatot. A legtöbb országban a 2024-es érték a korábbi sáv alsó részén helyezkedik el, ami azt mutatja, hogy az építési aktivitás szinte mindenütt visszaesett az Európai Unió országaiban.
S3 – Építési költségek és beruházási finanszírozás
A kínálat egyik legerősebb korlátja az építési költségek drágulása. A dokumentum kiemeli, hogy a főbb inputárak – különösen az építőanyagok és az energia – az elmúlt években meredeken nőttek, amit a járvány, a globális ellátási láncok zavarai és az orosz–ukrán háború nyomán kialakult energiaár-sokk csak tovább erősített. Az anyagköltségek 2019 és 2023 között átlagosan 25-30 százalékkal nőttek az EU-ban, de egyes országokban (például Németországban, Magyarországon, Írországban) a 40 százalékos növekedést is elérték. Az energiahatékonysági előírások (például az új Energy Performance of Buildings Directive) ugyan hosszú távon csökkentik az üzemeltetési költségeket, de rövid távon tovább növelik a kivitelezési árakat. A beruházási finanszírozás szintén szűk keresztmetszetet jelent. A magas kamatkörnyezet miatt drágábbá vált a fejlesztések hitelezése, különösen a kisebb építőcégek számára, amelyek kevésbé férnek hozzá intézményi finanszírozáshoz. Az építőiparban jellemző fragmentált vállalati struktúra – sok kisvállalkozás, alacsony tőkeellátottság – miatt a szektor kevéssé képes innoválni és mérethatékonyságot elérni.
S4 – Munkaerőpiaci tényezők és termelékenység
A munkaerőhiány és a termelékenység stagnálása az építőiparban komoly kínálati korlát. A szektorban dolgozók átlagéletkora folyamatosan nő, miközben a fiatalok körében csökken a szakmaválasztási hajlandóság. A határon átnyúló munkavállalás és a migráció némileg enyhíti a problémát, de a kelet-európai tagállamokban különösen érezhető a szakmunkások elvándorlása Nyugat-Európába. Az alacsony termelékenység részben a technológiai elmaradottsággal magyarázható. Az építési folyamatok továbbra is munkaintenzívek, a digitalizáció és a moduláris építési technológiák lassan terjednek. Az EU-ban az építőipari termelékenység az elmúlt húsz évben gyakorlatilag stagnált, miközben az ipar más ágazatai átlagosan 20-30 százalékos növekedést értek el. Ez strukturális költségnövekedést és lassú kínálati reagálást eredményez.
S5 – Földhasználat, telekárak és zónázási korlátok
A telekárak emelkedése és a beépíthető földek korlátozott elérhetősége az egyik legfontosabb strukturális gátja a kínálat bővülésének. Az EU-ban az összes föld 75 százaléka mezőgazdasági és erdészeti felhasználású, ezzel szemben mindössze 3 százaléka szolgál lakhatási célokat. Továbbá a tanulmány szerint a telekárak az EU legtöbb országában gyorsabban nőttek, mint maguk a lakásárak, különösen a fővárosokban és a tengerparti, turisztikai régiókban. A telkek kínálatát tovább szűkítik a zónázási szabályok és az örökségvédelmi, környezetvédelmi előírások, amelyek bár önmagukban fontos célokat szolgálnak, együttesen korlátozzák az új fejlesztések területi lehetőségeit. A szabályozási rendszer tagállamonként eltérő, de mindenhol többszintű: uniós, országos és önkormányzati előírások egyaránt érvényesek. A land-use és zoning szabályok estén a tagállamok a közösségi irányelveknél is szigorúbb normákat vezetnek be. A tanulmány szerint ezek lazításán keresztül bővülhetne a kínálat.
A tanulmány meglátásai szerint kijelenthetjük, hogy a kínálat rugalmatlansága vált a lakáspiac tartós jellemzőjévé: nem épül elég új lakás, így az áremelkedés tartósan beépül a rendszerbe. A szakértők szerint ennek megfordításához mélyreható reformokra lenne szükség a szabályozásban és az építési ágazatban.
Szakpolitikai kihívások és válaszok
A lakhatási válság kezelése Európa-szerte komplex feladat, mivel egyszerre kell reagálni a megfizethetőségi gondokra és a piaci egyensúlytalanságokra. A Bizottság elemzése hangsúlyozza, hogy széleskörű, összehangolt politikai csomagra van szükség. Nincs egyetlen csodaszer; országos és helyi szinten is beavatkozásokra van szükség, több területen. Néhány kulcsirány:
- Kínálat ösztönzése, építési reformok: a lakásépítés akadályainak lebontása elsődleges. Földhasználati és településrendezési szabályok felülvizsgálata szóba jöhet ott, ahol indokolatlan korlátozások gátolják az új fejlesztéseket. Természetesen ügyelni kell a környezetvédelmi és városképi szempontokra, de bizonyos lazítások vagy gyorsítások (pl. digitalizált engedélyezés) sokat segíthetnek a kínálat bővítésében. Infrastruktúra-fejlesztéssel (tömegközlekedés, utak) új területek vonhatók be lakóövezetként. A tanulmány szerzői rámutatnak, hogy a kínálat növelése az egyik leghatékonyabb módja a megfizethetőség javításának. Ide tartozik a szociális bérlakásépítések ösztönzése is – állami vagy önkormányzati beruházások révén növelni kell a megfizethető lakások kínálatát. Sok országban a rendszerváltás óta drasztikusan lecsökkent a szociális bérlakások aránya, ezért a magánpiac alacsony jövedelműek számára nem kínál alternatívát. Ezt a hiányt csak közösségi beruházással lehet enyhíteni.
- Adózási ösztönzők átalakítása: a lakáspiaci adók jelenlegi rendszere sok helyen nem segíti elő a stabilizálást. Például számos országban magas tranzakciós illetékek (vagyonszerzési illeték) terhelik a lakásvásárlást, miközben éves ingatlanadót alig vetnek ki. A szakértők szerint érdemes lenne az egyszeri tranzakciós adókról a rendszeres ingatlanadózásra helyezni a hangsúlyt, mert ez kevésbé torzítja a piacot, és visszatartja a pusztán spekulatív célú tulajdonlást. Emellett sok országban léteznek adóengedmények a lakástulajdonosoknak, ilyen például a jelzáloghitel-kamat adókedvezménye vagy az első lakás vásárlásához nyújtott illetékmentesség. Bár ezek politikailag népszerűek, hosszabb távon a kereslet élénkítésén keresztül árfelhajtó hatásúak. Több tagállam – főként Nyugat-Európában – már felismerte ezt, és fokozatosan kivezeti a jelzálogkamatok adólevonhatóságát, illetve újragondolja a lakástámogatási kedvezményeket. Kelet-Közép-Európában viszont továbbra is jellemző a keresletoldali támogatások alkalmazása (pl. kamattámogatott hitelek, családi otthonteremtési támogatások), ami rövid távon segíti a vásárlókat, de hozzájárulhat a magas árak konzerválásához.
- Bérleti piac és lakásbérlők védelme: a tanulmány szerint a bérlakáspiac fejlesztése elengedhetetlen ahhoz, hogy valódi alternatíva legyen a lakásvásárlással szemben. Sok országban fontolóra vették vagy bevezették a bérleti díj szabályozásának bizonyos formáit. A meglévő bérleti szerződések éves emelésének korlátozása (indexálása) széles körben alkalmazott eszköz, amely megakadályozza, hogy a lakók bérleti díja hirtelen elszálljon. Az új bérleti szerződések induló díjának korlátozása azonban már vitatottabb: túl szigorú kontroll esetén a befektetők elfordulhatnak a kiadási céltól, tovább rontva a kínálatot. A szakértők kiegyensúlyozott megközelítést javasolnak: védjék a bérlőket a kirívó áremeléstől és a kilakoltatástól, de ösztönözzék a hosszú távú lakáskiadást (például adókedvezménnyel vagy a bérbeadói jogbiztonság erősítésével). Néhány városban a rövid távú lakáskiadás (Airbnb) szabályozását is szigorítják – például évi néhány hónapban maximalizálják az engedélyezett kiadást –, hogy ne vonjon ki túl sok lakást a hosszú távú piacról. Mindezek a lépések segíthetnek mérsékelni a lakhatási válságot, de ügyelni kell rá, hogy ne fojtsák el a beruházási kedvet
- Makroprudenciális és pénzügyi intézkedések: a 2010-es évek tanulsága, hogy a pénzügyi stabilitás megóvása érdekében számos országban bevezettek olyan korlátozásokat, mint a hitelfedezeti (loan-to-value / LTV) vagy jövedelemarányos törlesztőrészlet (debt-service-to-income / DSTI) plafonok. Ezek a szabályok megakadályozzák, hogy a bankok túl kockázatos (pl. kis önerővel nyújtott) jelzálogokat helyezzenek ki, és ezzel mérséklik egy esetleges ingatlanbuborék kialakulását. Szinte minden uniós tagállamban működnek már ilyen rendszerek, ami hozzájárult ahhoz, hogy a hitelezés visszafogottabb lett, különösen a fiatal, alacsony megtakarítású vevők körében. Magyarországon és több régiós országban a devizahitelezési válság után különösen szigorú felügyeleti előírásokat léptettek életbe – például külön korlátok vonatkoznak a külföldi valutában történő jelzálogokra. Bár ezek a lépések nem közvetlenül a lakáspiaci megfizethetőség javítását célozzák, mellékhatásként fékezik az eladósodás vezérelte keresletet, és így hosszabb távon hűtik az áremelkedést. Ugyanakkor tisztában kell lenni azzal is, hogy az ilyen intézkedések kiket érintenek hátrányosan – jellemzően a fiatal, első lakásukat vásárlók lehetőségeit szűkítik, ezért ezeket kombinálni kell más támogatási formákkal (pl. első lakásos programok, célzott támogatások), hogy a társadalmi igazságosság érvényesüljön.
Összegzésül, Európában a lakhatás kérdése mára az egyik legégetőbb gazdasági és társadalmi problémává nőtte ki magát. Az árak tartós megugrása és a megfizethetőség romlása különösen a fiatal generációk és a közepes-jövedelmű rétegek számára jelent kihívást. A kereslet-kínálat egyensúlyának eltolódása strukturális jellegű, így nincs gyors megoldás. A szakértők abban egyetértenek, hogy átfogó lakáspolitikai reformokra van szükség, melyek a kínálat bővítését, a felelős hitelezést, és az igazságosabb adózást egyaránt magukban foglalják. Csak így biztosítható, hogy a jövő európai városaiban ne váljon luxuscikké a lakhatás, és a fiatalok, családok megfizethető otthonhoz juthassanak.
Közgazdász, közpolitikai szakértő. Diplomáit a Budapesti Corvinus Egyetemen és a University of Edinburgh Public Policy mesterszakán szerezte. Számos hazai és nemzetközi ösztöndíjprogramban vett részt tanulmányai során, mint a John N. Lauer Leadership Training Program, a Young Hungarian Leaders Program, valamint a Magyar Közigazgatási Ösztöndíjprogram. Korábban a Center for European Policy Analysis agytröszt, valamint a Miniszterelnökség munkatársa volt. 2023 óta az Oeconomus Stratégiai Divíziójában dolgozik, fő elemzési területe a hazai és külföldi szociálpolitika.
Összegzés
Az Európai Bizottság Gazdasági és Pénzügyi Főigazgatóságának szakértői 2025 októberében átfogó tanulmányt készítettek az európai lakáspiac helyzetéről. A „Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies” című dokumentum részletesen elemzi a lakásárak alakulását, a kereslet és kínálat mozgatórugóit, valamint azokat a szabályozási és politikai tényezőket, amelyek befolyásolják a lakhatás megfizethetőségét az EU-tagállamokban. Az alábbiakban ennek a tanulmánynak a főbb megállapításait foglaljuk össze, különös tekintettel a hazai és közép-európai régiós tendenciákra. Kiemelt fontosságúnak tartjuk az Európai Bizottság szakértői által készített dokumentumot, mivel hazai és európai lakhatás kérdésével az Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány is sokat foglalkozik, és ezzel az elemzéssel be szeretnénk emelni a közbeszédbe számos új, eddig kevésbé tárgyalt szempontot, amelyek friss megközelítést adhatnak a témához.
