Az ötlet háttere:

Az ellenzéki főpolgármesteri előválasztás Momentum-os jelöltjének, Kerpel-Fronius Gábornak volt egy érdekes javaslata. Eszerint úgy küzdene a magas ingatlanárak ellen, hogy a budapesti új társasházak építőit arra kötelezné, hogy a megépülő lakások 30%-át a piaci ár 50%-ért az önkormányzatok rendelkezésére bocsátsák. Bár az előválasztáson a Momentum jelöltje alulmaradt, nyilatkozatai alapján szívesen segítené munkájával a győztes jelöltet, így elképzelhető, hogy a fenti javaslattal fogunk még találkozni. Vizsgáljuk hát meg közelebbről ennek közvetlen és közvetett hatásait.

Az infláció nem szabályozható hatósági úton

Bár laikusok számára logikusnak tűnhet a magasnak tartott árak rendeleti úton történő csökkentése, a közgazdászok (és a kommunista rendszert megtapasztalók) tudják, hogy ez a gyakorlatban nem működik, sőt, lényegében csak negatív következménye van. A szabályozott árral sújtott piacról kilépnek a termelők és a kereskedők, hiszen itt csak veszteségesen tevékenykedhetnének. Ennek következtében természetesen hiány lép fel. Az emiatt az adott piacon el nem költött pénzek máshova vándorolnak, ez pedig más piacokon okoz majd áremelkedést. Azaz az árak csökkentésének a szándéka helyett hiányt és további áremelkedést kapunk.

Adom vagy adóm?

A konkrét javaslattal kapcsolatban beszéljünk először a szobában lévő elefántról. A konstrukció lényegében nem más, mint egy bonyolult és hatékonytalan adófajta, melyet nem lehet átutalással intézni, hanem csak ingatlan-átadással, melyhez jogászok, adásvételi szerződés, földhivatali bejegyzés kell. De a hatékonytalansága a legkisebb probléma. Nagyobb gond ennél, hogy egyetlen szektort sújtana csak, így komoly piactorzító hatással is bír. Még ennél is lényegesebb azonban, hogy elképzelhetetlenül magas adókulccsal operál. Az építők a javaslat szerint elbuknák a teljes beruházási érték 30%-ának 50%-át, mely a potenciális bevétel 15%-a (30%*50%). A konstrukció tehát pénzügyi szempontból egy olyan adóval ekvivalens, mely bruttó árbevétel alapú és 15%-os adókulccsal operál.

A 300%-os adókulcs

A fenti konstrukció több szempontból is furcsa. A vállalatokat nyereségük alapján szokás adóztatni. Bár az ÁFA alapja valóban az árbevétel, azonban itt is a nettó árbevétel alapján számítunk, nem pedig a jóval magasabb (ÁFA-t is tartalmazó) bruttó árbevétel alapján. Bruttó árbevétel alapú adó nincsen Magyarországon. Azonban a fenti javaslat nem vonható párhuzamba a ÁFA-val, hiszen míg a forgalmi adó esetében az értékesítések miatt keletkezett adófizetési kötelezettség csökkenthető a beszerzések adótartalmával, addig a Momentum javaslatának nincsen ilyen eleme. Az „adó” összege nem csökkenthető. Így a konvencionális adónemek közül a társasági nyereségadó az, amivel párhuzamba állítható. Vizsgáljuk meg, hogy mekkora társasági adókulccsal egyenértékű a momentum javaslata.

Bár a százalékos kulcs független lesz a beruházás nagyságrendjétől, az egyszerűbb követhetőség kedvéért tekintsünk egy konkrét projektet, melynek keretében 30 darab lakás készül, melyeket darabonként 20 millió forintos nettó áron kíván értékesíteni az építő. 2020. január 1-jétől az új lakóingatlanok ÁFA-kulcsa 27% lesz, így a 20 millió forintos nettó ár 25,4 millió forintos (20*1,27) bruttó árnak felel meg. A javaslat szerint 9 darab (30*30%) lakást kell átadni az önkormányzatnak, egyenként 12,7 millió forintos (25,4*50%) áron. Mind a 9 lakáson egyenként 12,7 millió forintot bukik az építő, teljes vesztesége tehát 114,3 millió forint (12,7*9). 2017-ben az épületépítésben tevékenykedő vállalatok átlagos árbevétel-arányos nyereség mutatója 6,6% volt. Mivel ezen mutató vetítési alapja a nettó árbevétel, így a mutató alapján fiktív cégünk várható nyeresége 39,6 millió forint (30*20*6,6%). Azaz ha a Momentum javaslatát társasági nyereségadóval szeretnénk kiváltani, akkor egy 40 millió forint körüli nyereséget termelő cégnek közel 120 millió forint adót kellene fizetnie. Ez egy 300%-os adókulcsnak felelne meg.

Adópokol

Valószínűleg felesleges megjegyezni, hogy nem létezik olyan ország, ahol 300% lenne a vállalati adókulcs. Magyarországon az elmúlt évek jelentős adócsökkentéseinek következtében a vállalati nyereségadó kulcsa nemzetközileg is az egyik legalacsonyabb, konkrétan 9%. A legmagasabb vállalati adókulcsok sem haladják meg a 40%-ot (Puerto Rico 39%, Suriname 36%, Argentína 35%, Csád 35%, Zambia 35%). A fenti extrém magas implicit adókulcs azt jelenti, hogy a javaslat lehetetlenné teszi a szektor szereplői számára a normális működést.

A kívánt cél sem teljesül

Hogyan reagálnának az építők a Momentum javaslatára? Az első nyilvánvaló lehetőség a veszteségek csökkentése, azaz a kiszállás a budapesti ingatlan-fejlesztések piacáról. Ez a kínálat csökkenésén keresztül egyértelműen árfelhajtó hatású lenne. A másik lehetőség pedig a veszteségek áremelés útján történő csökkentése. Ehhez legalább 17,65%-al kellene emelniük a lakásaik kínálati árát (1/(100%-15%)=1,1765). És valóban, ha a fenti példában az építő a kezdeti lakásonkénti 20 millió forintos nettó árat 23,53 millió forintra (20*1,1765) növeli, akkor 23,53 millió forint bevétele lesz a lakások 70%-ának, azaz 21 darab lakásnak az értékesítésekor, és ennek fele, azaz 11,76 millió forint bevétele lenne az önkormányzatnak átadott 9 darab lakás átadásakor. És így pontosan ugyanannyi teljes nettó árbevétele lenne, mint a mostani helyzetben 20 millió forintos lakásonkénti ár mellett (mindkét esetben 600 millió forint). Azaz az eredeti problémát, nevezetesen a magas lakásárakat nem hogy nem oldja meg a javaslat, hanem drasztikus mértékben ront a helyzeten.

Hatalmas társadalmi veszteség

Kik nyernek és kik veszítenének egy ilyen szabályozással? Az a fentiek alapján egyértelműen látszik, hogy az ingatlanfejlesztő cégek a vesztesek között vannak. Részben ki kell lépniük a piacról, részben kevesebb ingatlant tudnak csak értékesíteni a magasabb ár miatt. Rádásul ezeknek a magasabb áru ingatlanoknak az általuk átadott, és az önkormányzat által az ő veszteségeik árán alacsonyabb áron értékesített ingatlanokkal kell versenyezni a vevők kegyeiért. Jelentős veszteséget szenvedne el minden olyan vásárló, aki új társasházi ingatlant vásárol, hiszen majdnem 18%-al magasabb áron fog így vásárolni. De ne legyenek illúzióink, a piac azonnal lereagálná ezt, és nem csak az új társasházi ingatlanoknak növekedne az ára. Azaz számtalan vásárló rosszul járna. Ez a negatív hatás a szabályozás bevezetése másnapján jelentkezne. Ki járna jól? Természetesen jól járna az a néhány vásárló, akinek az önkormányzat ezeket a fél áron beszerzett lakásokat értékesíti. Azonban vegyük észre, hogy a lakásárak széleskörű növekedése miatt minden lakásvásárló rosszul jár a szabályozás bevezetése másnapjától kezdve, míg nyertesek oldalán az önkormányzati lakások kedvezményezettjei és egyes (nem új társasházat értékesítő) eladók állnak csak.

A szelektív ingatlanadó

Azaz végső soron ez egy olyan adó lenne, melyet az új, nem önkormányzati társasház-lakások vásárlói fizetnek, és azok kapnak egyfajta vagyoni transzferként (a támogatott áron keresztül), akiket az önkormányzat arra méltónak ítél. Ennek az adónak az adókulcsa 15% lenne. Ez a konstrukció két okból is meglepő. Egyrészt nemigen van olyan ország, ahol az adókulcs akár megközelítené ezt a 15%-os értéket. Más országok adókulcsai jellemzően 1-2% alatt vannak. Másrészt az is egyedi, hogy csak egy nagyon speciális, szűk réteg fizetné meg ezt az adót, nevezetesen az új társasházi ingatlanok vevői (a javaslat negatív, árnövelő hatását majd minden vevő érzékelné, de többségük esetében a haszon az eladónál csapódna le).

Összegzésként elmondhatjuk, hogy egy ilyen szabályozás katasztófális hatással lenne az ingatlanfejlesztőkre. Amennyiben az implicit költségeiket nem tudják áthárítani, úgy egy nagyjából 300%-os nyereségadóval lenne ekvivalens számukra a Momentum javaslata, mely azt jelentené, hogy a budapesti ingatlanfejlesztéseik nem tudnának nyereségesek lenni, így minden bizonnyal kilépnének erről a piacról. Amennyiben az építők képesek áthárítani az implicit költségeiket, úgy a javaslat egy 15%-os ingatlanadó bevezetésével lenne egyenértékű, melyet azonban csak az új társasházi ingatlanok vásárlóinak kellene megfizetni. De nem csak ők járnának rosszul. A várható 18% körüli ingatlanár-emelkedés minden otthonvásárlást tervező budapesti családot nehéz helyzetbe hozna.