A lakóingatlanok számítanak az egyik legnagyobb széndioxid kibocsátónak, mivel koramúlt energiahatékonysággal üzemelnek. Elengedhetetlenné válik, hogy a meglévő lakásállomány korszerű, magas energiaminősítésű legyen a minimális környzetterhelés érdekében. Egyre több kormányzati program támogatja ezen átalakulást, melynek legújabb eleme a Zöld Otthon Program.
Szerző: Flór Nándor
Loading...
Reload document 
Open in new tab A környezetvédelmi szempontok felértékelődése szinte napról-napra fokozódik és tetten érhető a mindennapokban. A Föld egyre növekvő lakosságával párhuzamosan nem csak az energiaigénye, de a széndioxid kibocsátása is meredeken emelkedik. Az ingatlanok kérdése igen fontos szempont mind a lakhatás megoldásában, mind pedig a károsanyag kibocsátás szempontjából.
A lakóingatlanok nemcsak a havi kiadásokon belül számítanak az egyik legjelentősebb tételnek az emberek életében, hanem a károsanyag kibocsátást tekintve is megkerülhetetlen tényező. A fenntartható jövő biztosítása érdekében elengedhetetlenné válik, hogy olyan zöld ingatlanok legyenek többségben, amelyek környezetre gyakorolt hatása minimális. Az Európai Unióban és Magyarországon is egyre szigorodnak az építőipari előírások, melyek célja, hogy alacsony energiaigényű lakóingatlanok létesüljenek.
A lakhatást fenntartható módon kell biztosítani
Európában átlagosan az üvegházhatású károsanyag kibocsátás mintegy egynegyede az épületektől származnak. Az Eurostat adatai alapján 2019-ben az Európai Unióban egy lakosra jutó széndioxid-kibocsátás mértéke elérte a 6,7 tonnát. Jelenleg egyedül az EU-ban közel 250 millió épület áll, amelyek különböző energiahatékonyság mellett léteznek. Az Európai Akadémiák Tudományos Tanácsadó Testületének (EASAC) jelentése alapján éves szinten az európai épületállomány alig 1 és 1,5 százalékos része újul meg, miközben a párizsi egyezményben meghatározott környezetvédelmi célkitűzések eléréséhez ennek két- háromszorosára lenne szükség. Annak érdekében, hogy a karbonsemlegességet 2050-ig elérje az EU, ahhoz heti szinten legalább 90 ezer otthonnak kellene felújításra kerülnie. A felújítás azért is szükségszerű, mivel az Európai Unióban található épületek közel háromnegyede rossz energiateljesítmény mellett van használatban.
1. ábra: Éves üvegházhatású gáz kibocsátása az Európai Unión belül. Megjegyzés: Mértékegység millió tonna CO2 egyenértékes. Forrás: Statista[1]
Egyre nagyobb figyelem helyeződik a környezetkímélő megoldások alkalmazására a fenntartható jövő biztosítása érdekében, amelyhez a különböző törvényi keretek támogatóan hatnak. Egy Európai Uniós direktíva alapján Magyarországon 2021 januárjától egy szigorúbb energetikai szabályozás lépett volna hatályba, amely alapján kizárólag legalább BB-minősítésű épületek számára lehet megadni a használatbavételi engedélyt. A BB besorolású ingatlanok előnye, hogy közel nulla energiaigénnyel rendelkeznek, ezáltal a környezetterhelése minimális. A szabályozásban korábban megjelölt határidőt végül kitolták 2022. június 30-ig, amelyet figyelembe véve elengedhetetlen, hogy a közeljövőben jelentősen megugorjon a magasabb minősítésű ingatlanok száma. Hazánkban, az Országos Építésügyi Nyilvántartás adatai alapján az épületek alig 3,6 százaléka felelt meg 2019-ben ennek az energetikai kritériumnak. Az Országos Tanúsító Központ definíciója szerint egy BB minősítésű ingatlan energiafogyasztása nem haladhatja meg éves szinten az egy négyzetméterre jutó 100 kilowattórát. Ráadásul az ingatlan által felhasznált energia legalább egynegyedét megújuló forrásból kell fedezni.
2. ábra: Ingatlanok energetikai szempontú besorolási kategóriái. Forrás: SolarKit[2]
Az ingatlanokhoz alkalmazott építőanyagok használata is nagy mértékben befolyásolja, hogy pontosan mekkora terhet ró a környezetre a lakhatás. Az Amerikai Vegyészmérnöki Intézet (AIChEA) által 2018-ban publikált tanulmány alapján a zsaluköves betonból felépített lakás a teljes élettartamában közel 30 tonna széndioxid kibocsátással jár, miközben a skála másik végén lévő, favázzal rendelkező könnyűszerkezetes épület kevesebb mint egy tonna mellett biztosítja a lakhatást. A beton használata azért is kritikus, mivel egyedül a cement a globális széndioxid kibocsátás közel nyolc százalékáért felelős, összesen 2,2 milliárd tonna mennyiségben. A betonból világszerte 30 milliárd tonnát használnak fel, és az egy lakosra jutó mennyiség az elmúlt 40 évben a háromszorosára emelkedett. Ezzel párhuzamosan a környezetbarát alapanyagnak tekinthető acél vagy fa nem tudott ilyen növekedést felmutatni, miközben a fenntarthatósághoz ez kellene.
3. ábra: Családi házak teljes életciklusának szén-dioxid-kibocsátása. Megjegyzés: Adatok CO2 egyenértékesben vannak kifejezve egy 105 négyzetméteres családi ház esetében 50 év leforgása alatt. Forrás: American Institute of Chemical Engineers[3]
Magyarországi lakásállomány energetikai szempontból jelenleg még kissé elmaradott, alacsony a magas minősítésű ingatlanok aránya. Az Eurostat adatai alapján a hazai lakások negyede 1945 év előtt, míg több mint 30 százaléka 1945 és 1969 között épült, amely jó indikációt ad a lakások állapotára. A lakóingatlanokat energiahatékonyságuknak megfelelően tanusítványokkal látják el, amelyekből 2017 óta éves szinten 150 ezret készítenek. 2021-ben már a teljes magyarországi lakásállomány legalább tíz százalékáról tudható, pontosan milyen energiahatékonysággal bírnak. A KSH legfrissebb felmérése alapján 2019-ben a tanúsítványok megszerzése mögötti ok elsősorban az ingatlanok értékesítése állt, mivel a kiadott minősítések 72 százalékát érintette. Pályázatok 12, az ingatlan használatba vétele 8, saját célú 6 százalékos arányt képviselt. A KSH statisztikai adatai alapján az 1960 előtt épült lakások háromnegyedében az ingatlan energetikai minősítése nem érte el az átlagos minőségű, FF szintet. Az elmúlt egy évtized során épített lakások esetében ugyanakkor csak elvétve található átlagos, vagy rosszabb hatékonyságú épület. 2017 és 2019 között az új épületek alig 17,4 százaléka minősült legalább BB besorolásúnak.
4. ábra: Magyarországon kért energiatanúsítványok megoszlása az épület építési éve szerinti bontásban. Forrás: Portfolio.hu
2010 és 2019 között a háztartások fogyasztási szerkezete jelentős mértékben átalakult, de továbbra is meghatározó súlyt képvisel a lakhatásra fordított összeg. A Központi Statisztikai Hivatal A háztartások életszínvonala 2019-es kiadása alapján az új típusú koronavírus megjelenéséig a magyarok jövedelmi helyzete jelentős javuláson ment keresztül, amely lehetővé tette a kiadások növelését. Az elmúlt közel egy évtized leforgása alatt a lakásfenntartásra fordított jövedelem aránya 6,7 százalékponttal alacsonyabb szintre mérséklődött, miközben az élelmiszerre és alkoholmentes italokra, illetve a közlekedésre rendre 1,6 és 0,9 százalékponttal magasabb szintre nőtt a háztartások kiadásának megoszlásában. 2019-ban a magyar háztartások egy főre jutó kiadásaiból átlagosan összesen 18,5 százalékot fordítottak a lakásfenntartásra és energiára, ezzel a második legjelentősebb költségtételnek számít a 24,4 százalékos arányt képviselő, élelmiszerekre és alkoholmentes italokra fordított összeget követően. A jelzáloghitelre fordított jövedelem 2019-ben átlagosan 561,7 ezer forint volt, amely a teljes jövedelem 13,4 százalékát tette ki, amely jelentős előrelépés a 2011-es állapothoz, amikoris az egy főre jutó jövedelem több mint egyötödét (21,1 százalék) a jelzáloghitel-törlesztésre kellett fordítaniuk.
5. ábra: Háztartások egy főre jutó kiadásának megoszlása 2019-ben. Megjegyzés: Az Egyéb kategórián belül 4,3% Lakberendezés és háztartásvitel, 4,2% Ruházat és lábbeli, 3,5% Szeszes italok és dohányáruk, 0,9% oktatás és 8,1% Egyéb termékek és szolgáltatások. Forrás: KSH
Főleg a kevésbé tehetősebb lakosok számára jelent komoly kihívást a lakhatás finanszírozása, mivel arányaiban jövedelmük nagyobb részét fordítják erre, mint a gazdagabbak. 2019-ben a KSH adatai alapján az egy főre jutó, személyes célú kiadás 1,3 millió forint volt. A 2008-as gazdasági világválságot követően, 2013-tól kezdődően tudtak újra emelkedni a lakosság fogyasztása, amely összességében 2010 és 2019 között közel 42 százalékkal emelkedtek. A gazdagabbak és a szegényebb magyarok kiadási struktúrája jelentős eltérést mutat. Jövedelmi helyzetük alapján a népesség alsó 20 százalékába tartozó magyarok a lakásfenntartásukra átlagosan 140,5 ezer forintot költöttek, míg a legjobban kereső, a népesség felső 20 százaléka ugyanerre a célra 376,1 ezer forintot költött éves szinten. Ugyanakkor fontos megemlíteni, hogy jövedelmi szempontból az alsó és a felső ötödbe tartozó háztartások között 3,6-szoros különbség áll fenn, ezért a kiadásszerkezetükben eltérő arányt képvisel a lakhatás. Miközben a legalsó ötöd lakásfenntartásra és háztartási energiára jövedelmének 22,4 százalékát fordítja, addig a legfelső ötöd esetében ezen érték csak 16,4 százalék.
Egyre bővül azon programok száma, amely segíti a magyarországi lakásállomány megújulását. A Magyar Nemzeti Bank 2021 májusi Lakáspiaci jelentése alapján az Otthonfelújítási támogatás keretében 2021. márciusáig több mint hárommilliárd forintot vett igénybe a lakosság. A statisztikai adatok alapján a támogatási összeg kicsit kevesebb mint a felét energiahatékonyságot növelő kiadások fedezésére fordították, úgymint fűtési rendszerre, napelemre, nyílászárókra vagy éppen hőszigetelésre. Novák Katalin, a családokért felelős tárca nélküli miniszter 2021 október közepén arról számolt be, hogy már több mint 50 ezer család vette igénybe az év eleje óta elérhető támogatást. Ráadásul többségük, 36 ezer igénylés esetében, már a folyósítás is megtörtént és összesen több mint 65 milliárd forint kifizetés valósult meg a családok részére. Azon családok számára, akiknek a program igénybevételéhez nem volt kellő önerejük, úgy azt 2021. februárja óta a magyarországi kereskedelmi bankoktól kedvezményes kamatozás mellett felvett hitellel is abszolválni tudják. Az MNB statisztikája alapján 2021. márciusáig összesen 2,3 milliárd forint összértékben történt otthonfelújítási hitel folyósítás.
A magyarországi lakásállomány energetikai minősítésének javítását a nemrégiben bevezetett, Zöld Otthon Program is támogatja. A Magyar Nemzeti Bank a Növekedési Hitelprogram keretében indította el a Zöld Otthon Programot, amelynek keretösszege 200 milliárd forint. Ezt a pénzügyi forrást a magyar jegybank nulla százalékos kamatszint mellett biztosítja az országban lévő kereskedelmi bankok számára, akik maximum 2,5 százalékos kamatszinten kínálhatják az úgynevezett zöld jelzáloghiteleket a lakosság számára 2021. október 4-étől. A lakosság mind új építésű lakás vásárlására, mind pedig építésére is igénybe veheti ezt az új konstrukciót. A Zöld Otthon Program keretében felvehető kedvezményes hitel az alábbi fontosabb elemeket tartalmazza:
- Maximálisan felvehető hitelösszeg: 70 millió Ft
- Hitel maximális futamideje: 25 év
- Kamat maximális mértéke: 2,5%
- Bírálati idő maximális ideje: vásárlás esetén 15, építés esetén 25 nap
- Elvárt minimum energetikai besorolás: BB (legfeljebb évi 90 kWh/m2 energiaigény)
- Folyósítási díj maximális mértéke: 0,75% (max. 100 ezer Ft)
Nemcsak a BB energetikai minősítéssel kell rendelkeznie a jövőbeli ingatlannak, hanem energiaigényének legalább egynegyed részét megújuló energiaforrásból kell fedezni. A felvett hitelnek maximálisan négy adósa lehet, és az ingatlan tulajdonosának legalább tíz évig életvitelszerűen az ingatlanban szükséges élnie.
A Zöld Otthon Program vonzóságát tovább fokozza, hogy a zöld lakáshitel kombinálható a családi otthonteremtési kedvezménnyel (CSOK) is. A konstrukció nagy előnye, hogy zöld CSOK-hitelként kétgyermekes családok (vagy ennyi gyermeket vállaló házastársak) tíz, míg legalább három gyermekes párok 15 millió Ft erejéig nulla százalékos kamatszint mellett vehetnek fel kölcsönt. A zöld CSOK-hitelt ugyanakkor csak azon igénylők vehetik igénybe, akik egyúttal felveszik a két gyermek után járó 2,6, vagy a három gyermek után járó tíz millió forintos vissza nem térítendő támogatást is.
A Zöld Otthon Programnak nem csak környezetvédelmi, hanem pénzügyi előnyei is vannak a lakosság számára. A Bankmonitor zöld hitel kalkulátorával kiszámolható, hogy 25 éves futamidőre felvett zöldhitel esetében milyen havi törlesztőrészlet keletkezik. Amennyiben a felvett összeg 15, 30, illetve 45 millió forint és 2,5 százalékos kamattal számolunk, úgy rendre 67 500, 135 000, illetve 202 500 forintos törlesztőrészlettel tervezhetnek a hiteladósok. A jelenlegi piaci kamatozású jelzáloghitel konstrukciókkal (400 ezer havi jövedelemmel, 3,54 százalékos kamat) szemben a zöldhitelek előnye, a felvett összeg arányában, havi szinten 8 és 23 ezer forint között alakulhat. Mindezek alapján a teljes futamidőt figyelembe véve a zöldhitellel közel 2,5 – 7 millió forint is megspórolható a felvett hitelösszeg (15 – 45 millió forint) arányában. További megtakarítás és kedvezmény érhető el abban ez esetben, ha családok veszik igénybe a konstrukciót meglévő vagy születendő gyermekek mellett. Egy háromgyermekes család a Zöld Otthon Programmal összességében pedig akár 6 és 11 millió forintot is megtakaríthat 25 év alatt a hitelösszeg arányában.
6. ábra: Épített lakások számának alakulása Magyarországon. Forrás: KSH
Az elmúlt öt évben éves szinten a magyar lakásállomány egyre nagyobb arányban újul meg és várhatóan tovább emelkedik az elérhető jegybanki és kormányzati programok hatására. Jelenleg Magyarországon összesen több mint 4,5 millió lakóingatlan van használatban. A 2000-es években tapasztalt lakásépítési szinttől még lényegesen el vagyunk maradva, ugyanakkor a 2008-as gazdasági világválságot követő időszakban tapasztalt, rendkívül alacsony szinthez képest (kevesebb mint évi tízezer) dinamikus emelkedés volt tapasztalható az elmúlt pár évben. A fejlődés hatására az évente épített lakások aránya a teljes állományhoz meghaladta a 0,6 százalékot, amely egy évtizede nem látott mértéket jelent hazánkban. Várhatóan a Zöld Otthon Program nyújtotta kedvező feltételeinek, illetve a CSOK-kal történő kombinálhatóságának köszönhetően a következő években tovább erősödik a lakásfejlesztések üteme hazánkban, amely hozzájárulhat a fenntarthatóbb jövő biztosításához.
Összegzés
A magyarországi lakóingatlan állomány méretéből adódóan lassan fog csak tudni megújulni, miközben a jelenlegi állapot szerint rendkívül alacsony a megfelelő energia minősítéssel rendelkező lakások száma. A lakások energetikai szempontból történő korszerűsítése nem csak a fenntarthatóság miatt fontos, hanem a családok havi kiadásának jelentős részét a lakhatásra és az energiaköltségek fedezésére fordítják. Korszerű, alacsony energiaigényű otthonokkal mind a két szempont alapján, egyszerre lehetne jobbá tenni az emberek életét és bolygónk helyzetét.
A különböző jegybanki és kormányzati programok a következő években szükséges támogatást biztosítanak ahhoz, hogy a fenntarthatóbb ingatlanok minél gyorsabb ütemben terjedhessenek el hazánkban. Korábban a CSOK bevezetését követően kimagasló számokat produkált a Családvédelmi Akcióterv keretében, és várhatóan a Zöld Otthon Program is hasonló sikereket fog tudni felmutatni a következő években. A Zöld Otthon Program rendkívül kedvező feltételek mellett ad lehetőséget a magyar lakosság számára mind új lakás vagy ház megvásárlására, mind pedig építésére. Az átütő siker érdekében a különböző programoknak konzisztenseknek és stabilan elérhetőnek kell lenniük, hogy az emberek kalkulálhassanak a különböző lehetőségekkel.
Felhasznált források
- hu: Letarolhatja az új lakások finanszírozását az MNB zöld hitele, In: HVG, https://hvg.hu/ingatlan/20210709_MNB_zold_hitel_bank360 (2021.10.19.)
- EASAC: With 25% of Europe’s Greenhouse Emissions coming from Buildings, Scientists Suggest Fundamental Policy Changes, https://easac.eu/media-room/press-releases/details/with-25-of-europes-greenhouse-emissions-coming-from-buildings-scientists-suggest-fundamental-policy-changes/ (2021.10.11.)
- KSH: A háztartások életszínvonala, 2019 https://www.ksh.hu/docs/hun/xftp/idoszaki/hazteletszinv/2019/index.html#ahztartsokfogyasztsikiadsainaknagysgaszerkezete (2021.10.11.)
- MNB: Lakáspiaci jelentés 2021. május, https://www.mnb.hu/letoltes/lakaspiaci-jelentes-2021-majus-hu.pdf (2021.10.13.)
- hu: Ezért tolhatták ki az új lakások energiahatékonysági szigorítását, In: Portfolio.hu, https://www.portfolio.hu/ingatlan/20210221/ezert-tolhattak-ki-az-uj-lakasok-energiahatekonysagi-szigoritasat-470052 (2021.10.15.)
- RODGERS Lucy: Climate change: The massive CO2 emitter you may not know about, In: BBC, https://www.bbc.com/news/science-environment-46455844 (2021.10.19.)
- VG: Az ingatlanok négy százaléka felel meg a a szigorodó épületenergetikai feltételeknek, In: Világgazdaság, https://www.vg.hu/ingatlan/2020/01/az-ingatlanok-negy-szazaleka-felel-meg-a-a-szigorodo-epuletenergetikai-felteteleknek (2021.10.15.)
[1] https://www.statista.com/statistics/1171183/ghg-emissions-sector-european-union-eu/ (2021.10.05.)
[2] https://solar-kit.hu/kotelezo-bb-besorolas-2021-tol/ (2021.10.05.)
[3] https://aiche.onlinelibrary.wiley.com/doi/10.1002/ep.12807 (2021.10.19.)
Nándor a Budapesti Corvinus Egyetemen diplomázott pénzügy mesterszakon. Több mint nyolc év munkatapasztalattal rendelkezik multinacionális vállalatoknál, főleg pénzügyi és stratégiai tanácsadási területeken. Mélyreható tapasztalattal rendelkezik iparági és stratégiai elemzések készítésében. Elemzéseiben főként a digitális transzformációra, pénzügyi és energetikai szektorokra koncentrál.
