Miért nem elég, ha olcsó a hitel?
Egyáltalán nem biztos, hogy kisebb költséggel jár majd, ha a jelenleg sokkal kedvezőbbnek tűnő változó kamatozású hitelkonstrukciókat választjuk a fix kamatozású hitelek helyett. A fix kamatozású hitelek jellemzője, hogy a fizetendő kamat előre rögzített, ezáltal a fizetendő részletek nem változnak. Ezzel szemben a változó kamatozású hitelek folyamatos kockázatot rejtenek, ugyanis a havi részletek a hozamok növekedésével elszállhatnak, vagy akár a hozamok csökkenésével mérséklődhetnek is.

Ha a hozamok emelkedésére számítunk, akkor a fix kamatozású hitel előnyösebb számunkra.
A legfontosabb tulajdonsága a fix kamatozásnak, hogy már a hitelkérelem benyújtásakor tudhatjuk, hogy várhatóan mekkora költséggel kell majd számolni még akkor is, ha hosszú távra vesszük fel a hitelt. Ezzel szemben a változó kamatozású hitelnél a jövőbeni költségeink értéke nem rögzített. A változó kamat mértéke két kamatlábtól függ. Egyrészt a piaci referencia kamatlábtól, amely a piacokon a kereslet és kínálat által kialakított irányadó kamat, másrészt pedig a bankunk által megszabott kamatfelártól, amely a bank a kockázatának kompenzálása és a nyereségessége érdekében számít fel. Itthon referenciakamatlábnak általában a háromhónapos BUBOR-t, vagyis a budapesti bankközi kamatlábat szokták tekinteni. A kamatfelár pedig a szerződésbe foglalt időközönként változhat, ez általában 3, 4, 5 év vagy végig fixált.

Jelenleg egy historikusan nagyon alacsony kamatkörnyezetet élünk.
Az 1. ábrán látható, hogy 2016 óta a három hónapos BUBOR nulla százalék körüli szinten mozog, amely azt jelenti, hogy hosszútávon lefelé minimális valószínűséggel mozdulhat. Így nagyobb valószínűséggel kell növekvő hozamokkal számolnunk, amely egy változó kamatozású hitel esetén megnöveli a teljes fizetési kötelezettséget. Amennyiben tehát a hozamszint emelkedni fog, úgy – egy idő után – a változó kamatozású hitelek költségei meg fogják haladni a fix kamatozású hitelekét.

1. ábra: A 3 hónapos BUBOR alakulása (1996-2019), forrás: www.mnb.hu.

A Magyar Nemzeti Bank a kamatok minél hosszabb távú fixálását ajánlja.
Az MNB fontos feladatának tekinti a lakosság pénzügyi tudatosságának fejlesztését. Ennek keretében foglalkozik a hitelfelvétel kérdéskörével is. A tipikus adós jellemzően csak az aktuális kamatlábra van tekintettel, és nincs tisztában azzal, hogy egy változó, vagy csak rövidtávon rögzített kamattal bíró hitel milyen kockázatokat rejt a kamatszint esetleges növekedéséből fakadóan. Ezért az MNB ajánlást fogalmazott meg, melyben rögzíti, hogy elvárja a jelzáloghiteleket nyújtó pénzügyi intézményektől, hogy naptári évente legalább egyszer tájékoztassák ügyfeleiket a hiteleik kamatváltozásból fakadó átárazódási kockázatáról, illetve mutassanak be számukra legalább két, hosszú távon rögzített kamattal bíró szerződésmódosítási lehetőséget. Az MNB ajánlás itt érhető el.

Nézzünk egy konkrét példát!
Tegyük fel, hogy lakásvásárlás céljából tíz millió forint hitelt veszünk fel. Az ötéves futamidejű változó kamatozású lakáshitelek átlagos kamata 2,5 százalék, míg a fix kamatozásúaké 3 százalék környékén mozog jelenleg. Tízéves futamidő esetén a változó kamatozású hiteleknél ugyanez 4 százalék, míg a fix kamatozású hitelek átlagos kamata 4,5 százalék ugyanezen az időtávon.  Húszéves futamidejű változó kamatozású hitelek átlagos kamata 5,5 százalék, míg a fix kamatozású hiteleké 6 százalék. A hitelek kamatszintjei a 3 hónapos BUBOR-hoz lesznek kötve. A következő négy forgatókönyvre láthatjuk a teljes kamatköltségek változását:

  • eset: a hozam hónapról-hónapra 3 bázispontot nő
  • eset: egy év múlva a hozam 3 százalékponttal nő, egyébként stabil
  • eset: négy év múlva a hozam 6 százalékponttal emelkedik, egyébként stabil
  • eset: két év múlva 2, majd öt év múlva további 6 százalékponttal nő a hozam, majd a nyolcadik és a tizenötödik év végén 2-2 százalékponttal csökken

Az egyes esetekhez tartozó hozamalakulást a 2. ábra mutatja.

2.ábra: Hozam-forgatókönyvek alakulása.

3.ábra: A teljes kamatköltség alakulása az egyes forgatókönyvekre.

A 3. ábra a teljes futamidő alatt kifizetett összes kamatköltséget mutatja fix és változó kamatozású hitelekre a fenti négy forgatókönyvre. Jól látható, hogy a teljes kamatköltség változó kamatozású hitel esetén akár közel másfélszer akkora is lehet, mint a fix kamatozású esetben. Az első forgatókönyv, azaz lassan emelkedő hozamok mellett a változó kamatozású kölcsön kamatköltségei már ötéves futamidő esetén is meghaladják a fix kamatozású hitelek költségeit. Gyorsabban emelkedő hozamok esetében még előnyösebb már középtávon is a fix kamatozású hitel.

4.ábra: Fizetendő részletek alakulása az egyes forgatókönyvekre.

A 4. ábra a fizetendő részletek időbeni alakulását mutatja a különböző forgatókönyvekre. Jól látható, hogy a változó kamatozású hitel csak rövid futamidő és viszonylag kis hozamváltozás esetén kedvezőbb, mint a fix kamatozású. Az ábra szintén szemléletesen mutatja azt is, hogy változó kamatozású hitelek esetében a fizetendő részletek a futamidő alatt – különösen hosszú lejáratú hitelek esetében – jelentős mértékben növekedhetnek.

Egy jelentős hozamemelkedés esetén a változó kamatozású hitelek fizetendő részleteinek növekedése a devizahiteles válságban tapasztaltakhoz lenne hasonló.
Az 5. ábra a fizetendő részletek megváltozásának mértékét mutatja az egyes forgatókönyvekre. Az ábra alapján, a mostani környezetben egy 1 százalékpontos hozamnövekedés (amikor a változó kamat 3,5-ről 4,5 százalékra nő) a hátralévő futamidő függvényében akár 5-10 százalékkal is növelheti a fizetendő részlet nagyságát. Egy 5 százalékpontos hozamemelkedés pedig akár 50 százalékkal is megemelheti az ügyfél havi fizetési kötelezettségeit. Fontos látni, hogy a hozamváltozás hatása a havi részlet értékére nem lineáris.

5.ábra: Fizetendő részlet százalékos növekedése futamidő és hozamváltozás szerint.

A fentieket összefoglalva kijelenthetjük, hogy amennyiben növekvő hozamokat várunk, de legalábbis nem tudjuk kizárni ennek lehetőségét, úgy ajánlatos fix kamatozású hitelt felvenni. Különösen igaz ez hosszú futamidejű hitelek esetében.

Források:

www.bank360.hu

www.akk.hu

www.mnb.hu

www.money.hu